本文作者【
樾築地產
】“老楊”，授權王黃璜獨家原創釋出，轉載請聯絡原作者並註明來源，侵權必究！文中的“我”均為“老楊，以下為正文：
1、小關片區的開發速度又要加快了。11月19日，貴州省公共資源交易中心釋出雲巖區小關智慧生態城綜合開發專案（雅關區域）一期合作方採購公告。採購預算43。7億元。
根據採購公告，本次專案採購人為貴陽雲巖貴中土地開發基本建設投資管理集團有限公司（下文簡稱“貴中公司”）。貴中公司擬透過公開招標選定合作方，與合作方共同出資成立公司，合作開發小關智慧生態城綜合開發專案（雅關區域）一期。
據悉，小關智慧生態城綜合開發專案（雅關區域）一期位於小關組團南部，北接北二環，南至雅關村、順海森林公園，東與烏當奶牛場相鄰，西抵鹽沙大道，規劃用地面積約7。13平方公里。專案包括5號、雅關1號共兩個地塊。
雙方合作開發的實施內容主要有：土地徵拆及補償和土地平整及相關工程投融資建設（安置房部分以投資加代建方式實施，安置房權屬歸貴中公司所有）。
專案總投資約43。68億元。建安費佔比不低於靜態總投資的56%，中標人現金出資不得低於靜態總投資的44%。
本專案合作期限暫定為4年，實行分階段建設和滾動開發。中標人與招標人共同設立專案公司，註冊資本金為5000萬元，其中中標人認繳出資額為4750萬元，佔公司註冊資本的95％；招標人認繳出資額為250萬元，佔公司註冊資本的5％，同股同權。
根據招標合作協議，專案公司投資成本、投資收益等回報來源主要由貴中公司以區域土地一級開發成本返還、區級土地開發收益分成、新增教育配套費等與專案公司結算，並以其他自有資金作為專案支付補充。
在專案土地達到出讓條件後，貴中公司負責協調政府相關部門在3個月內完成土地收儲及招拍掛流程，並協調財政部門在收到土地出讓收入後3個月內按照土地出讓收入計核額度的金額支付至共管賬戶，專案公司書面申請並經甲方同意後五個工作日內，甲方將資金由共管賬戶向專案公司支付。
貴中公司保證以當次政府獲得經營性土地出讓收入的時間為起點，在3個月內支付專案公司開發成本和投資收益，逾期未支付部分將向專案公司按利息支付投資收益。
教育配套費（7。02億元，包括小關高中、雅關初中和雅關兩所小學）由區教育局收取後180日內返還至貴中公司共管賬戶，由貴中公司按照協議約定與專案公司結算。
不知道上面的內容有沒有把大家給繞暈，實際上總結起來很簡單。總的來說，就是小關片區5號地塊和雅關1號地塊要做土地一級開發，由貴中公司牽頭招標合作企業。企業中標後將與貴中公司共同成立專案公司，合作期4年，由專案公司負責具體的一級開發工作。專案公司的收益來源於土地出讓收益分成、土地開發收益分成、教育配套費返還等。
那麼，這個土地一級開發的意向合作企業到底是哪個呢？樾築相信看過以往文章的各位，很快會想起此前與雲巖區簽過合作框架的中鐵建。沒錯，這次的意向企業應該就是中國鐵建投資集團。
哪怕不提籤框架這回事，就招標公告裡關於投標人的投資能力和財務要求這一塊，大概也沒多少企業能夠滿足。中鐵建恰好是其中之一。
至於中鐵建做完一級開發之後是否會接著做二級開發，目前還是未知數。但樾築認為，根據中國鐵建在蘭草壩做片區開發已有豐富經驗的情況來看，未來中鐵建在小關開發精品專案的可能性會比較大。事實上，樾築也十分期待中鐵建地產能進入小關區域開發。
截至目前，確定落地小關區域開發的企業僅有萬達、中交城投兩家，若本次中鐵建投資集團能順利中標該一級開發專案，小關區域的開發速度勢必也會加快。
既然已經聊到小關，這裡樾築也順便迴應一下關於小關專案降價1000元至7字頭的一些看法。
