如果說長三角哪一所城市最悶聲發大財的，肯定是
無錫。
她不像上海名聲在外，不像蘇杭那麼受年輕人歡迎，更不如南京有地位，但是她的人均gdp卻排名全國第一！
而樓市表現呢，
同樣潤物細無聲。
這也是他精明之處。
如果單純看一兩個月，你會發現無錫房價就漲了幾百塊，增幅是平穩的、可控的。
就連當地中介都和我說，無錫房價漲幅不大。
但是時間一拉長，就真的挺嚇人的。
無錫去年12月新房均價1。97萬，半年後升至2。3萬。
半年房價上漲了3000元/平。
注意這是均價，要是分割槽域看，分化會更加嚴重。
上：2020年7月房價
下：2021年7月房價
其中經開區價格最高，從2.8萬漲至3.1萬，已經邁過3萬大關。
更讓人驚訝的是，在上半年的土拍中，經開區的地塊成交樓面價達到19500元/㎡。
當然漲價的是新房，二手房情況就沒有這麼樂觀，再加上無錫最近經歷了一系列調控，還出臺了二手房指導價。
那無錫下半年市場怎麼走？還能入手嗎？
且看櫻桃團隊從無錫一線市場帶來的實地調研分析。
梁溪區
先來看看無錫的房價制高點：學區房。
從今年無錫幾乎所有老破小學區房出現了
大幅下調掛牌價，成交量也不如從前。
在去年調控後，尤其是增值稅免徵期二改五，無錫的學區房率先從最高點回落。
在我走訪梁溪區的頂級小學：錫師附小、連元街小學、五愛小學等周邊學區中，發現市場真的越來越冷清了！降價房源也越來越多！
比如南市橋巷50平的房子，去年中最高峰賣270萬，今年降到240萬，降幅約10%。
在貝殼上，南市巷橋和育才弄小區的均價依舊是5萬，但是現在業主的掛牌價已經降到4萬出頭，大戶型3萬多即可。
高價房源都已經被下架了，但即便掛上去也沒法成交，畢竟還有很多誠心賣的業主正在降價甩賣。
不僅僅是老破小，
就連中橋板塊的陽光城市花園也在回撥。
這裡的學區房屬於無錫的第二梯隊，房齡新舊都有，但經過去年上漲後，現在也進入調整期了。
陽光城市花園去年出才三萬出頭，年底成交價就高達4萬了，現在成交價回落至三萬六七左右，但今年的成交量依舊非常少。
在市中心，降價最厲害的主要是一些老破小學區房，尤其是面積小單價高，不具備居住屬性的學區房。
當地中介和我說，因為學區房大部分面積小，但是總價低，有心買學區房的人基本都是全款為主，所以目前限貸對學區房影響不大。
降價主要是因為之前漲太多了，市場也需要一定時間消化。
另外就是國家在打壓學區房，現在基本沒有人敢在這個時候高價買入。
長期來看，梁溪區老城區的學區房價值註定會被慢慢稀釋。
高價學區房不好賣，但九龍倉、孔雀雅苑等品質次新房成交量走俏，不過價格並沒有上漲。
這些房子普遍在1。8萬-2。2萬之間，樓齡比學區房新，居住價效比還是很高的。
梁溪區市中心已經沒有新房了，而北塘崇安這些比較邊沿地段有新房，均價在2-3萬左右，但位置就一般。
比如梁溪觀邸就靠近惠山錢橋，山河永珍雖然號稱是連元街分校，但位置也不算好，價格要3萬以上，如果不是剛需自住的話，這個價格建議更買經開。
而蘆莊等地由於城市介面差，老房子多，學校也不佔優勢，調控後二手房流動性更差了，房價也在回撥中。
蠡湖新城
濱湖區主要看蠡湖新城，蠡湖新城在無錫一度非常尷尬。
位置上無可挑剔，靠近太湖邊，擁有獨一無二的地理位置和優越的環境資源，非常宜居，定位也是無錫的高階改善首選之地，以總價高的大平層，別墅為主。
蠡湖香樟園
根據其他城市的規律，一般豪宅盤的漲幅都是領先的，
但蠡湖新城卻是無錫各個區域近10年來漲幅最低的地方。
甚至由於開發早，發展慢，不少無錫人認為蠡湖新城錯過了最佳發展時期，無法和經開，錫東等當紅炸子雞爭奪市場。
比如蠡湖香樟園，在2013年開盤的時候就已經是2萬起步。
而蠡湖一號在2012年開盤價也要1。5w/㎡的單價，湖濱壹號賣1。3w/㎡。
這些在當年都是排全無錫前幾名的新盤了，如今八九年過去了，也才漲了一萬多，屬於投資客哭倒在廁所的那種。
之所以跑輸大盤，有以下的原因。
