買一套好房子
從關注「青島樓市研究員」開始
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文/觀察員老王
作為“十四五”的開局之年，2021年有著十分重要的意義。對於一個城市來說，未來十五年的規劃決定城市向上的高度；而對於城市中的人而言，當下資產配置的選擇，會成錨定下半生甚至兩代人財富階層的關鍵。
近日，《青島國土資源總體規劃 2021-2035》的公示，城市發展的方向和重點都已清晰可見。
在未來一段時間內，青島市的總體發展目標為建設全球知名的
海灣
都會。那麼，誰會是未來這座開放、現代、活力、時尚的國際大都市未來城芯的C位之選呢？
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城市永恆不變的價值主線
我們回顧青島城市發展史，會發現精英圈層的資產故事，都是圍繞著這條黃金海岸線展開。
網路圖
100多年以前，民國時期的商業巨擘與文化名流鍾情八大關，“望海碧波，僅距百步”代表著社會名流寓居青島的擇址觀；30年以前，改革開放後的精英圈層鍾情於麥島，南鄰碧海，北望浮山的獨棟別墅，是塔尖人士身份的象徵；時至今日，浮山灣、石老人灣的瞰海豪宅依然代表著青島的天際線，單價動輒10萬元+，但依舊擋不住富裕階層的購房熱情，豪宅甚至賣出了剛需量。
所以，在重慶、濟南、鄭州等內陸城市，豪宅就如同是黃金飾品，可以在高超的技法下大量複製；但是在中國的地產版圖上，最宜居城市青島的濱海住宅，就如同是和田玉飾，因為“籽料”的日漸稀缺而愈發珍貴。這也就是為什麼2020年青島的豪宅銷量排名全國第六，僅次於北、上、廣、深、杭五大一線城市主要原因。
市南、嶗山可開發土地所剩無幾。未來青島高階住區的選擇主要是兩個方向：穿過隧道一路向西，還是沿著地鐵M11號線佈局東海岸？
《青島國土資源總體規劃 2021-2035》給出了我們清晰的答案。青島未來構建
“一主、三副、兩城”
的都市區空間結構，一主指東岸-城陽-黃島，共同打造更高能級的主中心城市，都市區綜合服務中心；三副指膠州、即墨、
膠南
，打造都市區副中心城市，承擔都市區專業化高階功能。
資料圖
我們可以從這張圖上清晰的看出，以靈山灣為核心的原膠南片區被定義為都市區的
核心區
，東海岸則是都市區新區的定位。
這一規劃決定了靈山灣與其他板塊完全不同的價值軌跡：東海岸因為產業、人口相對薄弱，會迴歸單一的旅居屬性，成為第二居所的選擇；雖然城陽、膠州、即墨核心區也因為城市的擴張成為新主城，但是這些區域距海較遠，主要是是剛需外溢的生活區，難以成為青島城市新封面；作為都市核心區，靈山灣將是會如同上海的浦東新區、杭州的錢江新城一樣成為城市的新核，並且因為前沿科技、優質業態、頂配資源的匯入成為引領時代的一流住區。
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明星板塊置業的黃金原則
作為城市的新封面，現如今的靈山灣，並不需要太多的專業分析，普通人都能看到其蓬勃向上的發展潛力。
網路圖
地鐵是涵蓋了城市地區各種地下與地上的路權專有、高密度、高運量的城市軌道交通系統，也是一座城市經濟發展水平的重要標誌之一。靈山灣現在擁有地鐵M13號線，未來與即將開通的M1號線，與在建M6號線一起，組成了便捷的軌道交通網，將靈山灣與傳統主城區更為緊密的聯絡在一起。
融創茂、新城吾悅、夢樂城、海上嘉年華等西海岸最為優質的商業資源，同樣沿著濱海大道一線排開，對於居住在靈山灣的人來說，現代化大都會的繁盛與豐富距家不遠。
現如今的靈山灣，最大的配套價值點是名校環伺的教育資源。
珠江路小學靈山灣校區、西海岸實驗初中先後落地讓靈山灣板塊成為公立學校教育高地，赫德伍德國際學校、十五年一貫性學校北京二十一世紀國際學校則為富裕階層提供了與一線城市相媲美的國際教育資源。
北京二十一世紀國際學校效果圖
眾多名校中，要重點說一下靈山灣·悅府旁的北京二十一世紀國際學校，作為北京海淀區首家國際學校，以及優質的教育教學和教科研資源的共享，代表著中國民辦基礎教育國際化的最高水準。
