原標題：第二批集中供地轉冷 二線城市本土房企嶄露頭角丨土地 來源：中國房地產報
圖片來源：視覺中國
“
“本輪土地市場的徹底轉冷，與第二批集中供地規則改變相關，隨著土地拍賣規則的重新設定，不少房企主動選擇冷靜對待，甚至‘知難而退’。
”
中房報記者 曾冬梅 徐妍丨
廣州、北京報道
截至9月23日下午2時，距離廣州第二批集中供地開拍不足3日，廣州公共資源交易中心的競價平臺顯示，48宗地地塊中只有3塊地有開發商報價。“按以往的經驗，這幾天（房企報名數量）應該要陸續增加了才對。”
而在4月底廣州市首次集中供地帷幕拉開之時，甚至出現了32家房企競一地塊，多達300組企業報名的盛況。
“大家的日子都不好過，我們公司今年內都沒有拿地的計劃了，投拓部門的人員也裁掉了一半，先過好這個‘冬天’再說。”廣州第二批集中供地推出了48宗地塊，起拍總價約1124億元，計劃在9月26日、27日進行競拍。廣州業內對這批土地的出讓前景持保守看法。9月23日，廣州某上市公司高管對中國房地產報記者表示，預計廣州市第二批集中供地的熱度將大幅下降，流拍的土地宗數也將遠超首次集中供地。
這一預判在重慶已成為事實。9月23日，重慶市公共資源交易中心釋出公告稱，重慶二次集中土拍九宗地塊終止出讓。而在幾個月前的22城首批集中供地中，土拍溢價率上漲較為明顯的城市即為重慶，46宗土地平均溢價率約為43。78%。
值得關注的是，在已完成第二輪土地集中拍賣的二線城市中，濟南和青島的本土房企拿地金額佔比高達88。6%和70。3%，在濟南，除少數地塊被綠地、中梁、旭輝收入囊中，成交的43宗土地絕大多數被本土房企，尤其是地方國資委控股的企業競得。
資料來源：廣州公共資源交易中心的競價平臺
━━━━
房企拿地更為謹慎
“現在不僅拿地預算沒那麼多了，市場也轉冷了，土拍要求還提高了，再加上行業負面新聞的發酵，企業拿地謹慎也在情理之中。”
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示，第一波供地比較火，因為年初大家都還有彈藥。儘管當前房地產市場有很多挑戰，但是廣州商品房市場一年有3000多億元的蛋糕體量，這在全國市場都是有足夠的競爭力的，二次供地也為房企預留了一定的盈利空間，如果競爭少了，對於實力房企而言，就是佈局廣州的絕好機會。
9月以來，重慶、杭州、廈門、福州、蘇州、青島、天津等重點城市已經完成第二輪集中供地拍賣。
從已完成二輪集中供地的城市土地成交結果來看，多數房企已選擇理性參與，土地溢價率較首輪明顯下降，底價成交、流拍終止出讓頻現已成為二輪集中土拍的“大勢”。其中濟南、天津等城市，溢價率降幅均在10個百分點以上；長春、無錫、福州、青島、濟南、天津和瀋陽在第二輪土地集中供應中流拍率大幅提高，瀋陽、長春、福州、濟南和天津等城市的第二輪土地出讓流拍率甚至超過了30%。許多城市的第二輪集中供地，在報名環節就已顯現出陣陣寒意。
值得關注的是，本輪土地市場的徹底轉冷，與第二批集中供地規則改變相關，隨著土地拍賣規則的重新設定，不少房企主動選擇冷靜對待，甚至“知難而退”。
以在第一輪集中供地土地拍賣大熱的杭州為例，在第二批供地中，杭州首次試水“競品質”，其規則是房企首先需提供建設方案，方案通過後開始競地價，競得後所建造的樓盤需透過驗收後才能進行現房銷售。同時，“競品質”試點地塊溢價率上限由10%調整為5%，在地塊達到上限價格之後，轉為線下搖號確定競得人。
