原標題：賣樓還債，千億房企緊急自救
記者丨李惠琳
房企的第二個債務集中兌付期到來。
進入7月，不少房企都在積極自救，合景泰富是其中之一。
7月19日，合景泰富已兌付華西證券-合景泰富商業物業第一期資產支援專項計劃優先順序資產支援證券，
合計兌付本息18。17億元
。
評級機構惠譽稱，合景泰富在尋求整體出售寫字樓，用以償還即將到期的債務。
企業預警通顯示，合景泰富在9月份將有3筆境外美元債到期，合計9億美元。最近一筆債務到期是9月6日。
這意味著，留給它籌錢的時間，還有一個半月。
1
銷售回暖
合景泰富以開發豪宅見長，27年前從華南起步，很長時間裡一直保持低調姿態。
直到2017年立下“三年千億”的目標後，合景泰富才加快擴張節奏，規模與日俱增， 並在2020年順利闖入千億房企陣營。
合景泰富董事局主席孔健岷曾以37億美元的財富，
位列《2019年福布斯全球富豪榜》第807名
。
合景泰富集團董事局主席孔健岷
去年開始，房地產市場量價齊跌，合
景泰富是少數銷售額保持增長的房企，全年銷售金額1038億元，同比微增0。2%，完成年度目標86。6%。
只是，總體業績還是出現下滑，
收入同比減少19。83%至238。44億元，淨利潤同比減少63。73%至24。21億元
。
被寄予厚望的銷售端，有待市場回暖。
2022年上半年，合景泰富預售額為262。28億元，同比下跌53。3%，這無疑會加大營運現金流壓力。
好在，在今年合景泰富1600億元可售貨值中，一、二線城市佔比95%。市場需求大、反彈速度快，去化能力強，具有一定的抗風險能力。
6月開始，房地產回暖訊號明顯，豪宅市場率先反彈，合景泰富的銷售也在回升，當月預售額為46。81億元，環比增長13。59%。
以合景泰富位於廣州天河區的高階住宅臻頤府為例，主推200平米以上的大平層，6月份新樓棟加推後，一週內成交約6億元。
臻頤府效果圖
為了快速回籠資金，合景泰富也使出降價的招數。
一位房產經紀告訴《21CBR》記者，臻頤府最初開盤價是每平米13萬元左右，現在降到9萬元左右。
惠譽預計，合景泰富2022 年的合同銷售額將下降25%-30%至770 億元，低於管理層預計的 900億元。
6月10日，惠譽將合景泰富的評級從B下調至B-，並列為負面觀察狀態。
7月19日，有訊息稱，合景泰富已主動提出，撤銷惠譽長期發行人信用評級。因為合景泰富認為，近期惠譽對中國房地產市場的評價和預期過於悲觀。
2
償債積極
過去幾年激流勇進，合景泰富規模高漲，負債也在不斷攀升。
截至2021年末，負債總額達到1725。47億元，一年內償還的銀行貸款、優先票據、境內公司債累計203億元，而現金及現金等價物為77。15億元。
合景泰富一直積極應對債務償付，
今年上半年已兌付了
境內債券及ABS合計23。72億元，
境外美元債2。5億美元
。
苦撐至今，手頭也不寬裕。上述房產經紀告訴記者，合景泰富經紀人的佣金還未結算，目前欠了貝殼找房1700多萬元。
下半年的資金壓力會更大，9月份開始，合景泰富將要陸續支付68億元的賬單。
企業預警通的資料顯示，2022年內，合景泰富還有4筆債務到期，其中9月份壓力最大，有3筆境外美元債到期，合計9億美元
（
約
6
0
億
元
人民幣
）
。
最早一筆是9月6日到期，金額為1億美元，票面利率6%。
另外，12月17日還有一筆8億元人民幣的國內公司債到期，票面利率6。15%。
對於9月到期的債券，合景泰富管理層表示，已進行了多方面安排。公司已獲得足夠美元債發行額度，將選擇適當時間再融資。
若再融資視窗持續關閉，將使用境外專案銷售回款償還，目前境內外跨境資金池額度在50億元左右。
事實上，
變賣物業資產也是合景泰富的自救手段之一
。
惠譽披露，合景泰富出售寫字樓，可能會籌集55億至57億元人民幣，用於償還即將到期的債務，今年4月已出售一棟13億元貨值的寫字樓。
隨後，合景泰富解釋，出售寫字樓是原定安排，自2017年開始就在出售部分具有競爭優勢的專案，如上海後灘寫字樓、廣州生物島寫字樓、北京通州寫字樓等。
這些寫字樓專案總價值超過80億元。為此，公司在年初組建了大客戶銷售團隊，促進整售式大單專案。
年報顯示，合景泰富擁有寫字樓10座，2021年實現了88%的整體出租率。這些進入收成期的寫字樓專案出售後，可以補充現金流，獲得更多週轉空間。
3
擴張放緩
艱難時期，非住宅業務不僅能用來救急，也帶來穩定的現金收入。
合景泰富自2003年開始開發投資型物業，試圖打造第二增長曲線。孔健岷曾說，“每年都會拿出銷售回款的7%來建設投資物業”。
合景泰富在一二線城市累計開業45個投資性物業，除了10個寫字樓專案，還有10個商場和25個酒店。
2021年，合景泰富全年租金收入為19億元
，同比增長31%。其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%，提供了穩定的現金流入。
合景泰富對於投資型專案寄予厚望，認為將與物業開發形成“雙輪驅動”。
不過，目前投資性物業的收入貢獻較小，佔比不到8%。
原本，合景泰富打算擴張商業版圖，去年曾表示，未來5年籌開26個新專案，並挖來曾在凱德任職10年的凱德華東總經理林建瑞，擔任商業資管板塊CEO。
然而，主業受困，商業板塊擴張步調放緩，原計劃在2021年底開業的廣州知識城悠方商場延遲至今年4月才開業。
為了節省開支，
合景泰富進行了人員收縮，同時也趁機升級高層次人才
。
據行業自媒體稱，今年以來，合景泰富從龍湖、中海挖來了至少5名高管，入職崗位包括集團工程中心總經理、商業建設公司聯席總經理、集團營銷總經理、區域總經理等。
只是，地產市場修復有待時日，商業板塊輸血有限，合景泰富要跨過眼前的資金關口，還得費不少功夫。