開放、現代、活力、時尚，從這四個維度而言，靈山灣是青島目前最有可能率先完成國際大都市目標的區域之一。從自然資源和配套而言，未來十年，靈山灣是最有可能與麥島比肩的高階住區。
所以，我們開啟樓市地圖，會發現目前的靈山灣板塊也是地產專案最為密集的區域，對於置業者來說又是一道讓人糾結的選擇題。
在這一板塊買房，置業的黃金法則關鍵詞有三個：
地段、開發商、產品力。
青島豪宅的發展史告訴我們：面朝大海，春暖花開的生活幾乎是所有人的嚮往，與大海的距離很大程度上決定了住宅的稀缺屬性。
因為沿線土地開發殆盡，所以許多開發商已經到距海5公里以外的縱深腹地拿地，失去了親海屬性，這樣的樓盤就如同是和田產的石頭，與羊脂玉的價值有著天壤之別。
此外，我們還應該注意，在任何地方都是南向面海的房子最為搶手，東向面海、北向面海宜居屬性會大大降低，這也是為何煙臺海景房遠不如青島的主要原因。
2021年下半年，幾乎所有人都感受到了金融層面對於房地產的調控力度。多個高週轉的開發商暴雷，這也給預售制下樓市帶來了許多不穩定的因素。所以，我們在買房置業的時候，要關注開發商的背景與實力，相比之下實力央企財力雄厚，融資成本低，風控制度更為完善，房地產開發投入也會紮實而穩定，專案品質自然更值得信賴。
產品力，則是決定進入存量房時代之後，樓盤的升值潛力。
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迭代“室”界觀的海居力作
2021年的靈山灣新作中，靈山灣·悅府無疑是最符合置業黃金法則的樓盤。擁有無敵海景的靈山灣·悅府，將親海的優勢發揮到了極致。建面約100-300㎡凌海大宅，打造270°環幕視野，演繹極簡主義審美風格，標配超大尺度的奢闊空間。
在整體規劃上，設計師匠心獨具地打造三條微笑曲線，對應三種建築層次，由沿海往內側逐級增高。看似形式化的總圖佈局，實則內涵隱形著規劃邏輯以及視線優勢。設計在感性與理性間不斷碰撞融合，最終達成一致，打造出獨一無二的空間以及景觀感受。
示意圖
要看一個地產作品的產品力，園林景觀、立面、戶型是你要看的三大細節要素。
靈山灣·悅府的社群園林是曾經獲得過在LIA園匠杯國際大賽，美國建築大師獎等榮譽的UNLIMITED METROPOLIS操刀，設計師以現代時尚流行的 “酒店風微度假” 園林風格為基調，結合青島本地的文化氛圍，營造出高綠“森居”的主題景緻效果。
效果圖
對於住宅來說，顏值即為正義。我們看靈山灣·悅府的住宅，門窗配置為斷橋隔熱鋁合金型材+三玻兩腔+LOWE，首排住宅立面採用金屬幕牆+幕牆窗，基座採用區域性石材。在上海、杭州的豪宅區，這就是單價8萬+豪宅品系的基本配置，“鎏金鍍銀”的視覺感具有極高的美學辨識度。
示意圖
在戶型方面，靈山灣·悅府最大的亮點是創變空間的使用，重新整理傳統戶型的“室”界觀。
設計師根據現代家庭不同成長週期對於空間的需求，重新解構室內空間的建造方式，不惜成本減少剪力牆的應用，拓寬居住空間尺度，採用LDK一體化設計，讓動區互聯，達到動靜分離的效果。我們以148平方米的海幕觀邸為例：
戶型圖
全明通透、 戶型方正這樣的優點我們不需要多說，開敞的雙寬面陽臺這樣的贈送“彩蛋”無需多言，我們重點來說一下寬廳。
古希臘哲學家普羅泰戈拉曾說：“人是萬物的尺度。”作為家庭生活的第一空間，客廳的尺度，往往能夠代表主人的氣度，這也是當代城市精英紛紛選擇寬廳住宅的重要原因。這一戶型突破傳統客廳尺度，不但讓業主擁有更大的採光面積和視野，而且在業主有更多功能間需求時，有了多的選擇。客廳之外，不論再隔出影音室、健身房還是書房，都會為生活增添更多可能，進而實現心中美好向往。
探盤後我們發現，這一地段稀缺、配套日臻醇熟、產品力強悍的凌海大宅，不僅是當下可以滿足精英圈終極改善的夢想居所，亦是承載資產與城市、時代共同向前的最佳載體。所以，靈山灣·悅府入市後頻頻登上新房銷售榜的TOP10榜單，便是再正常不過的事兒了。
在這樣的去化速度面前，你要高效一點了，否則未來十年就只能像羨慕別人家孩子那樣，羨慕這“別人家”的房子了。