上週五晚間，北京土地交易市場釋出了本年度第三批次商品住宅用地出讓公告，共計12宗，土地總面積約62萬平，總建築規模約113萬平，總起始價約336億元，將於12月下旬集中成交。
#1
供地KPI基本達標，市場進入冷靜期
HUI SHENG SHUO FANG
與第一批次掛牌30宗地，第二批次掛牌43宗地相比，第三次供地顯得穩健審慎了許多。
這其中可能有兩個原因。
第一是KPI，北京基本完成了自己的年度供地任務。假設第三批次用地全部順利成交，2021年北京住宅用地年度成交量將達到350萬平（土地面積），而北京的KPI指標是300萬平，不僅完成了，還超了17%。
從總建築規模看，也基本與去年持平。去年總建面735萬平，今年如果三批次順利成交，總建面約為720萬平。
第二是土拍大環境。自集中供地政策試點以來，各地都經歷了一批次的熱情，二批次的冷淡。以北京為例，一批次土拍成交總額超1100億元。然而市場來到下半年，陡然生冷。北京二批次掛出的43宗地，只成交16宗。原本市場預期餘下的27宗會在三批次推出，但目前來看，北京只拿出其中的3宗放在第三批次，其餘的地塊繼續後延。
下半年以來，越來越多的房企暴露出了資金鍊問題，對外債務違約，對內員工理財爆雷，可謂風雨飄搖。
許多房企正在經歷著前所未有的陣痛，自己的內傷還無法醫治，更遑論去土地市場上大展拳腳了。
#2
朝陽穩坐賣地大戶，現房銷售成主流
HUI SHENG SHUO FANG
回過頭來，我們繼續分析三批次掛出的12宗地塊。
從區域分佈來看，位於中心城區的有7宗，土地面積佔比65%，其中朝陽區6宗，約26萬平，豐臺區1宗，約14。4萬平；平原新城1宗，土地面積4。6萬平，位於房山區；生態涵養區4宗，其中門頭溝2宗，約5。2萬平，密雲1宗，約10。3萬平，延慶區1宗，1。3萬平。
朝陽依然是供地大戶。今年朝陽土地考核的KPI指標是供地33萬平，即便不算上三批次的6宗地塊，朝陽已經完成供地43萬平，可以說是超額達標。
朝陽為什麼賣地不停？業內有分析認為，朝陽區未來重點發力的金盞自貿區已進入建設關鍵期，片區的基礎設施（地鐵、公路等）和教育醫療配套建設都需要大量資金。
此前盛傳的太陽宮地塊，此次並未出現在朝陽區的供地名單中。有人呼籲太陽宮地塊應該以公立學校和商業便民設施為主，不應增加過多住宅。
值得注意還有，在前兩批供地中缺席的順義，此次依然未見到身影。可見眼下的順義市場，還是以消化剩餘庫存為主要目標。
現房銷售也是本次供地的一大看點。對於這一政策，規自委是這樣解釋的：“為避免同一區域內商品房專案集中扎堆入市，在第二批次試點競現房銷售面積方式的基礎上，三批次擴大試點範圍。”
此外，現房銷售還有兩方面顯而易見的優勢，一是看得見、摸得著的真實房源提升購房人安全感，減少購房糾紛；二是避免了因專案爛尾帶來的資金風險，維護社會穩定。
二批次供地中，大興黃村地塊被中鐵以50%的現房銷售率拿下。
三批次供地中，有5宗地塊需要競現房銷售，分別是朝陽管莊地塊，房山拱辰地塊，門頭溝永定鎮兩地塊以及密雲地塊。勁松地塊則在起始階段就要求未來住宅全部實行現房銷售。
不得不說，現房銷售已經成為北京樓市的一個重要趨勢。
#3
穩定預期，首次探索“期地”模式
HUI SHENG SHUO FANG
具體地塊來看，熱門度最高的當屬勁松-大望路地塊。主要原因還是地理位置好，在寸土寸金的東三環。
該地塊起始價為11。4億元，合理上限13。1億元，達到上限轉為競政府持有商品住房的產權份額，預設10%，達到預設份額轉為現場搖號方式。
地塊面積不大，總建面約4萬平，容積率3。2，其中有0。9萬平的商業配套，住宅部分為約1。2萬平。如果設計為120平的平層產品，也就100套房源。
考慮到現房銷售，按照三年的建設週期，銷售時間節點應該在2025年左右。
在該地塊的競買規則裡，有這樣一項要求——“專案銷售均價加上政府產權份額對應均價（即住房總均價）不超過所在區域商品住房最高均價。”也就是說未來這個專案的價格天花板是可以預見的，附近豪宅珠江帝景最高售價10萬+。如果競到政府持有環節，未來能夠以9萬+的價格買這裡，還是很香的，不過一般人買到的難度不低於海淀的樹村地塊。
因為該地塊是合生做的一級開發，一般認為對於這塊地，合生是志在必得。然而，算下來接近9。4萬元/平的樓面價，對開發商的利潤平衡考驗也不小。
朝陽東壩的三宗地也可謂優質，位於兩地鐵交匯處，地下部分是正在建設的地鐵3號線和12號線軌道，地塊屬於典型的地鐵上蓋，未來通勤的便達性無需贅述。
值得注意的是，該宗地塊的起拍樓面價並不高，在5萬元/平左右，總建面36。3萬平，未來預計能供應3000—4000套房源，推出的產品應該會比較面向剛需。
京投發展是地鐵上蓋專家，在北京開發了不少地鐵上蓋作品，業內預計京投拿下這三宗地的可能性很大。但考慮到三宗地起始總價175億元，京投要全部吃下這三宗地塊難度不小，估計會找找聯合體，比如自己的老朋友萬科。
官方認為，東壩地塊的出讓屬於北京首次探索“期地”（地鐵車輛段蓋上開發根據地鐵建設時序分期交地）出讓模式，可以提前鎖定未來該區域房價、地價水平，有利於落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標。
目前東壩板塊在售新房德賢御府單價在8萬+，而三批次供地中的東壩地塊未來售價很大程度上是要低於這個價格的，沒買房的真可以再等等，不差這一年半載，畢竟這裡的交通優勢加持更大。
管莊地塊是老面孔，二批次供地出現過，現在分拆為兩個地塊，重新上架，總起始價48。3億元，比上次的57億元便宜了近10億元，且單總起拍價不到30億元，這樣房企的資金壓力也小點。
如果說朝陽區有誠意，作為對比，豐臺就比較樂觀堅挺。二批次供地中流拍的王佐鎮地塊，此次重新上架後，起始總價依然是33。6億元，沒有下調。
那麼，不讓利的話，會有開發商願意買單嗎？畢竟，眼下錢都這麼緊。