根據財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合於2021年7月15日釋出的《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號），自10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1。5%計算繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率徵收房產稅。
此次釋出的《公告》將租賃住房房產稅優惠從向個人出租住房，擴大到向“個人+專業化規模化住房租賃企業”出租住房，稅收優惠範圍更廣。此舉無疑對住房租賃企業是利好。
1。5%和4%，簡單的兩個稅率，其背後關乎億萬租客、住房租賃企業、金融機構等多重主體構建的住房租賃市場的未來。而這一市場，或將進入新的生態。
各地細則開始落地
租購併舉的新居住時代真來了?
近期，北京、上海、成都、杭州等熱點城市第二批集中供地陸續收官，配建保障性租賃住房、人才公寓、共有產權房等保障性住房成為此輪土地集中出讓的“標配”。
雲南是三部門印發《公告》之後，第一個出臺相關政策貫徹執行的省份。其在政策中明確，相關企業在開業報告或備案城市中持有或者經營租賃住房500套（間）及以上或者建築面積1。5萬平方米及以上，將享受到特定的稅收優惠。
珠海在10月21日印發的《珠海市加快發展保障性租賃住房的實施意見》明確提出，全市將新增籌集建設保障性租賃住房不少於1萬套；“十四五”期間，全市新增籌集建設保障性租賃住房不少於1。5萬套。
南京市不僅承諾“十四五”期間將籌建保障性租賃住房不少於12。5萬套，還表示將為近25萬戶新市民、青年人提供租賃補貼；上海市則提出建立保障性租賃住房租金定價機制，價格略低於市場價，並進一步整頓規範住房租賃市場秩序。
在建設用地方面，廣州市重點規定宅地出讓配建保障住房建面不低於10%；杭州市則明確了“十四五”期間，全市年度租賃住房用地供應面積佔出讓住宅用地供應面積的比例達到10%以上，新增保障性租賃住房套數佔新增住房供應套數的比例力爭達到30%以上。
毋庸置疑，一個租購併舉的新居住時代，正加速到來。
降稅利好租賃企業壓力能緩解幾分?
假設一家住房租賃企業向個人出租住房取得收益200萬元，《公告》出臺之前，該企業需要繳納：
增值稅：200/（1+5%）*5%=9。5萬元
房產稅：（200-9。5）*12=22。86萬元
而在10月1日之後，該企業需要繳納：
增值稅：200/（1+1。5）*1。5%=2。96萬元
房產稅：（200-2。96）*4=7。88萬元
由此可見，《公告》出臺以後，住房租賃企業向個人出租住房取得收益200萬元一共可以節稅21。52萬元，優惠力度不小。
“受益於稅收新政，10月起我們就能享受向個人出租住房5%的徵收率減按1。5%計算繳納增值稅，預計第四季度能減免增值稅13。68萬元。”廈門資訊集團有限公司財務人員胡玲玲在接受海西晨報採訪時表示，今年以來，公司享受公共租賃住房房產稅減免176。31萬元，享受增值稅減免121。69萬元。公司準備將減稅省下的資金用於完善租賃住房的配套設施、配套服務以及公共配套專案的建設等。
作為中央財政支援住房租賃市場發展試點城市，福州也在加快推進社會租賃住房建設，2020年至2022年，全市計劃新增各類租賃住房10萬套。這些房源來自集體用地、國有出讓用地、產業和高校集中區用地的新建專案，工業廠房改建專案以及盤活存量房源。福州稅務部門對外表示，此次政策減稅內容多、力度大，包括增值稅減免、房產稅減免等內容，充分體現了對於長租公寓企業降低稅費負擔的導向，對福州發展社會租賃住宅帶來很大利好。
“降稅+公募REITs兩大相關政策的落地，可謂雙喜臨門。”新派公寓創始人王戈宏在近期接受證券日報採訪時表示，擁有長期主義理念的大資本將增加從源頭持有租賃性物業的積極性，培育機構運營商，越來越多相關方將進入，將對行業產生巨大影響，雖尚需時間，但這一賽道會越發規範和壯大。
在王戈宏看來，房產稅的降低，對持有性物業租賃經營者有著巨大的意義。“過去7年，我們一直按照12%的稅率繳納房產稅，假如租金規模是1000萬元，以前是交120萬元，現在是交40萬元，省下的80萬元，我們可以做很多事，這將極大地提高回報率。”
“降稅可以提升企業參與租賃業務的積極性。當前，租賃企業的盈利空間較窄，不少企業尚未實現盈利，面臨較大的經營壓力。降低租賃企業的增值稅、房產稅會減輕企業的稅負成本，可以有效緩解租賃企業的經營壓力，調動企業參與的積極性，長期穩定運營，為市場提供更加多元化、品質化的租賃住房服務。”貝殼研究院相關人士表示，目前住房租賃市場面臨的職住不平衡問題突出，降低房產稅能夠推動企事業單位將持有的閒置房源用於出租，一方面解決員工住房問題，另一方面能夠有效增加保障性租賃房屋供給，最佳化房源供給結構，有利於職住平衡。
自如方面負責人則表示，“該政策有利於解決租賃行業此前普遍面臨的稅收負擔較重、盈利空間較窄的問題，透過減輕企業稅負，激發市場主體參與住房租賃的積極性，擴大市場化、保障性住房租賃房源的供給。”
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，這些減稅政策有助於增加住房租賃企業和企事業單位的住房租賃收益，在刺激住房租賃市場增加有效供給的同時，也有助於降低住房租賃價格，減輕住房租賃者的租房負擔。
也有網友表示，這是對“房子是用來住的，不是用來炒的”最好的詮釋。
目前，各方對降稅政策普遍表示樂觀，認為降低住房租賃企業和企事業單位的住房租賃增值稅和房產稅，將有助於降低市場租房價格。
競爭加劇
入局長租公寓行業還有機會嗎?
