在不斷改變的規則下尋找生存的辦法，這已經成為近兩年來房地產企業的常態。所以，當北京2021年首批次集中供地的專案陸續開始入市的時候，業界關心的是，由這一批次地塊轉化而來的專案“活得怎麼樣了”？
簡要回顧一下北京首批次集中供地的特點，其一，溢價率比較高；其二，拿地房企多是國企央企，只有極個別的民營企業。說起那一輪拿地的必要性，幾家拿地房企的朋友都說，雖然當時認為有較大的不確定性，但是，不拿不行，因為在北京的土地儲備相對匱乏，所以“補貨”是必須的，拿就拿了，說“硬著頭皮”也不為過。
如今，這些專案陸續入市，生存狀態如何？攸克君問了一通，總結出以下幾個共性：
1、專案都在正常運轉，建設、銷售等一切都在正常的範圍內，這從側面說明，集中供地還是給了房企專案開發運營最基本的生存條件。
2、銷售速度不快，週轉率不高，預期利潤率也非常平庸。這似乎也容易理解：拿地溢價，又緊跟著遭遇了幾乎有史以來最為嚴重的“市場冰凍”，斗膽說一句，這一批次拿地的專案中，絕大部分恐怕不要指望能賺到什麼利潤了。
3、運營節奏相對接近，產品也相對同質化：運營能力總體不會偏離太多，開盤入市節奏也就前後不差太多；各種財務指標限制之下，最可行的產品策略也就那麼幾條，所以，專案產品的本質差異也都不大，這也是這些專案大部分表現平庸的重要原因所在。
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在這批地塊中，攸克君發現有一個例外，那就是大興新城核心區D、K組圖地塊，即中駿金輝·未來雲城，這個專案走出了一條不同於其他一批次供地專案的命運軌跡。
首先，
在一季度北京銷售排行榜上，以簽約額為口徑統計排位，中駿金輝·未來雲城以23。1億排在第三，這是一批次專案中唯一排到如此靠前位置的。
其次，從專案運營層面關鍵的現金流表現因素看，中駿金輝·未來雲城的現金回款表現是出色的，住宅部分的銷售回款，加上長租公寓部分18。7億的大單回款，讓專案的現金流量表表現得十分“輕鬆”，這在當下，難能可貴。
這不禁讓人好奇，未來雲城是怎麼做到的？
先從地塊條件說起。中駿金輝聯合體拿下的未來雲城，是當時少有的以底價成交的地塊。這與地塊條件複雜有關，雖然地塊在大興新城，坐擁兩條軌道線，稟賦堪稱優秀。但是，這塊地要求“持有”多種業態。
看到這，很多開發商都會打上退堂鼓。因為複雜的地塊條件，對開發商的綜合運營能力提出了很高的要求，換句通俗的話說，“這活兒不是誰都能幹的”，交到不具備此類能力的開發商手上，持有多業態就大機率會讓開發商死的很慘。而這塊地最終由擅長綜合業態運營的中駿攜手金輝“底價拿下”也就不意外了。
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不得不說，論規模中駿與金輝不是中國最大的開發商，論增長率，也不是中國“最快陣營”裡的開發商，但是，該聯合體具備做好這個地塊的綜合能力。第一，住宅產品能力好，銷售能力強；第二，商業運營經驗成熟；第三，具備資產經營管理進而產生現金流的能力。這與企業戰略也密切相關。
中駿近年來逐漸形成了“一體兩翼”的戰略架構，所謂一體，就是地產開發這個核心業務；兩翼是新零售購物中心世界城與長租公寓方隅。這是中駿基於對大量政策研究和判斷之後，做出的選擇，尤其中駿意識到，未來符合“租售並舉”發展大勢的長租公寓將在住房供應體系中佔有重要的地位，練好這個本領，是長期良性生存的“本事”；金輝在住宅、商業、酒店、寫字樓等多版塊並行佈局，其城市綜合體打造的資源優勢、運營能力也非常顯著。
未來雲城是中駿“一體兩翼”戰略落地的標杆專案之一，定位“北京首個雙鐵TOD超級綜合體”，
所
