鉑悅湖前
樓盤價值分析報告
分析目錄
一、區位、板塊配套分析
二、樓盤基礎引數與價值點
三、戶型分析
四、分析師綜述
1
高鐵新城盛澤湖
鉑悅湖前
位於相城區盛澤蕩路與盛堂路交匯處，北側一路之隔就是
盛澤湖月季園
與
盛澤湖景區
。盛澤湖未來定位5A級景區，還是蘇州少見的
II類水質湖泊
，可作為飲用水。環湖一帶基本都是低密墅區，生態環境十分優質。
交通
專案主要依靠
自駕出行
，透過盛澤蕩路向西轉入524國道連線中環，驅車約17分鐘到達高鐵北站，乘坐高鐵可快速通達長三角地區；
陽澄湖西隧道
的開通則拉近了相城與園區的距離，從專案出發最快
約20分鐘
左右即可到達園區青劍湖。
根據案場置業顧問介紹，專案有不少客戶都來自園區，未來隨著
陽澄西湖第三隧道
的建成同通車，相城到達園區湖西也將更快速。
商業
專案約3公里範圍內有
太平鄰里中心、太平集貿市場
等一些商業配套，可以滿足日常生活所需；大型的商業可以到高鐵新城的
吾悅廣場、圓融
等，不過在距離上要稍遠一些；此外專案周邊還有不少商業用地，旁邊就規劃有商業水街，未來或能彌補商業配套的不足。
教育醫療
專案周邊約3-4公里左右有
太平中心幼兒園、太平實驗小學，太平中學
等學校，另外還有
相城區諾德安達學校、伊頓國際幼兒園
等私立學校也在3公里範圍內；醫療資源方面，相城區第三人民醫院、相城區太平人民醫院距離也都在3公里範圍內，為健康護航。
發展前景
在相城區十四五規劃中，明確提到要強化
陽澄國際生態新區（高鐵新城）片區
的相城主中心定位，鉑悅湖前所處的
盛澤湖區域
就包括在內。高鐵新城作為蘇州“一核四城”重點發展板塊，依託蘇州北站樞紐，堅持產城融合發展，目前已引進科技、金融等各類企業500餘家。在如今長三角一體化國家級戰略下，發展勢頭更加迅猛，各項資源傾斜全面進階。背靠高鐵新城，盛澤湖區域的發展也將邁向新高度。
根據《蘇州市相城區盛澤湖環湖地區控制性詳細規劃》，陽澄生態新區將會形成
“一主五副”
的空間格局和“一環多楔、水城共融”的生態格局，而盛澤湖環湖區域的功能定位為
“陽澄湖畔的5A級景區+現代都市型宜居住區”
，未來規劃向園區金雞湖的李公堤看齊，值得看好。
2
基本資訊
在售情況
鉑悅湖前，目前在售建面約
143-167㎡純疊墅
，總價
399
萬元/套起。
點評：
專案位於
盛澤湖畔
，容積率僅
1.05
，規劃22幢
4-5F的低密純疊墅
，打造建面約
143㎡、167㎡
兩種戶型，
上疊有露臺、下疊有院子
，
無地下室設計
，改善一步到位。在限墅令下，純低密產品在蘇州市面上較為稀缺，並且專案價格也很有優勢，
總價400萬
左右買別墅，整體價效比較高。
開發商
旭輝集團2000年成立於上海，是一家以房地產開發、運營和物業服務為主營業務的綜合性大型企業集團。集團業務遍佈中國及海外超過90個大中城市，累計開發專案超600個。2020年合約銷售規模突破2300億，躋身
中國房地產開發企業500強榜單TOP14
。
鉑悅湖前打造
旭輝TOP級鉑悅系
產品，也是繼
鉑悅府、鉑悅犀湖、錦麟·鉑悅府
之後，旭輝在
蘇州的第四座鉑悅系
產品，品質口碑不用多說，產品力夠硬，有不少購房者都是奔著鉑悅系的“金字招牌”去的。
景觀建築
專案整體打造新中式風格，外立面採用的是高階專案標配的
鋁板+玻璃欄板+少量真石漆
，質感滿滿顏值耐打。社群景觀上，打造
兩儀、三軸、四園、五境、十三巷
的景觀格局，融入蘇州四大園林著名景點元素，兼具觀賞性與功能性。
物業服務
鉑悅湖前物業採用的是旭輝自持的
永升服務
，物業費為
3.07元/月*㎡
。
永升服務成立於2002年，在港股上市，連續多年獲評中國物業管理服務百強企業，2021年榮列
中國物業服務百強企業第11位
。截至2021年6月30日，旭輝永升服務已成功進駐全國114個城市，為超150萬業主提供服務。
3
鉑悅湖前打造了建面約
143㎡、167㎡
上下疊兩種戶型，
下疊帶院子、上疊有露臺
，沒有附加的地下室，兩個戶型都擁有約
7.5米的大橫廳開間
，並且專案將比較佔空間的電梯間設定在室外，整體
得房率達到95%
，居住體驗不是一般大平層所能比的。
建面約167㎡下疊 4房2廳3衛 總價400萬左右
綜合評分：
☆☆☆☆☆
1、約
7.5米大橫廳
格局，採光優秀；
2、
餐客廚一體化
設計，尺度與功能性兼併；
3、
主臥套房
設計，配備衣帽間和獨衛，並預留浴缸位置；
4、附贈
30-50㎡院子
，不計入面積。
點評：
下疊戶型的1F為餐客廚一體的大橫廳，外面就是院子，花園草地聚會派對，凡是看過樣板間的都很難不心動！另外還設定有1間臥室，未來可以作為老人房使用；2F設定2間臥室、1間書房以及2個衛生間，純居住休息空間，私密性較強。兩房朝南，外接雙聯陽臺，保證了採光；主臥套房設計，開間約4。2米，空間非常大，居住體驗很不錯，二胎家庭與三代同堂的需求都能滿足。
實景樣板間展示：
示範單位實拍圖
建面約143㎡下疊 3房2廳3衛 總價約350萬左右
綜合評分：
☆☆☆☆☆
點評：
上疊戶型的格局與下疊基本相似，戶型為3房2廳3衛設計，2F的北次臥變成了
露臺
，仰望星空品茗觀景視野更佳；主臥同樣套房設計，南次臥空間與下疊相比要稍小些。1F是約
7.5米的大橫廳+寬景陽臺
，餐客廚一體，空間也十分寬敞，居住舒適。
4
在都市生活中，湖景是不可複製的自然資源，鉑悅湖前擇址盛澤湖畔，坐擁約800畝的湖景資源，生態環境不用多說，而在蘇州低密別墅更是少之又少，再加上旭輝鉑悅系高階產品，露臺花園有天有地，鉑悅湖前的價值顯而易見。
在價格方面，當前園區的湖景別墅都得是千萬級，鉑悅湖前建面約
143-167㎡
低密疊墅，
總價約400萬
左右就能入手，門檻不高，對於
中產改善家庭
而言是非常不錯的選擇。與此同時，鉑悅湖前
拿地價僅11426元/㎡
，比今年在同板塊拿地的
中銳
（地價14521元/㎡）、
龍湖
（地價13000元/㎡）都要低，價格上佔有優勢。專案首開賣的非常不錯，整體房源不多賣一套少一套，感興趣的購房者要抓緊了。