作者：金哥777
記得2019年11月參加了董老師的見面會，見面會結束後就去考察了神秘的深圳華僑城片區，當時去歡樂谷，感覺歡樂谷是玩過的最好玩最刺激的主題公園，當天下午又去參觀了歡樂海岸，當時歡樂海岸也是人山人海，人非常多，第一次感受到了歡樂海岸的與眾不同，也瞭解了深圳華僑城片區的房價，那片的房價基本是深圳南山區最貴的地方，最宜居的地方，就像住在公園一樣。回來後就清倉了興業銀行，賣了一大部分平安保險，南京銀行加倉了華僑城，到後來越瞭解後還賣了縣城的房子繼續加倉華僑城。
重倉華僑城一年半後再次來到深圳，來參加股東大會，也是我第一次參加上市公司股東大會，提前一天來到深圳後第一時間就是去華僑城自營酒店開個房。
然後直接打車到了歡樂港灣，導航顯示15公里，打車費用45，和計程車司機聊天講，深圳最貴的房子就是我們剛剛路過的這些地方房價15萬左右，貴的20多萬一平，到了歡樂港灣後第一感受就是這不是一個海濱公園嘛，人流很多，非常漂亮，第一時間就是去坐坐灣區之光摩天輪，預約了6點的摩天輪，那天天氣不是太好，風有點大，坐上摩天輪後看著周圍的高樓大廈，也看到了對面的香港，看著遠處的大海，也看到了下面全景的歡樂港灣，想想周圍住房賣20萬左右一平方，想想華僑城的海府一號已經清盤寫字樓售價10萬左右一平，一樓門面基本售完（單價28萬一平）華僑城當時憑藉技術分打敗萬科，招商等強勁對手（其實是定向拿地，不知道為什麼還有其它三家企業報名投標？）
最後留下了10萬平方左右的東西低密度商業步行街，還有音樂廳，酒店，摩天輪等自持物業，透過其它股東瞭解到歡樂港灣所有投資的現金流已經為正，也就是講華僑城投資歡樂港灣已經收回本金，還留下了價值市場價20萬➕一平的10多萬平臨街商鋪，中國最大的摩天輪等等自持物業。但也有點不足的是歡樂港灣還沒有全部建設好，很多商鋪還沒開門做生意，但相信在過一年後哪裡肯定會成為深圳最火熱的都市會客廳，網紅打卡地。
20號那天我們華僑城股東群的幾個人都到了酒店，中午孫總請我們幾個在酒店吃飯，還喝了煙臺的白蘭地，孫總是個老股民，93年開戶透過原始資金5萬到現在股票市值5000萬左右吧，持有300多萬股華僑城，關鍵是孫總兩夫妻培養出來最優秀的兒子，當時天津高考第7名，同時被清華北大和香港大學入取，最後選擇了香港大學讀金融，還聽了群裡劉總，譚哥他們的投資股票的經歷，都是老價投，剛開始技術分析都吃了虧，講我很幸運一開始就知道了價值投資。
下午參加了股東大會，主要記得管理層講華僑城以後會和騰訊合作成立子公司，利用華僑城和騰訊的優勢線上線下結合，建立了一個全國性的旅遊網際網路平臺，華僑城是有野心的，只是現在還沒到時候公佈出來，未來在網際網路和金融上都會做得很好，感覺是要做一個平臺型企業，而且會和很多線下景區合作等等，這點作為長期股東還是很期待的。
還有個問題就是集中供地會不會影響華僑城未來毛利率等，公司講華僑城文旅拿地都是提前溝通好，不會有什麼不同，對於現金流好，資金充裕的企業也許集中供地會更好。還講為什麼不公佈每個主題公園營收，利潤等，管理層講的意思大概就是這是商業秘密，如果公佈了會有其它公司競爭，我的理解是不好和政府談條件了。管財務的高管講未來還會加大華僑城的資訊披露等等，短期自持物業還是按保守的折舊會計方式處理等。順德歡樂海岸很成功，三線城市做歡樂海岸收益率不比一二線城市差，但公司還是主要在一二線城市佈局或者一些條件很好的經濟實力強的三線城市，現在開業和在建簽約的有30多個歡樂海岸模式了（還講五年內大灣區會有10多個歡樂海岸開業），未來幾年還會加大力度簽約和拿地，歡樂海岸的招商團隊也越來越強大等等。
