作者|王露
編輯|小屋
近日，一些銷售渠道在朋友圈頻繁釋出北京大興海珀雲翡降價促銷的資訊。
「售罄在即、準現房、搶購價5。2-6萬……」
未來可棲實地走訪發現，
海珀雲翡
以特價房、限時特惠等方式整體促銷、以價換量。其中，個別小面積戶型的銷售價相比第一期開盤時下降約2萬元/平米，其它大面積戶型房源的成交價也比高點時下降了1萬元/平米左右。
作者從中介渠道進一步瞭解發現，北京市場上近期在降價促銷的專案不止一個，
梵悅108、溪山悅
等專案也透過渠道在釋出降價資訊。
這些專案背後都有共同特點：
早先拿地銷售不快，背後企業槓桿率較高。
01
昔日地王，今日直降200萬
海珀雲翡是綠地以總價39億元、配建15000平方米自住房（後為共產房）的價格從眾多競爭對手中斬獲的重點專案，4。7萬元/平方米樓面價成為2016年大興舊宮版塊的新晉地王。
當時，業內人士分析測算，這塊地的樓面價超過了區域內所有在售物業售價，
按照樓面價核算，預期未來售價高達10萬+。
綠地也把專案名定為「海珀雲翡」，在綠地產品系中主打高階。
第二年，海珀雲翡以7。3-7。8萬元/平米的預售價入市。
不過並未引起太多市場轟動，銷量也一直沒有火起來。
「特價房去年就有了，最便宜的房子差不多立降200萬。今年的活動頻率更高了。」
某渠道員工張雲告訴作者，從去年開始海珀雲翡就進行了試探性促銷，不過今年降價更為明顯。
北京市住房和城鄉建設委員會官網資訊顯示，海珀雲翡目前在推的1號樓已簽約房源15套（總共83套），成交均價為58370元/平米。5號樓50套房源中已簽約9套，成交均價為62913元/平米。
4號樓25套182平米大戶型中，僅有2套顯示已簽約，成交均價為63655元/平米。
「價格都能根據付款情況再優惠」
，張雲告訴作者，
目前102平米至182平米的所有戶型最低單價可以優惠到5。5萬元至6萬元不等。
為了儘快成交，海珀雲翡使用了大量中介渠道，專案售樓處被看房客和渠道人員填滿，而專案自己的員工一次帶著好幾波不同渠道來的客戶去看樣板間，大多數銷售顧問把重點放在了算賬、下定環節。
「沒想到海珀雲翡也有排隊看房的一天。」一位來自附近的購房者說，之前專案價格高，看房的人少，
現在價格打折，自己有換房需求，也來“湊湊熱鬧”。
隔天，作者詢問了一套135平米的特價房，中介渠道表示，今天這個房源沒有了，「特價房的價格為限時優惠，並不是每天都有。」但「房子還有很多，錯過這次的話，等有活動再通知你。」
渠道員工說，專案之所以推出特價房，是為了儘快回籠資金。
海珀雲翡的開發商是綠地集團。根據綠地近日釋出的半年報資料，綠地剔除預收款後的資產負債率為82。8%，淨負債率為120。0%，現金短債比為1。34，相比去年末下降一檔，進入“橙檔”行列，但負債率仍然居於高位。
8月份綠地還曝出大面積裁員傳聞。綠地官方迴應“
應對目前行業大環境採取了積極手段，的確有做出最佳化人員的動作，但不會是如此大的比例。
”
02
工抵房、近7折，陽光城忙「引流」
海珀雲翡的降價並不是個案。位於北京CBD的梵悅108的降價資訊最近也出現在了中介渠道的朋友圈裡。
未來可棲向銷售求證，被告知這些特價房是工抵房，促銷活動在上個月就已經開始，但每平10萬元的房子只有三套，全部賣完了。
但作者聯絡了另一位渠道銷售，對方稱，目前梵悅108的工抵房特價房源還有兩套，212平米和260平米戶型各一套，單價在11。5萬元左右，
「根據付款節奏還可以談不同的折扣。」
相比海珀雲翡，梵悅108的價格降幅小一些。專案過往成交價在12-15萬元/平米。
但與梵悅108同為陽光城集團旗下的密雲溪山悅專案近日也打出了特價旗號。
「原價25000現價18000，密雲雲蒙山下水庫岸邊精裝70年大產權疊拼別墅，首付12萬即可得139平米別墅」
——以此價格計算，專案單價降幅達28%。
梵悅108和溪山悅都是陽光城前幾年獲得的專案，開盤之後銷售業績並不理想。
不只是北京專案，近期陽光城在蘇州、濟南、雲南等地均出現相關樓盤降價促銷訊息，部分城市還引發了業主維權。在2021年中期業績會上，陽光城管理層迴應稱：公司對於流量盤和利潤盤有明確的劃分界限，在個別區域確實對於部分房源、一次性付款的客戶有不同力度的優惠，這是存在已久的正常策略，
根據半年報資訊，陽光城剔除預收款後的資產負債率為78。8%，淨負債率為93。8%，現金短債比為1。53，相比去年底下降一檔進入“黃檔”。但扣除受限資金及預售監管資金後，現金短債比為1。03，現金流仍顯緊張。
而且，陽光城有大量擔保融資佔比過高。據機構統計，陽光城及控股子公司為其他資產負債率超過 70%的控股子公司提供擔保實際發生擔保金額為 695。33 億元，佔最近一期經審計合併報表歸屬母公司淨資產226。54%。公司及控股子公司為其他資產負債率不超過 70%的控股子公司提供擔保實際發生擔保金額為 60。14 億元，佔最近一期經審計合併報表歸屬母公司淨資產 19。59%。
上述三類擔保合計實際發生擔保金額為 941。77 億元，佔最近一期經審計合併報表歸屬母公司淨資產 306。84%。“公司擔保金額相對資產而言比例過高，公司需防範潛在的代償風險和信用風險。”
03
滯銷專案下半年或將開啟促銷
「兩集中」供地方式加劇了專案在銷售階段的競爭，大量新專案集中上市可能會讓一些滯銷老專案倍感壓力。
與海珀雲翡同在大興片區的熙紅印作為新城首個在北京獨立操盤的專案，去年開盤後銷量一直處於低位。
截至8月12日，熙紅印售出217套房源，整體去化率不到30%。
月初熙紅印就曾因售樓處樣板間展示與專案實際不符、違規宣傳贈送面積、未留存部分購房人住房限購資料以及現場公示資料不全被罰暫停網籤。通報顯示，熙紅印還可能存在首付分期等違規操作。
北京第一批集中供地成交的30個住宅專案將會在九月集中入市。屆時今年第二批供地也會掛牌出讓，在土地出讓限制溢價率、房屋銷售限價的大背景下，
滯銷專案面臨的壓力會越來越大
。
（文中出現人名均為化名）