原創 張嶽
最近，華為以約390元/㎡白菜價在深圳龍華拿下一宗“巨無霸”產業用地，事件的背後傳遞出很多價值資訊。
對於城市發展、產業升級、經濟聚集甚至個體和時代的關係，我們有了很多新的思考。
01
華為殺了個回馬槍
2016年華為搬遷至松山湖時，一篇名為《別讓華為跑了》的文章在朋友圈刷屏，企業外遷導致深圳產業“空心化”曾引發深圳人的焦慮。
2021年華為“殺了個回馬槍”，斥資2。98億在深圳拿地建廠，這是對深圳產業外遷論的有力回擊。
該宗土地交易三大看點：
1、地塊非常優質：宗地位於龍華觀瀾區，富潤路和龍瀾大道交匯處，土地面積約51萬㎡，建築面積約76萬㎡，雖然土地用途是普通工業用地和城市道路用地，但從航拍圖中可以看出這是一片“有山有水有樹林”的生態用地。
2、價格相當實惠：華為僅靠不到3億元在龍華拿下“巨無霸”產業用地，摺合樓面價約390元/㎡，在寸土寸金的深圳，該價格相當於白送。
3、產業非比尋常：華為拍下該宗地塊不是普通的建廠，宗地的准入行業類別為A06新一代資訊科技產業、A02新能源產業。
而種種跡象表明，龍華觀瀾這宗“巨無霸”地塊，可能承載著華為未來10年、20年的重要佈局。
02
華為的二次創業
自2019年5月，美國逐步升級對華為的打壓，如限制華為的收購購買、禁止進入美國市場、以安全理由遊說和威脅他國停止與華為合作、禁止含有美國技術成分晶片出口華為等，近兩年來，華為的手機、5G等核心業務受到重創。
每次經濟危機都會產生一家偉大的公司，在美國的圍追堵截中，新能源成為華為的一次重大機遇。
在碳達峰、碳中和背景下，全世界能源體系正面臨一次徹底洗牌。截止目前，全球已有137個國家承諾了“碳中和”目標，在這場史無前例的全球大規模合作行動中，將催生可再生能源與綠色基礎設施領域的廣泛投資機會。
7月23日，國家發展改革委、國家能源局釋出關於加快推動新型儲能發展的指導意見，明確到2025年，實現新型儲能從商業化初期向規模化發展轉變，裝機規模達3000萬千瓦以上。而截至2020年底，新型儲能的累計裝機規模約327萬千瓦，增長空間巨大。（《國家發展改革委國家能源局關於加快推動新型儲能發展的指導意見》）
據光大證券預測，到2025年，我國儲能投資市場空間將達到約0。45萬億元，2030年增長到1。3萬億元左右。
毫不誇張地說，新能源是當今世界最大的產業機遇，在這場能源革命的開端，華為連續殺入新能源汽車、光伏與儲能等新能源賽道的細分領域。
事實上，華為在新能源賽道早有佈局。早在2001年，華為遭遇“寒冬”將供電部門華為電氣以7。5億美元的價格轉讓給艾默生電氣公司；2008年，與艾默生的競業協議結束後華為按下能源業務重啟鍵，並將新能源及儲能、能源數字化作為發展重點；2013年，華為開始涉足光伏領域，其光伏逆變器出貨量連續多年位居全球前列；2019年，華為網路能源業務銷售額突破300億人民幣，同比增長40％，成為華為的收入支柱之一。
華為並未滿足於當前的成就，在碳達峰、碳中和背景下，華為開啟二次創業，繼續將目光盯準新能源賽道。
麥神ms
2021年6月7日，華為數字能源技術有限公司正式成立，註冊資本30億人民幣，該公司由華為技術有限公司全資持股，註冊地址在深圳市福田區香蜜湖街道安託山總部大廈A座。
2021年10月18日，華為成功簽約了迄今為止全球最大的儲能專案——沙特紅海新城儲能專案，規模達1300MWh。這意味著華為持續佈局的儲能賽道終於實現了實質性突破。