歡樂谷旗下還會有很多子品牌，比如水上樂園或者一些迷你版歡樂谷等，因地制宜，每個專案都會不一樣，而且華僑城簽約專案更看重利潤，有些前期利潤不好的專案由集團孵化，招商團隊也在慢慢完善等。透過這些資訊，感覺華僑城未來會成為一個世界級的文旅集團，未來會託管更多的4A5A級景區，也會在全國繼續落實更多歡樂海岸模式，而且每一個歡樂海岸都會與眾不同，也會在適合歡樂谷落地的地方因地制宜做出更多的文旅產品，而且這些文旅專案和管理的景區還有未來還要加大合作其它景區，讓這些線下旅遊景點和自己的網際網路平臺相融合，未來是一個文旅➕網際網路➕金融的平臺，歡樂海岸和歡樂谷還可以證券金融化等等，一家偉大的公司一定有一個不一樣的企業文化，有著一些偉大公司與眾不同的護城河，這些遠大抱負和夢想都離不開華僑城對於文旅的持續投入幾十年所形成的護城河。
晚上我們華僑城群的群友又到了歡樂海岸聚餐，歡樂海岸人流量還是非常大，看著實際價值20萬平方左右的商鋪，想到賬面價值才幾千一平，我們幾個股東都感覺華僑城被嚴重低估了。挪威兄講華僑城股價未來大漲肯定離不開市場對華僑城文旅屬性的認可，而且股價也許會漲到很高，我知道華僑城的高毛利率，高淨利率都是因為華僑城的文旅護城河，但現在這估值對應今年分紅後又不到了5倍市盈率，我感覺第一目標應該就是讓市場知道華僑城即使是一個房地產公司，也應該給與這個行業最高估值，因為毛利率是龍頭公司一倍左右，淨利率也是一倍左右，融資成本比龍頭公司估值更低，整個行業最低的幾家公司，也可以講是整個中國融資成本最低的公司之一，深耕深圳幾十年自持物業被嚴重低估，因為幾十年的折舊這些每平方10萬➕的房子現在賬面上基本沒多少資產。如果華僑城估值修復到萬科市盈率，或者高於萬科百分之20，30的估值後，下一步才會考慮文旅屬性，文旅龍頭的估值應該是20倍到30倍市盈率，我是苦命人賽道股估值估計就沒辦法看到了。
投資最重要的就是遇到最好的投資機會記得下重注，特別是優秀的公司遇到市場先生瘋狂打擊的時候，估值低到變態的時候，如果能穿越迷霧瞭解了這公司的本質就得在這種高機率高賠率的生意下了全部賭注，這一生中如果遇到二三次這種機會我們就會變得足夠富有，相信華僑城是這種機會，樂觀的人獲得財富，悲觀的人短期正確。
最近華僑城從高點跌下來百分之10幾，有人問我要不要賣了，而且你還賺了本金的百分之70左右了，我心裡想如果把華僑城賣了我能買那家公司？能不能所有資金全部重倉一家公司而且一點不慌，不管漲還是跌都感覺很平常，因為我知道這家公司最低迴報就是三年內到20，這樣我以前投資華僑城的自有資金會翻5倍左右，但如果估值修復到20倍也許我就可以賺10多倍，從而財務自由，也許很多人講房地產公司平均市盈率就是8倍左右，為什麼你還這樣看好華僑城，我想想三年半後市盈率到8倍左右我也可以賺5倍，如果估值更高或者變成賽道股那又會怎麼樣？上不封頂下有保底的投資為什麼不下重注。