南京的新生板塊，雨花人居森林，憑什麼賣到4萬？
今年，雨花區的表現非常亮眼，第二次集中供地11幅觸頂搖號地塊中，3幅來
自雨花
岱山G77，毛坯限價31200元/㎡，預計成交樓面價21324元/㎡
拿地房企：首開
鐵心橋G76，毛坯限價38500元/㎡，預計成交樓面價25846元/㎡
拿地房企：中鐵建
寧南G75，毛坯限價43000元/㎡，預計成交樓面價31587元/㎡
拿地房企：龍湖
今年10月份，雨花人居森林板塊又再一次闖入視野，不為別的，毛坯限價3。3萬/㎡，帶裝修約4萬/㎡的均價
這讓隔壁發展了三年，毛坯限價達到3。1萬/㎡左右的中央科創生活區板塊哭暈在廁所
是什麼能支撐起這個價格？我們展開來說
01
離河西就隔一條河
人居森林前身是“足球小鎮”，“文體小鎮”，如今改名為“人居森林”，屬於雨花區，但說實話，這個板塊區位上還是會和河西南更親密一點
畢竟北面和河西南僅隔一條秦淮新河，還有各種路橋串聯兩地
反而和自家同屬雨花的東面的岱山、南面的雨花濱江板塊由於高速公路的存在，割裂感更強
如果駕車，可以從揚子江大道過天后大橋到魚嘴溼地；從龍藏大道過秦淮新河大橋到河西南；岱山東路北延線也是直達河西板塊，預計年底通車
此外，在雨花三橋溼地公園和河西魚嘴溼地公園之間規劃了一座江豚步行橋，未來的網紅打卡地
地鐵方面S3天保站已經通車運營，一站到達河西南；7號線和9號線規劃中，建好後河西南和人居森林聯絡會更加緊密
目前人居森林專案鉑玥江南，產品定位科技住宅，帶精裝修價格達到了4萬/㎡左右
而現在河西南二手房均價達到約了6萬/㎡，新房賣到了約5萬/㎡，單純對比河西南來看，似乎價效比還不錯
02
整體佈局：像在公園裡造房子
人居森林片區規劃範圍約6。44平方公里，綠地面積約387公頃，合5805畝，整體的一個綠化覆蓋率達到53％
看整個片區功能佈局，是不是像是
在公園裡造房子
因為如此鮮明的宜居特點，也讓人居森林板塊成為夠不上河西高房價，又在河西工作，同時對居住品質有一定要求的人群首選
整個片區以龍藏大道為中心，以東為居住和生活配套片區
生活社群規劃一共有12幅住宅地塊，除去“520”土拍出讓的G41和G40兩幅地塊，還剩下10幅地塊
其中也包含
6幅教育用地
：一塊中學用地，兩塊小學用地，三塊幼兒園用地
開發區今年6月份開展人居森林36班初中、36班小學及18班幼兒園的規劃建設工作，均計劃2023年6月交付使用
最東側的複合開發社群規劃十分有特色，集交通、商業、休閒於一體，完善生活區域功能
南南河和繞城高速把該區域和生活社群隔開，由於地勢原因，在原場地標高的基礎上底部架空三層做停車及商業
在提升後的新場地標上做住宅開發，
北部與繞城上蓋銜接，公路上蓋公園
同時南南河北岸，繞城以下區域也沒有擱置
做了雙首層設計，旨在打造一個完整獨立、不受車行干擾的地下共享街道系統。 地下空間規模總計約10。6萬平方米，總里程約2。8公里
西寇南路臨近南南河的雙首層系統效果圖
龍藏大道以西片區以郊野綠地和公園綠地為主；預留部分用地，未來可做高階產業或特色消費業態
濱江線上有約1500畝溼地公園和近200畝的江豚廣場，感受江景自然之美，規劃的江豚步行橋，串聯河西魚嘴溼地公園，一橋兩岸，共享美景
還規劃了垂釣湖，設計集裝箱樂園，可以打造出豐富的空間效果，滿足不同人群使用。周邊結合音樂節草坪，垂釣湖，提供休閒活動場所
龍藏大道東側生活組團和西側預留用地在空間塑造上，設計相對合理
交錯佈局以及高度控制，形成高低錯落的城市空間形態，營造適度開敞的濱河介面，避免連續高層建築牆
對望魚嘴CBD，在路上似乎也能欣賞到河西的高樓大廈，城市繁華
03
全新板塊：規劃容易，落地要多久？
對於人居森林這個板塊，不可否認最終整個片區成型以後，鮮明宜居標籤會是他的競爭力和價值的依託
但是由於它是全新的板塊，具有兩面性，一方面可以整體統籌規劃，另一方面要問個問題，所有規劃落地，片區成型需要多久？
受到河西魚嘴CBD輻射，但是魚嘴CBD完善需要多久？
魚嘴地標高樓目前依舊沒有訊息，河西南可以等，因為它屬於河西，同時有配套相對成熟的河西中依靠
但是新興的人居森林，畢竟是雨花的人居森林。不過從居住角度出發，無論是片區規劃還是產品定位，即將入市的新盤整體質感還是很不錯的
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