1、區位沒有很強的配套支撐，比如優質學位和大型商業。2、不屬於政府重點打造區域，沒有產業支撐，沒熱點投資客也看不上。3、大平層，總價高，別說剛需，改善都買不起，只能是本地富豪群體支撐著。4、因為蠡湖新城開發早，有些房子也已經老舊了，而且周邊還存在不少安置房，比如夏家邊家園，區域還是不夠純粹。
不過最近在主城區學區房調整的時候，蠡湖新城的高品質次新房卻迎來了補漲，當然漲幅也不高。
蠡湖香樟園品質最好的是二期，7月份成交一套225平的，成交價是690萬，現在同戶型的掛牌價普遍700萬出頭，漲了幾十萬。
中介說，這邊的價格在2018年普遍是2。8萬/平，現在大部分是3。2萬/平左右。
三年下來才漲了14%，這蝸牛般漲幅怪不得就連無錫本地人都嫌棄。
不過接下來蠡湖也有好訊息。
比如南師大附小落地，讓蠡湖新城終於擁有了一所相對優質的九年制學校；永珍匯也在兩年後開業，讓蠡湖新城有了自己的商業配套；地鐵5號線的招標公告，確定了蠡湖新城站。
圖/地鐵五號線
總而言之，蠡湖新城自住是沒問題的，尤其是適合養老。
雖然現在調控加碼了，但蠡湖新城這幾年也漲的不多，這個價格下跌的空間也有限，想要買的話還是可以上車的，但是投資就算了。
新房的話，靠近老城區河埒口有景瑞湖濱天瑞和金領蠡州臺，都是3。1萬以上，比周邊次新的二手房貴一點點，沒有倒掛。
不能說賣得很好，不然也不會讓中介帶看了。
但畢竟是主城區的新房，比較稀缺，周邊配套也相對成熟，慢慢賣沒問題，如果是希望在市區內改善的，還是可以關注的。
經開區
如果說蘇州的門面是工業園區，
那麼無錫的門面就是經開區了。
經開區可以說是集無錫萬千寵愛於一身，是無錫市政府所在地，是行政中心，也是金融中心，規劃最新，配套最全，前景最好，概念最多，路網都是井字形，非常寬敞一點不堵車。
這樣的配置，註定經開區會成為無錫最傳奇的板塊。
所以經開區自然是房價最貴的區，更是無錫樓市的風向標。
尤其是學區房，如果說梁溪老城的學區房代表著過去，長期註定被稀釋，但經開區的學區房代表著未來。
在經開區，第一梯隊的學校便是錫師附小，對應小區主要分佈在市政府東側。
下圖可以對比一下，去年無錫830政策後，整個經開區海岸城板塊房價大多處於橫盤狀態，個別抗跌的品質次新房小漲一兩千。
2021年8月鏈家掛牌價
點選可看大圖
而錫師附小的學區房整體逆勢上漲
，比如蘇寧悅城c區D區94平的，去年350萬左右，今年成交價大多在380萬，
穩步小幅上漲。
現在有套急賣的最低價報365萬。
雅居樂中央府去年的掛牌均價是3萬，現在是3。5萬/平，漲了5000；玉蘭東花園漲得最厲害，去年掛牌價是3。4萬，今年已經破4。1萬了。
只是最新的情況並不樂觀。
中介說，7月份之後行情更加慘淡了，銀行貸款收緊，利率上調，疊加無錫二手房指導價出臺，普通二手房價都在降價了。
我中午在蘇寧悅城悅園D區樓下就看到有幾個中介店都關門了，成交慘淡，日子確實不好過。
再看新房。
即便是這樣的核心區，我們7月去調研時，新房市場也開始變涼了。
這從資料上也能體現出來，
經開區7月新房成交均價約31586元/㎡，環比下跌了1.6%。
我看了經開區6個新樓盤，位置都很不錯，但都沒有熱賣，主要是因為新房價格大多沒什麼倒掛。
最有代表的是愉樾天成，3。1萬/平，99平米可做三房，300萬出頭，戶型越小越好賣，
這也說明是剛需在支撐購買力，市場明顯偏弱。
華髮中央首府，單價3萬，109、129，169三個戶型，也是小戶型最好賣。 其他的幾個盤，和璽、宸風雲盧，也都有中介代理，你們要知道只有賣的不太好，才會給中介帶客。
銀城翡麗和風，當時我去看時還沒開盤，後面開盤也不理想，又開啟了中介帶客。
只有萬科翡翠東方一枝獨秀，限價3。3萬/平米，跟周邊倒掛五千一平。
因為地段好有倒掛，不愁賣不掉，開發商要求繫結40萬一個車位和一次性付款。
經開區雖然城市面貌好，但目前的人氣還差了點，我在海岸城轉了一圈，很多門店都是關的。
但現在商業過剩也正常，而且一個新區沒有個十多年二十年也不可能完全成熟。
