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主持人：
金波
億翰智庫 董事
分享嘉賓：
劉佳明
中科院地理科學與資源研究所研究員
博士生導師
中科院地理旅遊研究與規劃設計中心總規劃師
黃新雲
億翰產業研究院院長
問
我們的兩位嘉賓有沒有去過一些給人留下深刻印象的歷史街區給大家分享一下？
黃院長：
第一個有深刻印象的歷史街區就是成都的寬窄巷子，都是以傳統商業景點慕名而去，或者專門去買一些特產。但是直到有一次在人少的時候去，路過一個小巷子時，小巷子裡放著舒緩的音樂，兩旁有一些有成都特色的攤位，
非常真實的表達了成都的生活
。第二個是蘇州的平江路，平江路連線著山塘街，沿著山塘街一直走可以走到虎丘。沿著山塘街走的時候會有一段路，路兩邊是以前大戶人家的祠堂，腳下踩著幾百年歷史的老磚，非常有歷史氛圍。第三個是上海的多倫路。早年上海名人很多居住在多倫路，
擁有很深刻的歷史文化
。並且沿著多倫路一直走就是田愛路，甜愛路周圍也擁有很多歷史建築和傳統鋪子，也有著濃厚的歷史氛圍。
很多時候去歷史文化街區更多的是感受城市的整體感覺和歷史故事，從城市的歷史建築感受城市的歷史文化。歷史街區承載了城市的很多特色，這些城市文化和城市精神構建了城市的獨特吸引核。
劉佳明教授：
歷史遺產可以分兩類，一個是自然遺產，一個是文化遺產。
歷史街區是人類文明的結晶，也是重要的文化遺產。
世界各地都有令人印象深刻的歷史文化名城和歷史文化街區，比如義大利佛羅倫薩文藝復興時期名人留下的繪畫作品和雕刻作品、義大利的古羅馬時期的鬥獸場迄今也近3000年的歷史。以及中國的北京作為幾個朝代的都城也能夠給遊客留下深刻的印象。對於不能保留完整的文化名城，即便保留部分街區，
同樣也是一種歷史符號，是一座城市的文化豐碑
。隨著社會經濟的發展，大家也越來越重視歷史文化名城的保護。
弘揚中國傳統文化，保護歷史文化建築也是城市個性化的標籤。
問
歷史街區普遍具有區位優勢，文化沉澱，我們是否可以利用好這些優勢，透過對歷史街區進行包裝或重新規劃設計發揮它內在的價值？
黃院長：
目前很多歷史文化街區流量高的原因
主要是因為位置驅動
，很多歷史街區位置優異，即便是石庫門的房子商業價值也很高。因為地理位置好，稍微做一些特色就可以出名。
但未來對於整個歷史文化街區最關鍵的還是運營，做好運營管理和商業生態是未來歷史文化街區創造全新活力和價值的根本要素。
比如上海田子坊是非常著名的歷史文化街區，但田子坊內部很亂，沒有統一的管理，很多攤位都賣同樣的東西，形成惡性競爭。這就導致很多遊客慕名而去，但去過一次就不會去第二次了。這當中主要有兩個問題，首先是管理的問題，管理的問題在很多歷史文化街區都存在，比如成熟的歷史文化街區最大的問題就是物價貴，導致遊客體驗不好。雖然遊客體驗到了真正的歷史文化，但整體感官並不好。第二個是要契合年輕人的消費習慣。比如北外灘來福士的重逢記憶中的90年代，它運營得好的主要原因並不只是能匯聚簡單的小吃，更重要的是現在年輕人對於網紅IP打卡的需求。內容密度高，可以用非常短的時間瀏覽足夠多的東西。
做好運營、符合年輕人的消費習慣是目前歷史文化街區非常欠缺的，也是很多傳統商業地產企業應該真正去思考的問題。
我國整體商業地產的發展大多數企業並沒有走出傳統的地產邏輯，還停留在透過建商業中心去向政府勾兌土地的模式。在商管方面只停留在正常營業的需求。高階的商業中心類似萬達，可能會做一些商戶聯盟，並沒有真正關注歷史文化以及整個商業運營層面。
透過良好的運營管理來構建良性生態，透過構建良性生態反過來盤活街區。而不是讓街區僅僅以傳統區位優勢去做進一步探索，未來歷史文化街區可能是煥發全新活力價值的關鍵點。
劉佳明教授：
