撰文｜徐龍捷 編輯｜韓蕾
老大哥一夫當關，世茂集團短短數年銷售額已然突破3000億大關，小兄弟世茂股份一路狂奔，但還是連十分之一都不及。
4月14日，世茂股份公佈了自身1-3月的房地產專案經營情況簡報。
圖片來源：企業公告
一季度，世茂股份實現簽約銷售面積28。9萬平方米，同比增長106%，銷售簽約金額55。6億元，同比增長59%。
根據克而瑞對2021年第一季度房地產銷售的分析，百強房企整體同比增長84。1%。也就是說，儘管世茂股份銷售額增長了近六成，但多多少少還是差點意思。
而在去年喊出“2024年達到千億”的口號後，股價的上漲僅是曇花一現，如今世茂股份的股價已經近乎腰斬，已低於去年中報釋出前的水平。
如此來看，世茂股份真的能完成“五年千億”的宏願嗎？
好處都被大哥拿了？
大家同叫世茂，但是如今的狀況的確是天差地別。
2009年，世茂集團實控人許榮茂以定向增發的方式將商業地產板塊注入世茂股份。
為了解決同業競爭的問題，許榮茂與世茂股份及世茂房地產三方簽訂了《不競爭協議》及補充協議，規定了二者的經營範圍，世茂集團進行房地產開發，世茂股份進行商業地產開發。
《藍籌企業評論》發現，儘管擁有“君子協議”，但實際上世茂股份早就越過了“禁區”。在2017年，世茂股份的住宅銷售達158。5億元，佔到了年收入的84。01%，而商業地產銷售僅有15。31億元。
同樣，世茂集團也早已越界，不僅開始涉足純商業專案，甚至還讓世茂股份為其先行承擔風險。
圖片來源：公司官網
享有盛名的深坑酒店便是一例。這座酒店坐落在天馬山深坑內，耗費20億元，建設施工更是長達12年，要知道迪拜帆船酒店也就建設了5年時間。
2018年，酒店完工臨近開業，世茂股份以7。7億元轉讓給了世茂集團。此舉迅速引來上交所的問詢，該筆交易是否嚴重損害了世茂股份的利益。在當年的回覆函中，世茂集團派頭十足，稱世茂股份僅僅屬於代建工程，現在是履行進行歸還。
“它很好，不過現在是我的了。”既然老大哥把話都說到頭了，那這工具人不做也得做了。
騰訊《稜鏡》在2019年6月曾報道稱，“A股的世茂股份經常給H股的世茂房地產充當“肉盾”，承擔專案風險和成本，等到專案成熟具備穩定收入時，世茂集團再接手專案。”
世茂股份“跌倒”，少數股東吃飽
除了時不時要接受老大哥的調遣外，世茂股份還不得不面臨少數股東的影響。那些合營企業，儘管不需要並表，但已然成為了世茂股股份的“明股實債”，正在一步一步的蠶食著世茂股份的利潤。
《藍籌企業評論》在今年1月就曾專門刊文直指世茂股份“明股實債”，擴張能力被嚴重透支，少數股東蠶食利潤的情況。
其中以福建世茂新里程以例，透過引資合營，世茂股份以72億元撬動了239。43億元近三倍於自身投資的專案，而當年整個世茂股份的營業收入也不過是216億元，但如此操作卻僅有34億元體現在負債上。最嚴重時，此類存在於表外的合營公司能夠分走當年淨利潤的一半，而在負債表上則是“歲月靜好”。
資料來源：Wind
根據資料，可以看到，世茂股份近年來的銷售額十分不穩定，波動較大，且多年來始終未超過300億元門檻，而目前世茂集團已經超過3000億元銷售額，也就是說，世茂股份的銷售額還不及世茂集團的十分之一。
資料來源：Wind
同時，世茂股份的歸母淨利潤自2015年起未曾低於20億，2020年歸母淨利潤僅有15。5億元，較上年下降了36。2%。
但是世茂的少數股東卻是賺得盆滿缽滿。根據年報，2020年，世茂股份歸母淨利潤為15。5億元，而少數股東損益則為16。49億元。
不僅如此，世茂股份2020年的所有者權益合計499。12億元，其中少數股東權益錄得238。24億，歸母權益260。88億元。以此計算，世茂股份的少數股東和歸屬於母公司的淨資產收益率（ROE）分別為7。13%及5。94%，少數股東的回報率還要高於上市公司股東回報率。
目標增速40%，真做得到嗎？
少數股東吃肉，總要給公司留口湯吧，事實上，這口湯世茂股份也喝得不利索。
世茂股份規模已經停滯增長了數年，業績也不見增長，以至於在2020年年報釋出會上，許公子就公開表示，“和大家一樣對世茂股份業績不滿意，未來會適當加槓桿。”
由於十年前《不競爭協議》的規定，世茂股份即便是進行房地產業務的開發，也仍需冠以商業住宅綜合專案的名頭，偷偷摸摸的進行住宅專案的建設。
而在世茂股份“擅長”的商業地產領域，也面臨著多方競爭的壓力。
2019年，已在住宅領域銷聲匿跡多時的萬達，在商業地產領域仍以63。06%毛利率一騎絕塵，廣泛佈局的大悅城其毛利率為41。2%，才踏足商業地產時間不長的華潤置地，其毛利率也有37。91%
2019年世茂股份商業地產銷售的毛利率僅有27。38%，即便是綜合毛利率也僅有35。01%，仍舊相差較大。
根據年報，世茂股份全年累計實現簽約銷售272億元，同比增長11%，完成年度簽約銷售目標的101%。根據《藍籌企業評論》此前統計，近來的新進千億房企，其平均增速約在20%左右，如果世茂股份想要實現40%的增速，那就需要以超過平均水準一倍的水平進行發展。
依靠商業地產進行高質量的增速顯然是不太現實，而進行住宅開發又處掣肘。沒有可靠的增長點，所謂的五年千億，增速40%的目標，恐怕只是一句鏗鏘有力的口號。五年時間還長，世茂股份恐怕得先著急琢磨今年的380億目標如何完成。
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