3月19日，
金輝控股
（集團）有限公司（09993。HK，以下簡稱“金輝控股”）釋出了其上市後的首份年度業績報告。
報告顯示，截至2020年12月31日，金輝控股實現合約銷售額972。0億元，距離千億僅一步之遙；實現營業收入348。8億元，
淨利潤
38。2億元，同比增幅均超過30%，表現頗為亮眼。但與行業內相近規模的
越秀地產
、時代中國、合景泰富等相比，其營業收入、淨利率，甚至毛利率均處於偏低水平。
值得注意的是，根據年報資料，金輝控股的“三道紅線”全部合格，其中淨
負債率
降至75。3%，
現金
短債比上升至1。4，剔除預收款後的資產負債率降至69。0%。而截至2019年末，上述三項資料還分別是166。9%、0。7和76。9%，彼時的金輝控股，還是一個典型的“高槓杆、高負債”式的房地產企業。
金輝控股的盈利水平為何會低於相近規模的其他房企，公司又是如何在短時間內最佳化自身債務情況的？就上述問題，《中國科技投資》記者已致函金輝控股，截至發稿，對方尚未迴應。
盈利水平偏低
2020年，金輝控股的銷售額仍在繼續上升，雖然距離千億尚有一段距離，但增速仍然達到了9。4%。根據克而瑞的統計資料，金輝控股2020年的權益銷售額為786。0億元，位列百強房企第36名。
業績報告顯示，截至2020年末，金輝控股實現營業收入348。8億元，同比增長34。3%；實現毛利潤77。1億元，同比增長36。2%；實現淨利潤38。2億元，同比增長42。0%。從增速來看，營業收入、毛利潤和淨利潤基本保持了同步增長。
記者隨後查閱了與金輝控股銷售規模較為接近的越秀地產（合約銷售額957。6億元）、時代中國（合約銷售額1003。8億元）和合景泰富（合約銷售額1036。1億元）三家房企，發現不論是營業收入、毛利潤還是淨利潤，金輝控股總體而言，盈利水平偏低。
特別是相較於合景泰富，金輝控股以更高的營業收入，卻取得了比較低的毛利潤和淨利潤。從比值來看，金輝控股22。1%的毛利率均低於前述三家房企，其10。9%的淨利率甚至不到合景泰富的一半，僅略高於越秀地產。
從自身情況來看，金輝控股的盈利水平也未見明顯增長。雖然相較於2019年而言，其毛利率和淨利率略有上升，但將時間線拉長來看，金輝控股的毛利率和淨利率整體在下降趨勢之中。
知名地產分析師嚴躍進表示，這或許與金輝控股目前所處的發展階段有關。嚴躍進認為，對於現階段的金輝控股而言，擴大規模仍是最主要的目標，至於盈利水平的高低，則是企業達到一個成熟階段之後才會著重考慮的事情。
有外界評論認為，金輝控股毛利率偏低、增收不增利的局面或許與其高速擴張中高溢價拿地的策略緊密相關。根據易居研究院中國百城居住用地報告，2020年上半年金輝控股拿地平均溢價率達43。5%。
不過根據業績報告，金輝控股2020年的平均土地收購成本為5126元/平方米（按建築面積算）。記者統計分析了已釋出2020年業績報告的部分房地產企業的平均土地收購成本，發現金輝控股的樓面價並不算太高，處於較為居中的位置。
部分房企2020年新增土地專案收購成本
少數股東權益暴漲2。2倍
金輝控股此次業績報告，最亮眼的地方莫過於“三道紅線”全部達標。業績報告顯示，截至2020年末，其淨負債率為75。3%，現金短債比為1。4，剔除預收款後的資產負債率為69。0%。
記者發現，其中淨負債率和現金短債比兩項資料都與金輝控股突增的“現金及銀行
餘額
”這一資料有關。根據業績報告，該資料包含受限制現金、已抵押存款和現金及現金等價物。
據財報，在2019年，金輝控股的“現金及銀行餘額”還只有134。0億元；到2020年，該資料突增至265。9億元，同比增長98。4%。而該部分增加的“現金及銀行餘額”，金輝控股並沒有詳細解釋其來源，僅表示系“物業預售增加導致現金及現金等價物增加”。而由於金輝控股未公佈詳細的現金流量情況，因此該說法尚無法從業績報告中獲得證實。
此外，2020年金輝控股的所有者權益由2019年的213。79億元增長68。91%至361。12億元，而其中又主要依賴於少數股東權益的增加。
年報顯示，2019年金輝控股的非控股權益為45。49億元，而2020年的非控股權益升至145。50億元，同比大增219。85%。經計算可知少數股東權益佔到權益總額的40。29%，較上一年增加了約19%。
通常來說，非控股權益佔比增長並不是什麼奇怪的事，但記者注意到，金輝控股2020年的淨利潤38。2億元中，非控股權益應得的僅為6。9億元，佔比18。1%，與其在權益中所佔的比例存在不匹配的情況。
也就是說，金輝控股的少數股東以40。3%的權益只獲取了18。1%的淨利潤，淨資產回報率較低。對此，嚴躍進表示，不排除未來少數股東佔淨利潤比例上調的可能。
總的來看，金輝控股是在借貸總額增長不明顯，現金及銀行餘額、權益總額大幅增長的情況下，實現淨負債率大幅下降的。
同策研究院資深分析師肖雲祥告訴記者，一般情況下，要快速降低淨負債率，公司可採取減少有息負債，增加現金或者是增加所有者權益來完成。但如果從美化報表的角度看，從所有者權益入手是比較好操作的，也就是採用“明股實債”的辦法。
不過，肖雲祥也強調，在“三道紅線”的監管要求中，對明股實債融資也有一定的要求，特別是試點企業必須提交相關負債情況。
內容來源：中科財經
作者：劉亮