同日下午，華為技術有限公司以底價2。98億拿下龍華觀瀾“巨無霸”產業用地，一位熟悉華為的業內人士分析稱，安託山可能是華為數字能源的管理總部，新拍得地塊很可能就是華為數字新能源的生產基地。
未來在新能源賽道，華為選擇與深圳並肩，打贏碳中和這關鍵一戰。
03
華為和深圳的雙贏
全國這麼多城市，為什麼是深圳，為什麼是龍華觀瀾？這或許也是一種必然。
一、深圳是新能源產業的沃土
現如今，穿梭於街頭巷尾的純電動大巴、計程車和混動私家車已經成為深圳獨特的風景線。早在2016年，深圳新能源汽車產值就已突破1000億元關口。
同時，深圳也是全球新能源車體量最大城市。資料顯示，深圳擁有新能源小汽車約48萬輛，新能源公交車、計程車、網約車、貨車超過20萬輛，城市交通綠色出行分擔率達到78%。（來源：南方網《深圳成為全球新能源車體量最大城市》）
政策表明“十四五”期間，深圳新增註冊汽車（不包含置換更新）中新能源汽車比重達到60％左右，至2025年，新能源汽車保有量達到100萬輛左右，累計建成公共網路和專用網路快速充電樁4。3萬個左右，基礎網路慢速充電樁79萬個左右。深圳的新能源汽車擁有較好的發展前景。（《深圳市新能源汽車推廣應用工作方案（2021－2025年）》）
二、深圳擁有新能源產業叢集優勢
深圳的優勢在於市場資訊濃度高，商業氛圍濃厚，出於這樣的背景，深圳新能源汽車很快發展出自己的優勢。
目前，深圳在電池、電機、電控等關鍵領域的產業核心技術實現重大突破，湧現出比亞迪、五洲龍、沃特瑪等一批行業領軍企業。
華為、中興、騰訊、大疆、比亞迪、Auto X、元戎啟行、Robosense等企業已經在深圳形成了一個智慧電動車的全新“供應鏈”，包括全棧式解決方案、作業系統、智慧座艙、人工智慧、自動駕駛、鐳射雷達、三電系統、車規級晶片等。
三、觀瀾——大灣區科創走廊的中軸
華為入駐深圳龍華觀瀾，其選址也相當考究。
從規劃來看，觀瀾位於粵港澳大灣區科創走廊的中軸。在國家“十四五”規劃中，賦予大灣區國際科技創新中心、綜合性國家科學中心兩大頭銜，並勾勒科技創新的“兩廊（廣深港、港珠澳）兩點（深港河套、粵澳橫琴）”。
位於觀瀾的觀瀾高新園和九龍山數字城正位於廣深港科創走廊的中心，往南是河套深港科技創新合作區、西麗科教城，向北是光明科學城、東莞松山湖和廣州知識城等科技創新節點。
大灣區科創“兩廊”示意圖
從地理來看，觀瀾正處於深圳的地理中心。北接東莞，南接福田南山、西鄰寶安光明、東鄰羅湖龍崗，去哪裡都近都方便；同時觀瀾毗鄰深圳北站交通樞紐，256對動車組覆蓋28個大中型城市、省會城市，便捷通達全國。
從佈局來看，華為在觀瀾的落子，與華為坂田總部、華為松山湖基地呈一條直線佈局，橫跨深圳、東莞兩城。這種“一字陣型”的產業基地佈局更利於資訊、人才和各種生產要素的流動，未來華為觀瀾數字新能源基地將成為華為產業佈局的中心節點和主力軍。
04
城市發展邏輯變了
在新能源浪潮席捲全球之下，上海吸引了特斯拉落戶建廠，合肥以投資入股方式引入蔚來汽車，廣州也手握廣汽、小鵬兩大新能源汽車品牌，而深圳左手華為，右手比亞迪更勝一籌。
進步一思考，我們發現城市對人才的爭奪，歸根結底是對“高新產業和科創企業”的爭奪，產業興則人才聚，往往是這些站在時代風口，擁有高附加值的科創企業，可以給人才支付更高的薪水。
10月14日，智聯招聘、第一財經等機構聯合釋出了《2021中國城市95後人才吸引力排名》，深圳在95後人才的心目中，吸引力超過上海、僅次於北京，重要的原因是產業結構更新、發展機會更多、城市包容性更強、生活豐富多彩。