長期來說經開區無疑是無錫最值得看好的一個區，這裡對標的是蘇州園區、南京河西，他的房價還有一個較長的上升過程，因為經開區還有大量的土地可供開發。
當然無錫也不會一次性把經開區的土地對外出讓，這麼好的一個區，要慢慢的開發。
所以我覺得無錫經開區的房價，
會是一個漲漲停停，爬樓梯的趨勢。
惠山新城/錫東新城
目前在無錫，最火的就是四大新城了。
經開區和蠡湖新城上面已經說了，惠山新城和錫東我放一塊說吧。
在無錫，看好錫東新城的人非常多，也是經開區最強的競爭對手。
畢竟錫東新城的配套和經開相比不會差太多。
錫山是無錫的首個國家級經濟技術開發區，自身就擁有大量高新技術產業，比如大資料物聯網之類的。
無錫去年甚至把奧體中心也放到了錫東新城，可見也是非常重視錫東的發展。
可以說，錫東已經成為了經開區之後的第二大潛力新城。
而且憑藉“天一”中學這塊金字招牌，錫東新城核心商務區的二手次新房已經邁上了2萬大關。
但是錫東新城最大的缺點就是人口匯入不足，畢竟是新城，還需要更長的時間去發展。
7月份錫山熱門學區價格
在錫東新城買房主要關注
中央商務區
，尤其是天一和實驗小學雙學區的房子準沒錯。
但目前市場行情不好，錫東的二手學區房也是漲跌參半，以橫盤為主。
惠山新城是惠山區唯一的限購區域，幾乎撐起了惠山的房價，目前學區房的價格在1.8-2.6萬之間。
惠山和錫東一樣，都是產業強，人口少的新區，雖然惠山新城發展早，但是發展不如錫東。
惠山新城的住宅區集中在濱河居住社群，現在也齊刷刷站在2萬大關了。
在這輪二手房限價中，惠山區也有9個小區被拎出來了，其中嘉利華府的掛牌單價為1。8萬/平-2。3萬/平，
但是參考價還漲了幾千塊。
綠地世紀城和奧林匹克花園的情況也差不多，參考價都比市場價高一兩千。
惠山的剛需，如果買新房一定要買靠近地鐵站的，二手就盯著以上小區就好，基本都是學區房。
市場分析
跑完了一遍無錫市場，我第一感受就是：
涼。
無論是老城區還是各大新城，新房二手房的來訪和成交都嚴重縮水。
其實從成交資料就能窺探一二了。
今年上半年，無錫新房成交面積371。57萬㎡，同比去年同期上漲
46.11%。
但是7月份資料就開始下行了，就連成交均價也開始下降，從23175元/㎡高點回落至22656元/㎡。
二手房情況同樣不容樂觀，別看上半年的成交資料紅火，這裡面成交的大部分都是安置房。
無錫從今年7月1日後成交的安置房，需要繳納1800-3000元不等的土地出讓金，此外還要繳納土地契稅（土地增值稅的3%）。
所以大家都趕在7月份之前成交，根據WXHOUSE統計，全市二手住房成交榜單前10名中，安置房獨佔8個席位。
現在期限過了，7月份無錫二手房成交立刻大縮水，跌至4610套，環比下降35%。
包括中介對後市都不大樂觀，表示無錫樓市會繼續下行。
自從去年830新政開始，無錫二手房利空接連不斷。
一、信貸收緊
無錫本地的投資客不多，大家買房都是以自住為主，以前來無錫炒房的都是上海和蘇州居多。
所以本地人動歪腦筋違規使用經營貸的現象並不常見，這代表著無錫房價不會暴漲暴跌。
其次無錫無論新房、二手房
首套貸款都是四成
，二套6成，只有公務員才能辦理3成首付。
目前無錫首套房利率高達5.9%，
放款週期長達3個月到半年，農行、工行直接停貸，二手房成交量肯定會下滑。
另外無錫去年就執行增值稅免徵期二改五了，對於二三線城市來說，增值稅二改五就是一大殺器，鎖住了二手房的流動性。
很多置換改善的要靠賣了二手房才能買的起新房，二手房出不了貨，新房自然也不好賣。
二、二手房指導價出臺
7月末，無錫又祭出一大殺器——二手房指導價。
我之前說過，無錫的二手房指導價和市場價相差不大，只有那些炒的單價很高的小面積學區房才被限制。
很明顯，無錫的二手房指導價並不是要打壓整個市場，而是劍指高價學區房，這樣既嚴格執行了房住不炒政策，同時也沒有傷及無辜的剛需客。
但對市場震懾力還是有的，隨著二手房市場監管力度加強，現在無錫的高價房源不予展示，房東也會降低房價預期，引導市場理性交易。