從9月15日報名截止時的情況來看，杭州的10宗競品質地塊中，僅
富陽
富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入後續正式競價環節，相當於提前“流拍”。
━━━━
3個二線城市本土房企拿地金額佔比超五成
“從第二次土地結果來看，國企、央企是絕對的參拍主力軍，最終的成交情況是國（央）企和民企各佔一半。國（央）企分別是：招商、華潤、城建、皖投，民企有置地、龍湖、祥源、和昌，不難看出第二次土拍的拿地企業在合肥市場都有較強實力。”
中指研究院合肥公司總經理齊慶治介紹，以合肥二批集中土拍為例，相比6月合肥第一次集中供地超60家企業參拍的盛況，第二次集中供地僅有十餘家企業參拍。
“本次土拍參拍房企數量明顯下降，當時現場出價冷靜。”齊慶治表示，第二次集中供地在土拍中新增“競品質”和“競裝配率”規則，且有限制新房毛坯均價，配建要求多等政策，結合目前房地產行業的大環境來看，對房企實力提出了較高要求。
“本輪地塊成交溢價率低，在8宗土地中，有6宗土地溢價率在3%以內，2宗在10%以上。”齊慶治同時指出，開發成本的降低也將保證企業的利潤空間，從而保障商品住宅品質，開發商和購房者都將“從中獲利”。
這一情況也與相關機構的房企新增投資資料相吻合。億翰智庫的統計顯示，9月以來，房企新增投資金額排在前五的企業分別為中國地產、保利發展、
中國金茂
、
華僑城
和
龍湖集團
，除龍湖集團外，其他均為國企或央企。
與第一輪土拍中規模房企多點佈局不同，第二輪集中拍地城市中，本土房企拿地明顯增多，且土地溢價率越低，本土房企拿地佔比越高。在二線城市中，青島和濟南表現明顯。
風財訊智庫的資料顯示，青島第二輪土拍中，本土房企拿地金額佔比達70。3%，除此之外，金茂、華潤、萬科等多家規模性房企也均有落子。濟南第二輪土拍中，本土房企拿地金額佔比達88。6%。在成交的43宗土地中，僅綠地、中梁、旭輝這三家規模房企有土地入賬，其餘地塊多被本土房企尤其是地方國資委控股的企業競得。另外一個二線城市無錫，在第二輪土拍中，本土房企拿地金額佔比也達到了56。6%。
公開資訊顯示，9月16日，在蘇州第二批次集中供地的6宗地塊中，就有4幅地塊被國企央企拿下，如中鐵建以底價摘得“蘇地2021-WG-42號”地塊；蘇州當地國企相城城投聯合
當代置業
以底價拍下“蘇地2021-WG-44號”地塊；中建一局旗下中建智地一輪加價後拍下“蘇地2021-WG-48號”地塊；蘇高新集團亦以底價拍下“蘇地2021-WG-41號”地塊。
蘇高新集團官網顯示，公司系蘇州高新區管委會直屬的國有獨資企業，在9月16日拿下蘇州相城區地塊前，也在此前的9月9日競得常州1宗商住用地，溢價率2。12%。
此外，在嘉興市8月30日第二批集中供地出讓中，在當天出讓的7宗涉宅地塊中，全部被國企央企摘得或聯合民企摘得。
“新的土地供應規則調整，對中型房企來說可能會獲得更多機會。行業集中度繼續增長的態勢也會發展變化。”樸石集團創始人兼董事長姚偉示在接受中國房地產報記者採訪時也表示，第二批集中供地規則調整後，會對大型房企的拿地投入作出一定限制。“原本超大型的地方開發公司可能會用超過40%的銷售額去拿地，受到國家新的政策導向影響，未來行業集中度繼續增長的態勢可能會發生一定變化。中型地方開發公司未來在拿地上的優勢反而會凸顯，因為之前可能這類企業沒有做太多高週轉的安排，反而獲得了更多的機會。”