過去十年，深圳城市發展是以規劃為導向“一路向西”；未來十年，深圳城市發展將變為以“科創產業”為導向，佈局數字新能源產業的觀瀾值得重點關注。
事實上，產業帶動片區發展的案例並不陌生，如華為松山湖基地，經過多年發展松山湖從“不毛之地”到如今醫院、學校、公園等公共設施一應俱全，房價也成為東莞的天花板。再比如華為坂田總部基地，擁有強大購買力，對居住品質有要求的人才，會無形中抬高周邊品質小區的價格。
由此我們大膽預測，華為入駐觀瀾將帶動上下游產業發展，吸引人才聚集，同時政府也會加快投入財力物力，改善周邊環境，完善配套設施，這對於龍華觀瀾是一個重大利好，對周邊的品質小區也將產生利好。
據悉，距離華為觀瀾基地直線距離約2。5公里，距離地鐵4號線長湖站約550米，有一個備受關注的熱點住宅專案——萬科啟城家園，將在觀瀾區產業利好外溢下脫穎而出。
專案效果圖
對於購房者來說，萬科品牌是自帶光環的，萬科就是品質的保障，深圳萬科專案入市總能吸引大批置業者的關注，萬科物業更是有口皆碑，員工服務好、素質高，細節做得到位。
萬科啟城家園是建面約52萬㎡長湖頭城市更新單元首發專案，集住宅、商業、幼兒園、公共配套於一體，將打造為片區的標杆專案。（免責：長湖頭村城市更新單元總建築面積約52萬㎡，本次介紹的位於一期01地塊，一期01地塊的建築面積約14萬㎡；長湖頭村城市更新單元的後期建設以實際批准及建設情況為準。）
專案效果圖
配套方面，專案2公里範圍內金洪觀薈、福城天虹、觀瀾天虹、比鄰新天地4大集中商業。專案一期自帶幼兒園，約150米有龍華第三外國語（在建），周邊兩公里內有觀瀾二小觀瀾二中，名校雲集。（免責：龍華教育官網，學校（含幼兒園）的建成，開放時間，學區劃分、入學政策以教育局及學校規定為準，開發商不作承諾。）
龍華第三外國語學校效果圖
萬科啟城家園東南面規劃有長湖公園，視野開闊，生態景觀資源豐富，同時臨近觀瀾新地標——觀瀾文化體育中心。軌道交通方面，專案距離4號線長湖站直線距離約550米，9站直達深圳北，片區還規劃有地鐵18號線（長湖站交匯）、22號線。（免責：目前4號線已開通，18號線（規劃中）與4號線交匯於長湖站，18號線的具體開通時間以政府規劃和實際建設情況為準；深圳市城市軌道交通線網規劃（2016-2035））
專案軌道交通示意圖
專案一期於去年12月開盤，隨後一舉奪得2021年1月深圳住宅成交龍虎榜冠軍，足以證明專案品質和價值深受市場認可。
11月27日，萬科啟城家園二期展示空間盛大開放，專案關注程度非常高，展示空間開放2天累計超5000人流，實地探訪後發現大家無論是對區域規劃還是配套都很認可，更有被產品驚豔……
產品建面約79-115㎡三到四房，戶型方正實用，採光通風俱佳，24小時萬科物業品質服務，價格可參照周邊均約 5。8萬元/平。
（相同戶型單位因樓棟、樓層等差別，區域性結構、面積等可能不同。本戶型圖僅為裝修示意圖，展示戶內空間結構，非交付標準）
隨著華為新能源基地的入駐，龍華觀瀾迎來重大發展機遇，而高新產業帶來人才虹吸效應，將持續為片區品質專案賦能。
萬科啟城家園作為觀瀾的標杆專案，優質的產品和物業，豐富的商業配套加上完備的交通配套，可以滿足人才的生活所需，在華為新能源基地和觀瀾區產業利好外溢下，萬科啟城家園的價值將脫穎而出，也是值得我們重點關注的物件。