地產美元債規模超過百億美元，以153億美元的規模緊隨中國恆大之後的佳兆業集團（01638。HK）的債務冰山開始露出一角。
截至11月初，佳兆業集團錦恆財富本金119。13億元，預計到期利息8。75億元，合計127。88億元。錦恆財富理財產品年化收益率區間為8%-10%，屬於自融，底層資產為佳兆業旗下地產等專案，擔保方為佳兆業集團，由錦恆財富發行。該產品首期兌付期為2021年10月31日，最晚兌付期為2023年6月30日，本金到期日分為每月1日及31日。10月31日，由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的產品首次出現3億元的兌付逾期現象。
佳兆業在《關於錦恆財富產品逾期兌付的說明》中正式承認了由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期的事實。
兌付方案相持不下
11月4日，近500個理財產品投資人聚集於深圳市羅湖區友誼酒店，就佳兆業集團錦恆財富127億元的兌付，與佳兆業集團總裁麥帆、錦恆財富集團主席萬兵、佳兆業首席財務官兼高階副總裁吳建新等管理層展開協商。投資人購買金額少則數十萬元，多則數百萬元不少投資人也是佳兆業商品房的購房者，購買渠道是透過所居住小區佳兆業的理財產品貼售廣告或透過業主群微信廣告。持續數小時的溝通，部分投資者情緒激動，場面一度失控，雙方始終未能就兌付方案達成一致。
佳兆業分期兌付方案：
1、集團將以錦恆財富產品到期時間為順序，採用分期兌付的方式，陸續兌付本金和利息；
2、投資者到期本金，到期當月兌付10%，之後每3個月兌付10%，直至兌付完畢；
3、投資者的利息，在產品到期後將不再計息，原存續期的利息在本金兌付完畢後的當月兌付25%，之後每3個月兌付25%，一年內兌付完畢；
4、集團安排於每月20日集中兌付，無論是1號到期還是31號到期的本金，以及投資者的收益（利息），均於20日統一兌付，如遇節假日提前。
5、若集團籌資情況良好，將隨時提前履行兌付本金及利息的義務。
籌資計劃包括4個方面
：
1、錦恆財富產品均有對應的地產資產，集團將加快回收此類專案的銷售回款，用於錦恆財富產品本金及利息的兌付。
2、處置重大資產，重大資產處置引來的資金將作為錦恆財富產品兌付的補充資金來源。擬處置資產以深圳商業地產專案為主，包括：南山東角頭、福田東山小區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產，權益貨值818。25億元，對應融資餘額203。83億元。其中，南山東角頭、福田東山小區承諾於2022年3月處置完畢。
3、集團在深圳的舊改專案95個（總貨值6141億），過立項14個（貨值1102億），過專規9個（貨值802億），主體階段1個（貨值49億），另有前期專案71個（貨值4188億）。已供地即將預售4個（貨值163億）。這些專案無論是銷售回款或資產處置均可帶來充足的資金。
4、考慮在錦恆或者佳兆業集團開設專項賬戶，定期每週向投資者用網銀截圖的方式公開賬戶資訊，因為賬戶可能會被投資者查封，所以可以公佈賬戶餘額，但是不能公佈賬戶的餘額和賬號。
投資者提出的一年內本息兌付完畢方案：
首期已經到期的這批投資者要求佳兆業到期當月兌付50%本息，之後每個月兌付10%本息，直至兌付完畢。首期尚未到期的這部分投資者要求佳兆業到期當月兌付30%本息，之後的兩個季度每季度兌付30%本息，最後一季度兌付完餘下的10%本息。
雙方對兌付方案爭議較大。投資者認為佳兆業的兌付方案時間週期長，且每單期兌付額度低，期望一年內兌付完畢。而佳兆業強調，現有的分期兌付方案是基於公司當前的財務狀況及與金融機構、監管部門等綜合協商，同時也能保障投資者利益的情況下做出的最優方案。佳兆業擬處置旗下以深圳商業地產專案為主的18項資產，權益貨值818。25億元，對應融資餘額203。83億元，以補充錦恆財富資金等。
廣東遠景產業投資董事、知名債務重組專家表示，這批物業在兌付完銀行等金融機構、建築材料工程款項和其他表外負債等之後，很可能沒有多餘資金完成理財產品的兌付。從全盤考量，在銷售不振、債務壓頂的情況下，唯有加快資產的處置速度。
山雨欲來風滿樓
兌付事件發生之前，市場就已經對佳兆業的違約有所察覺。
10月份，佳兆業一直在尋求資產出售，出售資產包括物業管理公司佳兆業美好67。2%的股權和佳兆業一年前收購的香港兩處住宅地塊。
山東高速金融（00412。HK）10月3日公告，山東高速金融全資附屬公司與佳兆業的全資附屬公司葉昌投資訂立認購協議，同意認購葉昌投資發行的本金總額不超過1。2億美元票據，期限約一年，票面利率為每年11。5%。而認購協議同日，佳兆業與山東高速金融還訂立一份抵押協議，抵押佳兆業美好（02168。HK）67。18%股權。
王佳佳博士指出，佳兆業以抵押物業公司股權進行小額融資，應該是一些到期的貸款緊急要還，其現金流已經岌岌可危。10月中旬以來，三大評級機構陸續下調對佳兆業的信用評級，其中穆迪在半個月內連續下調兩次。評級的調整對債券市場影響頗大，可能觸發相關還款條件變化，影響企業的還款節奏。
在接下來的12個月裡，佳兆業必須償還約32億美元的債務，最近的期限是12月7日到期的4億美元債券。
8月的中報業績顯示，截至今年6月底，佳兆業剔除預收款項的資產負債率為69。9%，淨負債率為93。7%，現金短債比為1。53倍，“三道紅線”全部轉“綠”；同期，佳兆業的短期借款和長期借款分別為250。17億元、987。61億元，而在手的現金有487。4億元，能夠應付短債。
截至10月下旬，佳兆業賬上仍有241億元現金，但是均為受限資金；還有超120億元在途資金，為售房尾款。資金到賬後需要流入銀行監管部，確保銀行能還本付息和保交樓。
佳兆業集團內部傳出組織架構收縮及人事調整的訊息，其中包括撤銷成都地產公司，相關職能及人員劃歸西南集團；撤銷北京地產公司，相關職能及人員劃歸北京集團；撤銷上海地產公司，相關職能及人員調整至上海集團對應部門；撤銷寧波地產公司，相關職能及人員調整至浙江地產公司對應部門等。
在銷售市場，佳兆業多地房源推出打折促銷活動。佳兆業鹽田城市廣場推出一次性付款優惠活動，186平方米戶型單價1。5萬元/米起，260平方米戶型單價1。3萬元/米起，售價堪比小產權房，已是“地板價”。此外，廣州、武漢、昆明等城市的樓盤均推出特價房活動，優惠力度空前。
擬處置資產清單
18個專案，位於深圳，總貨值818億元，面積144萬方，對應銀行融資203億元，其他非銀負債未知。