雖然樾築對於小關區域的優勢看法不變，但不得不首先承認的是，大部分貴陽人對小關區域的認知度，確實在樾築的意料之外。在這個前提下，錯判了市場、定錯了價格的專案，實際上已經籠罩在了降價陰影之下。
即便如此，開發商在專案產品設計上的保守（過於剛需），才是最終不得不把專案降價“賤賣”的主要原因。要知道，樾築此前想做團購時登記來的客戶，絕大部分都對改善產品更感興趣，甚至很多朋友直接點名想要洋房。哪怕刨去這個可以具體知曉的因素，小關出則繁華入則寧靜且山清水秀的自然屬性，也應該配置更為改善高階的產品，或者說配置一些精品。
產品與區域價值屬性上的錯配會造成專案在營銷上的困難。樾築的這一觀點在小關這個專案的身上體現得淋漓盡致。
所以在上文，樾築也是對中鐵建房地產的進入保持了全方位的期待，乃至對中交城投（以及有點可能的綠城）也抱有較高期待。至少這兩家，在產品的打造上沒有什麼問題。
這裡再順便帶大家回顧一下中交城投的中標情況。今年4月，中交城投集團以總投資額約54。95億元，中標貴陽市小關（偏坡區域）智慧生態城綜合開發專案。
合作範圍為小關組團內的偏坡單元，約4。65平方公里區域以及小關湖溼地公園約1。06平方公里區域，主要合作內容包括土地徵拆投資、土地平整及相關工程投融資建設。
2、白雲區和經開區又有新的商住類用地掛牌。按照老規矩，咱們繼續逐宗詳解。
位於白雲區核心靠近大山洞片區的GD（21）044-051號地塊，算是白雲區地段條件較好的土地。雖然地塊周邊城市介面不好，但總體距2號線站點較近，距白雲老城服務中心也不遠，並且地塊內部本身要求配建中小學教育資源。
雖然地段條件尚可，但地塊的開發難度不小。不僅有各種配建要求，更有大量的拆遷工作需要去做。一旦涉及拆遷，那麼專案進度就會受到影響，專案進度受影響，資金成本就會被拉大。目前來看，地塊的起始價也還算說得過去，但旁邊綠地、恆大、旭輝專案的售價均在8000元左右，在這個價格上，開發商的賬也不太好算。
目前樾築瞭解到，這些土地本身應該是七冶的，但中交也有一些意向。不知道中交最終是否會選擇與七冶合作。
經開區的GD（21）043號地塊，其地段條件在此前的大地塊控規檔案公佈時評述過，本文不再贅述。總的來說，樾築認為該地塊地段條件在經開區內較好，但整體依然略弱於美的專案地塊。
至於地塊的拿地成本和開發、營銷難度，樾築認為還是存在成本略微偏高和難度相對較大的問題。
至於意向企業，目前樾築瞭解到應是金地。但在各路較為混亂的訊息源中，也有否認這一觀點的說法存在。大概情況是國資認為金地會拿，金地以為國資會拿，總之暫無定數。
3、11月22日，市規劃局公佈了經開區吾悅廣場城市綜合體專案二期（武裝部地塊）的規劃方案。
據悉，經開區吾悅廣場城市綜合體專案二期（武裝部地塊）共21棟建築，總建築面積145123。34平米，計容建築面積111279平米，容積率2。69，建築密度23。94%，綠地率35。00%，規劃總戶數994戶，停車位1062個，最高建築高度為94。45米。規劃配建一所15班幼兒園。
從平面圖來看，該專案被分為兩個部分。北側部分由27和29層高層T4塔樓以及9層和11層多層T2板樓組成，南側部分由幼兒園及32層T6塔樓組成。北側部分的舒適度明顯高於南側。
另外，樾築還注意到，專案內硬化地面面積相對較大，雖然綠地率依然達到了35%，但不知未來專案交付後是否會引起業主吐槽。
4、兩條簡訊。
南明區沙衝路片區城市更新專案正在“補手續”，不知道今年底明年初是否能開啟前期工程。
花溪區人民醫院的建設單位——貴陽偉榮大健康產業有限公司，本由恆大控股，現由花溪區國資城投——城南集團控股。
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