歷史文化街區除了經濟價值外，歷史價值越來越明顯。隨著社會經濟的發展，越古董的東西價值越高。有些街區的建築物成為國家文化遺產，甚至世界歷史文化遺產，這些建築具有重要的歷史文化價值。比如北京的四合院，以前價值不高，但現在隨著建築年齡的增長，價值越來越高。建築的歷史文化價值珍貴之後，它的經濟價值也被兌現了。另外，歷史街區需要有活力，需要主客共享。
除了激發外地人到街區開發一些商業業態來啟用活力之外，本地居民，尤其是街區生活居住的老百姓留下活的文化也很重要。
問
歷史街區有沒有規劃失敗的案例？覆盤後失敗的原因是什麼？
黃院長：
案例不能說失敗，只是沒有把區域發揮出它原有的價值。歷史文化街區的改造，按照住建部城市更新的相關檔案，主要方向屬於城市的微更新類。對於歷史文化街區的整體改造類似於中醫治病，
需要採用“陰陽調和”的方式，不能採用西醫的急症下猛藥的方式
。根據不同的城市、不同的街區、不同的風貌、歷史文化和消費習慣，沒有一套標準的改造方法，一定是針對不同的地區制定不同的方案。
對於專案發展中存在的問題，最可惜的就是北京前門外大街。當時定位最大的痛點就是當時方案的彙報人沒辦法決定最終走向，最後以寶島概念去改造。前門外大街是中國人的體質，因此寶島概念的改造方案從西醫的角度說確實是一針良好的消炎藥，但並不對中國人的症狀。寶島概念並不能襯托起整條大街，並且與整體格調並不匹配，導致後期的運營中出現了一系列的問題。再深度的分析的話，我國目前一種非常特色的現象是一些歷史文化街區的改造往往需要向很高級別的領導進行彙報，需要參考各種各樣的因素，並不完全從簡單的商業因素去考慮的時候就容易出現“外行指導內行”的現象。很多外行不懂商業運營，也不懂街區的規劃，單純地以概念去進行整體改造。因此，未來的發展一定是專業的人去做專業的事，概念方向上可以有指導，但發展一定是遵從市場化的原則，遵從相應的規則，讓規則去管人而不是人去管人。這是未來整個歷史文化街區如何避免專案出問題的非常關鍵的要素，思考我們怎麼可以把歷史街區做到能夠去適應年輕人或者說去吸引更多的年輕人願意去參與進來。
劉佳明教授：年輕人喜歡年輕的東西是根本的方向。
歷史文化街區再規劃定位模型上應該分為三段，
第一個叫空間規劃，第二個叫內容規劃，第三個叫運營規劃
。空間和內容之間銜接的橋樑就是運營。現在很多歷史文化建築對空間規劃相對成熟，但在內容植入上很多規劃策劃人員的思維還沒有開啟，在內容植入上還有很多新鮮的打法和思路。比如國內新一代年輕人對於國潮文化非常接受，對於文化認同程度非常高。文化認同中發展最好的就是漢服，但樣式發生了更新。
文化是需要迭代和傳承的，整個歷史文化中內容是最關鍵的，用文化的迭代和傳承才是未來發展非常關鍵的要素。
歷史文化街區在整體改造和升級過程當中，
必須要有全新的表達方式，而部分全新的表達方式一定要在現在社會主義核心價值觀的引領之下輸出傳統文化的精髓部分，取其精華，去其糟粕
。這樣歷史文化街區才能成為“網紅”的街區。
現在年輕人的視野非常開闊，見識廣泛，對未來的預期特別好。現在的年輕人有兩個特徵，一個是文化自信，一個是消費能力強。國內精品民俗個性化產品年輕人是消費主力，他們消費的主要理由就是文化自信。抓住這一部分市場能對歷史文化街區保持活力帶來更大的價值。另外，現在人們消費的眼光也在提高，產品需要具備獨特性，將時尚和傳統相結合才能更吸引年輕人消費。我們需要更加關注年輕人喜歡的個性化，透過傳統文化做好文化迭代，將年輕人喜歡的東西和傳統文化相融合。
問
有沒有哪些歷史街區和產業做了良好的結合？兩位專家給我們分享一下案例
黃院長：
