10月29日晚，中南建設釋出2021年第三季度報告，前三季度中南建設實現營業總收入610。8億元，同比增長33。2%；歸屬於上市公司股東淨利潤27。7億元，三年複合增長率29。8%。地產業務收入449。4億元，同比增長41。7%；建築業務營業收入176。6億元，同比增長13。0%。
曾幾何時，房企高歌猛進，千億、萬億不在話下。但花無常紅，月有圓缺，正逢國家經濟治理轉向，政策約束雷厲風行，眾生群像，難擋“縮表”大勢。作為以往高增長房企代表的中南建設，調整壓力無需贅言。從單季來看，增速放低、利潤承壓、投資收縮體現了宏觀大勢的深入影響，但不斷改善的三線指標和更清晰的安全邊界，則客觀反映了中南建設經營中“安全大於利潤、利潤大於規模”的價值排序和順勢而為又有所堅持的定力。
經營性現金流穩中向上
前三季度，中南建設在增量銷售上趕節點、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾，完成了地產合同銷售金額1536。8億元，銷售面積1117。0萬平方米，同比分別增長7。4%和4。3%，增速雖不高，但在當前形勢下已難能可貴，而回款率則維持在80%的水平。
在支出端，最突出的表現是投資風險的進一步控制，前三季度，中南建設累計新增專案47個，規劃建築面積合計793。4萬平方米，地價總額319。6億元，與銷售金額的比值僅20。8%。新增專案平均地價約價格13759元/平方米，同比增長2。9%，一減一增為後續利潤提供了更好的保障。可以說，兩集中供地盛宴的缺席和優中選優的拿地策略，雖犧牲了一定規模，但又焉知非福？理性和紀律是特殊形勢下保障安全的黃金準繩。
在審慎經營體系上，以能定收、以收定投的原則貫穿始終，穩健的預算和資金管理排程全域性，用量化、精益的管理工具確保流動性安全。今年1-9月中南建設經營性現金流入1122。9億元，是一年內到期的各類有息負債的6。75倍，經營性現金流入月平均125億元，遠超一年內到期的各類有息負債的月均值14億元。前三季度中南建設經營活動產生的現金流量淨額13。9億元，同比大幅增加95。0%，連續四年保持正值，正是經營安全的基本體現。
降槓桿，調結構，三線轉綠加速進擊
中南建設有息負債規模在同等房企中始終保持低位，更多依靠經營效率而非有息負債。截至三季度末，公司有息負債（含期末應付利息）637。3億元，佔負債總額的比例僅21。35%，第三季度大幅減少130。3億元。回顧歷史資料可以發現，2018-2021年三季度，中南建設有息負債規模分別為579。4億元、699。2億元、799億元、637。3億元，佔當期銷售金額的39。5%、35。66%、35。69%、41。46%，遠低於行業平均70%的水平。
從負債質量看，非標融資減少，融資結構和期限持續改善。三季末有息負債中，銀行貸款佔比約61%，非銀金融機構貸款佔比約25%，債券佔比約14%；從期限看，一年以內到期的各類有息負債佔比僅26。10%，較上半年末下降1。13個百分點。
反映到“三道紅線”指標上，中南建設加速向“綠檔”挺進。截至三季度末，中南建設淨負債率77。61%，比上半年末下降17。66個百分點；扣除受限資金之後的現金短債比1。08，比上半年末提高4。85個百分點，兩項指標均達綠線並繼續最佳化。扣除預收賬款後的資產負債率75。81%，比上半年末下降1。61個百分點，進一步靠近上限70%的規則要求。中南建設力爭在2022年內實現三線全綠。
資金接力和償債能力更上臺階
在當前形勢下，中南建設對包括商票、應付款、其他經營支出在內的各類資金償付的期限、結構等都有更為精細的管控。
中南建設未來一年內到期的有息負債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元，最高也不過39億元，壓力有限。其中2021年四季度，中南建設境內到期及潛在行權回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。
截至三季度末，中南建設貨幣資金 230。4 億元，是一年以內到期的各類有息負債的 1。39 倍，兌付能力強，可完全覆蓋短期債務，確保償債無憂。
已售未結資源充裕，業績承壓但有基礎
截至三季度末中南建設合併報表範圍內已售未結資源金額高達1215。4億元，是前三季度結算收入的2。7倍，在同行中也處於較高水平，對後續業績也有支撐。結合歷史經營情況覆盤看，結轉效率還有提升空間。
目前雖然市場調整持續深入，但中央 “兩維護”的表態以及信貸政策的微調，使中南建設更有信心應對形勢壓力。在房住不炒和房產稅加速推進的長期背景下，審慎經營和“防三高”是幫助中南建設穿越逆境的法寶，只要足夠安全就有做不完的生意，更會保障“三個卓越”戰略目標的推進和實現。