9月23日，仲量聯行釋出最新《中國長租公寓市場白皮書》指出，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35。6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。大型房企非但沒有退出，反而爭相加大了佈局力度。如龍湖、萬科等頭部房企就在持續佈局租賃住房賽道。
根據年報顯示，2018-2021年上半年，萬科泊寓開業增速分別為100%、83。33%、29。45%以及16。26%，龍湖冠寓開業增速分別為253。33%、41。51%、20%以及18。99%。
今年上半年，泊寓營業收入13。19億元，同比增長25。6%，整體出租率達95%，客戶淨推薦值達85%，續租率達58%；冠寓營業收入達10。66億元，同比增長45。63%，整體出租率達94。1%。
同時，《白皮書》中指出，越來越多的投資機構正將目光聚焦在中國長租公寓的開發投資上，且對穩定回報率預期普遍保持在4。5%-5。5%，但較2018年有明顯下降趨勢。
“資產價值過高”以及“土地和資產獲取困難” 被認為是中國長租公寓市場投資者面臨的兩項最大挑戰。此外，“資產流動性過低，導致退出困難”成為第三大挑戰，可見退出機制也是投資者最關注的話題之一。還有21%的人認為國內長租公寓市場稅收過高。
值得一提的是，長租市場經過7年發展，經營能力不足的企業已陸續離場，而在今年以來各項利好政策及強監管之下，又有不少新的企業進軍長租公寓領域。例如，珠江租賃推出首個長租公寓品牌“珠實新寓”，首創置業推出首個集租式品牌“繁星”，恆隆地產則推出長租公寓品牌“恆隆府”，綠地香港推出長租公寓品牌“菁舍”。
“長租公寓是國家解決住房矛盾的重要手段之一，要堅持長期主義，首先就是要把經營做好，然後資產才能保值增值。”綠地香港菁舍長租業務負責人孫漠林認為，長租公寓市場仍然是高速增長的潛力市場，預計到2025年將保持24%複合增長率。目前，頭部企業仍未形成能力代差，後發機會仍然存在；市場機構化水平較低，長租公寓佔租房市場的比例不足10%。從經營效益上講，敬畏市場，真正沉下心把運營做好的企業才能夠脫穎而出。
過去幾年，長租公寓是當之無愧的資本風口。房企系、酒店系、創業系、房產中介系等公寓品牌紛紛進入市場，國家隊也不甘示弱，很多城市都推出了租賃地塊或者配建、自持租賃住房。而如今大勢已變，國家政策大力扶持建設保障性租賃房，對長租公寓必然具有分流和替代效應。
如今入局長租公寓，一定要努力搭上國家大力發展保障性租賃住房這班車。
目前各地政府還是依靠本地國有租賃平臺來落實和推進保障性租賃住房建設，比如廣州的城投和珠江租賃，深圳的人才安居集團，上海的城方，南京的東南集團。但對於管理和運營，地方國企平臺的效率比市場要低很多，長租公寓企業可以主動對接地方租賃國企，輸出輕資產服務，包括專案策劃、運營管理、拓客招商，甚至是申請優惠等等。本著服務政府、打通環節、獲得信任的原則，積極作為、主動對接用地主體和政府，牽頭推進專案落地，贏得各方信賴，掌握市場的主動權。
一個嶄新的租賃時代已然到來。