縣城房價已經跌了！
不久前，住建部一則關於城市低碳建設的通知將縣城的樓市拉入大家的視野：
3月29日，住建部發布《關於加強縣城綠色低碳建設的通知（徵求意見稿）》要求，限制縣城居住建築高度。
通知提出，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅佔比應不低於75%，縣城新建住宅最高不超過18層；確需建設18層以上居住建築的，應嚴格充分論證，並加強消防應急、市政配套設施等建設。
這個政策直接對縣城的住宅提出了“限高”。
其實早在2020年4月，住建部、發改委兩部門就曾提出“縣城住宅要以多層為主”。一般來說，多層建築是指建築高度大於10米、小於24米，且建築層數大於3層、小於7層的建築。
時隔一年，兩個“限高”政策，看來不出意外的話，以後縣城怕是很難再建高層住宅了。
其實如果留心觀察就能發現，這些年三四線小縣城的房子是越建越高。這背後當然與樓市的瘋狂密不可分。
可如今丟擲這樣的限高18層的指令，到底是為什麼？會帶來哪些影響呢？
縣城房價已經跌了！
3月25日，碧桂園釋出了其2020年財報，報表一經發出，碧桂園股價直線下跌。
這個號稱“宇宙第一房企”的巨頭，已經連續3年力壓萬科、恆大榮登國內房企銷冠。而2020年業績卻出現了大幅下滑。
年報顯示，2020年公司實現營業收入4628。6億元，同比下降約5%；歸母核心淨利潤324億元，同比下降19%。
這是2014年以來，碧桂園首次遭遇營收和利潤雙雙下滑。
這可是傳遞了很重要的訊號。
眾所周知，碧桂園一直重倉三四五線城市，其樓市開發業務中國內地31個省/自治區/直轄市、289個地級市、1350個縣/鎮區。要知道，全國只有300個地級市，碧桂園還沒進入的可以說寥寥無幾。
其2020年新增的土地儲備中，65%位於三四線城市，35%位於二線城市。
綜上可以看出，碧桂園財務指標變化的背後，都反映著三四五線城市的樓市變化。
根據年報，碧桂園2020年平均售價為7980元，相比2019年度的8407元，下降了5%左右。這背後，也是當下中國三四五線樓市的縮影。
在去年一線城市和幾個大城市房價瘋漲的背後，其實更多的城市房價在下跌，只是大家的關注點都在那些大城市身上。
不信的話，你看看鶴崗，房子以白菜價聞名全國。再到最近的昆明，一個省會已經出現了“第二套半價”、“買一套送一套”的促銷了。
縣城房價兜不住的一個重要原因就是人口。
前幾年就有資料顯示，國內有180個城市的人口正在發生坍縮！伴隨中國人口負增長壓力和老齡化的到來，越來越多的縣城都將面臨人口流失和城市收縮的狀況。
這人口都流失了，規劃這麼一堆二三十層的高樓大廈給誰住呢？
所以，官方這個政策背後，說不定已經考慮到了這一層的問題。
減少高層住宅，其實就是在變相的減少市場供應，降低庫存，穩住房價，不要出現大幅下跌和崩盤。
再者，2016年930以後，80%三四五線城市的房價上漲，緣於“透過棚改-貨幣補償-人為製造需求-刺激房價上漲-去庫存”。
但今年全國兩會報告中，幾乎沒有提及棚改。這意味著棚改正在退出歷史舞臺。根據歷年統計公報，2018-2020年，我國棚改開工量分別為626萬套、316萬、209萬套，已經呈現出斷崖式下滑。
當小縣城失去了棚改的補貼，以這些地區的收入，能支撐動輒上萬元的房價嗎？
由此，我們可以看出高層穩住“縣城房價”的迫切性。畢竟一旦大幅下跌，對於辛辛苦苦購房的普通人來講，也是資產巨幅縮水的悲催事。
接下來從長遠影響來看，住建部在縣城限高18層，帶來的最直接的影響就是開發商的利潤空間變小了。畢竟同樣一塊地，建得越高，開發商的利潤空間越大，相反，建得越低，開發商的利潤空間越小。
一旦利潤空間變小，越來越多的知名房企就可能從以縣城為代表的三四五線城市撤離，重新回到還有“人口持續輸入”的熱點城市。而伴隨知名房企的撤退，以縣城為代表的三四五線樓市也將越來越存量化。
都說樓市“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
可你想想看，哪次央行放水縣城搶過了大城市？
土地供應，雖然沒有說會收緊，但是這次住建部的檔案裡提到了一個控制人口密度的要求：
“縣城人口密度應控制在每平方公里0。6萬至1萬人，縣城建成區的建築總面積與建設用地面積的比值應控制在0。6至0。8。”
縣城人口流失我們之前已經提過了，如今還得控制密度，那就是隻能限制縣城的發展規模和空間了。土地肯定不會再瘋狂的賣了。
所以，結論就是穩住房價，別都成了鶴崗。
結語
關於高層的部分最後稍微囉嗦幾句，高層住宅面臨著一個非常嚴峻的問題——房屋老化。
一般來說，老化的住宅有兩個出路：一是翻新，二是拆遷。但是對於高層住宅來講，無論是舊改，還是拆遷，成本都很高。因為前者難度大、費時費力；後者費錢，利潤空間小。
所以，未來縣城的高層很可能就會出現一個尷尬的境地，淪為一片沒人理的老城區。
不是有專家說嗎，高層住宅在歐美基本上就是“貧民窟”，未來在中國會不會也這樣呢？