杭州的文三街被杭州定義為數字生活街，類似於杭州的中關村，地理位置相對較好。但隨著人們對於電子產品的消費逐漸轉到線上，線下門店沒有機會，整條街整體就進行了改造。將歷史文化街區和產業園區進行融合。透過街區底商中類似與Tims的展示型商業和上層辦公區相聯動的方式，底商帶來的產業的感念有利於整體人流，底商與辦公區聯動可以延伸出給產品的研發人群提供決策想法。
劉佳明教授：
宜興有蜀山古南街，整條街都以生產紫砂壺為產業，每年銷量很高。但很多歷史文化街區沒有這種產業，就需要根據歷史文化街區所在區位，社會經濟發展程度，周邊市場情況來考慮其他產業出口。比如紐約、北京、上海等大都市中的文化街區文化創意產業是一塊很重要的產業，因為大都市中人群有文化產業相關需求。每個地方要根據自身情況來形成產業業態。
問
歷史街區的運營主體是國企為主還是民營企業為主？有哪些成熟的社會資本參與方式？
黃院長：
這個問題根本上還是歷史文化街區如何構建可持續盈利模式的問題。歷史文化街區整體的開發主體是以國資為主，運營主體會有一些民營企業做相應的參與。但這些民營企業都是以相對輕資產的方式進入到運營當中。民營企業不願意進入開發主體的主要原因是歷史文化街區現金流回正太慢。五道口經濟學家峰會的資料提到，我國目前大基建的投資回報率只有1。3%，歷史文化街區的改造收益一定會高於1。3%，但基本包不住融資成本，十年還本付息是不可能的。住建部也在探討商業地產REITs的開放，現在公共基礎設施REITs裡已經明確提出5A景區可以作為REITs底層資產出現。那麼未來歷史文化街區進行試點，作為景區和基礎設施放到REITs基金中去，用REITs基金解決前期投入大現金流回正慢的問題，可能會作為未來的一種發展方向。
問
如何在有限的投入的情況下更好地做好運營？
黃院長：
歷史文化街區的建設不是未來要賺多少錢，前提條件是如何省錢。比如說古北水鎮，它現在經營有很大的壓力，很大程度上是因為前期投資40個億，但專案旁邊又沒有地產的配建，導致成本收不回來，僅靠運營收回40億的成本壓力實在太大。因此，需要以財務邏輯為主導，在每條街區投入開發建設的時候，想清楚建成後能帶來多少客流量，這些客流量能否覆蓋掉前期投資的成本。另外，在運營方面也需要加大投入。很多文化街區最大的問題就是願意在前期改造方面投錢，但不願意在運營方面投錢。但運營是內容填充的非常重要的元素，在運營上投合適的資金，透過運營將整條街盤活是非常重要的方向。
劉佳明教授：
歷史文化街區回收週期很慢，收入非常零碎。過去二三十年經濟大繁榮時期，對於歷史園區投入太大政府會透過地產進行一定彌補，透過地產驅動街區的改造。
未來可能會出現政府將城市的基礎設施、環境設施做到完善，將商鋪以碎片化的模式出讓給小商家的模式。
問
我們該如何更好的挖掘歷史街區的價值？
劉佳明教授：
歷史文化街區有幾方面的價值。
第一方面是歷史文化價值
，這是城市的獨特性的價值，能夠激勵世世代代的城市孩子的成長或找回記憶。
第二方面是經濟價值
，作為商業街區要有活力，在街區裡要結合現代市場的消費特點，做出一些場景化的體驗給遊客。歷史街區在挖掘價值時要注意可持續性，不能過度挖掘，要讓外來遊客願意來，本地居民願意留下來。通過歷史文化街區在社會經濟發展和歷史文化衡量方面能夠發揮更大的作用。
黃院長：
主要是區域為本，運營為核和節奏為王。
區域為本必須要因地施策，必須要尊重區域的基本的周邊的環境和他相應的特徵，這使得領域其實很難標準化。第二個是運營為核，需要把握商業運營的核心規律。無論保護和改造都需要財政的支撐，尤其是商業地產企業在地產領域需要思考的，傳統開發時代過去之後，文化街區的商業運營應該如何。第三個是節奏為王，無論是歷史文化街區還是產業都需要把握區域發展的節奏，一定要把控整體區域開發的節奏，在合適的節奏之下做相應的開發，才能實現整個板塊的運營。
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