中國出現房地產危機的可能不大
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威爾鑫
2021
年
11
月
6
日
威爾鑫投資諮詢研究中心
首席分析師 楊易君
（
）
這一兩年，地產行業困境有目共睹，甚至一些“幾乎純粹”的地產經濟學家，都在提醒注意中國房地產危機，注意地產硬著陸風險。然筆者結合中國體制，以及房地產市場的實際表現認為：中國出現系統性房地產危機的可能不大。但重點要歸功於調控“體制”，而不是純粹的房地產市場執行規則。
下面所有資料資訊，其基礎資料都來自於國家統計局，如果資料有所失真，並不是筆者資料處理的方法問題。
下面圖表為深萬科月
K
線，以及對應的全國商品房銷售面積年化增速、全國商品房月度銷售面積、全商品房年化銷售面積、全國商品房均價：
在資料處理時，筆者儘可能過濾掉資料的“跳躍性”，而致力梳理資料的“趨勢性”
就國家統計局公佈資料的觀察，
9
月全國商品房累積銷售面積
130331。78
萬平方米，對應累積銷售額為
134794。93
億元人民幣。
9
月商品房銷售面積
16138。97
萬平方米，銷售總額為
15748。07
億元人民幣，不難算出，
9
月商品房銷售均價為
9757。79
元
/
平方米。然筆者在處理近二十年房地產市場資料時，發現當期資料仍略顯“跳躍”，尤其年初資料易失真，對價格趨勢形成一定干擾。為了排除這種月度資料帶來的干擾，筆者將銷售面積、銷售額進行年化處理，再進一步得出年化處理後的商品房均價資訊，就顯得很平滑了。
圖
4
，即這種資料處理方法後的全國商品房平均價格。統計局公佈的
9
月商品房最新資料處理結果為
10180。40
元
/
平方米。最高價為
2021
年
7
月的
10232。76
元
/
平方米。即至少從目前全國商品房價格趨勢觀察，還看不到商品房系統性的價格逆轉資訊。一些所謂的學區房價格大幅下降，是個例，是干擾。
圖
2
，為全國商品房（包括商品住宅與寫字樓）月度銷售面積。不難看出，銷售季節性明顯，每年統計局公佈的
12
月銷售面積，少則超過
11
月
30%
，多則為
11
月資料的
2-3-4
倍。對該資料進行年化處理後，如圖
3
所示，趨勢性很明顯。
思考房地產市場是否出現系統性危機，圖
3
（銷量）、圖
4
（商品房價格）的資訊參考意義很強。如果全國商品房銷售面積以及全國房價，並未出現系統性轉勢跡象，我們認為房地產發生系統危機的可能就不大。目前，正是如此，全國房地產銷售並未形成趨勢性萎縮，商品房價格的宏觀上行趨勢也沒有掉頭。
就最新資料觀察，全國商品房（商品住宅與寫字樓）平均價格頂點為
2021
年
7
月的
10232。76
元
/
人民幣，最新的
9
月全國商品房均價為
10180。36
元
/
平方米。年化銷售頂部為
2021
年
6
月的
195317。89
萬平方米，最新年化銷售面積為
189345。33
萬平方米。
故就商品房價格與銷售趨勢而言，目前並未轉勢下行跡象。筆者揣度，官方致力於地產調控的目的，是希望圖
4
的價格趨勢上行放緩，或者趨平執行。至於圖
3
的銷售面積是否出現系統性回落，關係尚在其次。
還有一點值得投資者思考，現行地產調控策略下，新屋銷售緊跟官方“價格”調控策略，實際並不愁銷售，地產商有合理利潤空間。而自主意願更強的二手房，未必對官方指導價感到滿意，對應成交大幅萎縮。一個即便泡沫明顯，但成交極其萎縮的市場，不會構成金融風險。供應量龐大的新屋市場，遵循官方調控指導，風險也不大。部分房企自身資金槓桿運用不合理造成的危機，不代表整個地產行業危機。
中國房地產不會出現系統性危機，重在體制調控成效，而非地產經濟自身執行規律，這一點需投資者反覆深度思考。若這樣的地產局面放在歐美國家，筆者認為早已破裂。長期來看，就是一個時間換取空間的軟著陸過程。
圖
1
為全國商品房年化銷售面積增速，可以看出，雖然今年以萬科為代表的地產股表現不佳，但全國商品房銷售卻已走出了
2019/2020
年的低谷，有剛需支撐。
此時，筆者不知不覺想到了數年前對一些“夕陽過程產能”的調控，以水泥行業最為典型。押注於中國城市化程序的水泥行業，不僅高汙染，且產能一度何其過剩。數年調控，關閉無數環保處理不達標的水泥廠，房屋、道路等基建中的水泥用量看似越來越少，新型材料替代越來越多。
但中國水泥消耗真的下降了嗎？一點沒有！來自國家統計局的資料顯示，
2021
年
4
月，中國水泥年化產量為
252877。1
萬噸，為歷史新高。數年調控中，水泥廠關閉一大半，但水泥需求卻仍能創出歷史新高，剩下來的水泥廠該是多麼“滋潤”，觀海螺水泥，莫不如此！聯想參考，始於
2018
年的地產調控雖嚴峻，但大浪淘沙後剩下的萬科，金地、保利地產等，未必不是未來的海螺水泥！
此外，鋼鐵也如此，
2021
年的中國鋼材年化用量，同樣再創歷史新高至
14
萬萬噸。甚至出現了鋼材年化產量超過鐵礦石年化產量（約
9。5
萬萬噸）的奇觀，故那些剩下的大型鋼鐵企業，也同樣滋潤得不得了！