最近一些熱門小區二手房降價的情況也不在少數，二手房市場要比想象的艱難得多。
每年的三四月都是學區房的成交旺季，梁溪區一個店長跟我說，去年一個門店一年可以成交三四十套，但今年一個店大半年只賣了三套，老破小根本賣不動，只有很便宜的剛需房還有點成交。
二手房限價限制住了高價房源的價格，尤其是學區房價被摁住後，普通住宅也很難漲起來。
三、土地限價，上漲預期被打破！
無錫房價之所以能夠溫水煮青蛙式的不斷上漲，其實就是地價抬升給的勇氣。
回顧2020年，無錫共進行了10場土拍，拍出46塊幅涉宅地塊，增加了30幅萬元地，遠超2019年的18塊。
至今，無錫1。5萬元/㎡以上的高價地累計增至41宗。
土地價值的走高反映在了樓市上，隨著老盤完結新盤接棒，如今無錫商品房市場單價2W以下的樓盤，不但少，大部分還偏。
而這些新拍的高價地將來入市，新房價格妥妥站上3-4萬元/㎡以上。
某新盤售樓處根據地價預測的房價地圖
每一輪土拍後都會引起市場恐慌，加上中介開發商各種造勢，讓不少剛需“下定決心趕緊上車”！
但是8月份的無錫土拍風向似乎有所改變。
今年上半年，無錫第一輪集中拍地的整體溢價率12。39%，但是下半年由於高層要求限地價，競配建等，土地溢價率大大降低。
8月2日無錫土拍平均溢價率僅4.10%，零溢價成交6宗，佔比27.27%，1宗流拍，熱門板塊的溢價率都控制在5%以下。
無錫土地市場已經很久沒看到過這樣的場景了，隨著行情下行，開發商也不得不更加謹慎。
如果無錫能夠穩定土地市場價格，控制好熱門板塊的土地溢價率，那麼新房價格上漲的預期就被打破了，剛需也沒必要如此著急趕趟兒上車。
四、供不應求局面將會扭轉
下圖可以看到，無錫2019年之後的新房市場一直是供不應求的，包括今年上半年新房成交量再創高峰，超過2019年。
無錫去年新房成交差不多600萬方，土地供應573。13萬方，供應相對緊張。
按照計劃，無錫今年的土地供應量和去年相差不大，350公頃的土地面積，折算成建築面積的話，就是約600-700萬方。
但尷尬的是無錫的新房成交最近開始走下坡路了。
根據資料顯示，7月無錫商品房供應量超111。62萬方，環比上漲103。38％。
供應量和6月相比是翻倍了，但7月份的成交量卻下滑超20%。
如果接下來無錫的供應繼續加大，成交量卻下行的話，那麼市場就會變成供大於求，主動權則重新回到購房者手中。
具體看看每一個區域，經開、梁溪和濱湖目前還算供需平衡，但錫山新吳惠山已經是明顯的供大於求，去化速度不容樂觀。
除了普通商品房供應增加之外，無錫的安置房也很佔優勢，可謂物美價廉。
和其他城市把安置房放在郊區不一樣，無錫的安置房都是建在較為繁華核心的位置，生活配套完善；最新的華盛苑二期還是綠城代建的，小區園林都做得非常好。
關鍵是價格還便宜，
和現在經開濱湖動輒3萬的新房相比，無錫的安置房大多1萬出頭，簡直不要太良心。
所以安置房成交一直佔據著無錫二手房成交榜單半壁江山，搶奪了商品房的市場。
短期來說，無錫已經很確定的進入了樓市調整週期，接下來有的房子價格不可避免地要回調。
但其實每一輪調整也都意味著機會，無錫作為一座實力強勁的二線城市，江蘇第三城，十年人口新增108萬，綜合實力十分強勁，長期看無錫樓市依舊是有價值的。
無錫的房價這些年上漲一直十分平穩，不像蘇州杭州那樣出現暴漲，後續回撥也不會出現暴跌的情況，估計就10%左右。
對於區域來說，無論是自住還是投資，經開區都是首選，目前的經開的房價和市中心的價差不算大，隨著經開區發展逐漸成熟，將來就是無錫的房價領頭羊，上車是沒有問題的。
其次就是錫東，作為僅次於經開區的新城，錫東的發展空間非常大，投資來看肯定優於蠡湖新城和梁溪，當然自住的話就要根據自己的需求來了。
最後提醒一句，如果是無錫的剛需，我建議你現在開始努力存錢，明晰自己的需求，等待市場回撥，尤其是年底各大開發商各種促銷的時候，就可以上車了。