謂“雙鐵”，是指其毗鄰的京雄城際大興高鐵站和地鐵4號線黃村火車站/義和莊站，依市規委上月最新發布的《大興區大興新城核心區控制性詳細規劃（街區層面）》顯示，未來雲城位處核心區“兩心”之一北京大興站服務中心，從未來雲城的區位、交通佈置和產品形態可以看出來，其將作為TOD站城一體化的重要載體，實現產城一體、職住平衡。
中駿金輝·未來雲城位置示意圖
未來雲城建築面積約26萬㎡，將落位中駿天字系TOP級住宅、中駿長租公寓方隅、家樂坊商街、金輝辦公寫字樓及星級酒店等業態，儘管北京在全國範圍內，是軌道交通最為發達的城市之一，但是，就TOD的業態，尚未有非常成熟的範本。
大興新城核心區規劃效果圖及未來雲城位置示意圖
攸克君粗看了未來雲城的整體規劃以及大興新城街區級的控規，有一個總體感覺：
未來雲城的TOD在雙鐵軌道交通的人流稟賦、公寓/商業/辦公業態的佈局和擺放以及交通動線的設計之間，進行了科學、合理的匹配，透過裝置平臺無縫連通，足以讓人期待，
未來雲城能夠成為北京未來成功的TOD專案範本，就像倫敦的金絲雀碼頭、東京的六本木那樣。
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未來雲城作為戰略級專案在北京落地，實際上與中駿長期深耕華北區域市場的佈局密切相關。
穩健、成熟，“結硬寨打呆仗”是中駿一貫比較鮮明的特點，這也恰恰是其能夠在如今大勢下依然平穩發展的原因所在。
在華北的佈局上，中駿的深耕也充分體現了這種“拿下一個陣地就吃透一個陣地”的特點。
今年一季度，中駿華北在北京單一市場實現權益銷售金額29。71億元。攸克君特別提醒，這是“權益”，而不是簡單的簽約額。橫向比較，在權益口徑下做到這樣的業績，當下是非常難得的，在北京樓市這個科目的排行榜上，中駿排在第五，而在這個榜單上，能“排上”的，更多是國企央企開發商。
克而瑞北京市2022年1-3月房企權益金額榜
中駿在北京，已經開發了8個住宅專案，數量上不算最多的，但是，口碑進入最好的行列，業內外恐怕毫無爭議。
位於北京二環德勝門的中駿·天宸專案，大師梁志天執筆，在北京已然成為豪宅專案的標杆之一，京西的中駿·西山天璟也已經實景呈現出來了。天字系，已經成為中駿一道成熟的產品招牌；商業方面，CBD核心區的世界城至今依然是北京重要的潮流消費目的地，位於西長安街沿線的北京第二座中駿·世界城也將在年底開業。再看方隅公寓的業務線，中駿已經在北京、天津佈局了7個長租公寓專案，方隅的核心模式是與基金建立合作投資平臺，不僅實現“有”，還能實現穩定的現金流貢獻，從第三方的視角說，這是非常難得的。還有北京套均300萬以內的剛需置業冠軍神盤中駿·雲景臺，50萬方大體量也體現了中駿華北的大盤“造城”能力。
中駿北京專案分佈圖
站在一個“外人”的角度，攸克君對中駿有兩點看法：
其一，華北區域“不折不扣”地執行了集團“一體兩翼”的戰略，並且用市場反應的良性，證明了集團決策的正確性。
這對於當前苦尋新生存模式而不得的房地產行業整體而言，頗具價值。換句話說，中駿華北用市場正向反饋證明了，中駿的“一體兩翼”是一個可以“活下去”的“有效良方”。
其二，中駿華北區域的團隊，不是為了執行戰略而執行戰略，而是創造性的想辦法，結合區域市場的實際，做集團戰略的落地。
這不僅是“認識到位”的問題，更是執行能力，所謂“強執行力”，不止是“聽話”、“迅速”，更是創造性，只有會想辦法解決問題，才能執行戰略，落地戰略，豐富戰略，繼而複製戰略，例如，未來雲城將是中駿又一個全新的範本專案，三大業務線的良性迴圈，也將是中駿戰略制勝的法寶。
戰略有效、到位，中駿全集團的狀況也就顯出良性。中駿集團2021年實現合約合同銷售1045億元，保持千億級規模的同時，繼續保持“三線綠檔”。三年複合年均增長率14%，不快不慢，更為關鍵的是，2022年2月，中駿提前償還3月到期的5億美元債券，年內就沒有到期美元債了。
一個專案，一個區域，一個集團，中駿在這個房地產尚未結束的凜冬之中，值得所有想抵達春天的人們，好好思考。