作
者|阿明黃獅虎
最近的中國
樓市
，讓人有些看不懂。
這一邊，牛年開局的調控氣勢洶洶。深圳出手直接管起了
二手房
指導價，甚至要把造假
買房
者移送公安機關。
銀行
大張旗鼓，嚴查經營貸，新聞瘋狂刷屏，感覺全國
炒房客
都在瑟瑟發抖。
另一邊，中國四大一線城市，卻在不停地重新整理樓市紀錄。
總是先突為敬的深圳，從2019年底開始，一路突破7萬、8萬、9萬的大關，重新定義了中國內地二手房均價“天花板”。（據中國
房價
行情網）
剛剛過去的2月，出現了近年來極為罕見的一幕：
北上廣深，首度包攬了全國二手房價格環比漲幅榜的Top4。
市場的瘋狂，盡在這一異象之中。
躁動之下，更多深刻的變化正在悄然發生，默默地改寫著中國的社會結構。
2020年，
廣州
50㎡以下面積段的二手房成交達1。3萬套，同比增長了92。5%，幾乎翻了一番。（據克爾瑞）
隨著房價高漲，買房人能在市內購買的面積越來越小，廣州只是跟上了北上深的步伐。
就像深圳河對岸的香港，年輕人買房難度越來越高，來自房價的毒打，讓人心生絕望之感。
2019年4月，智谷趨勢曾發表文章《小城市全面日本化，大城市全面香港化》，前半句針對當時黑龍江鶴崗房子賣出白菜價。現在，文章標題的後半句正在無比接近成為現實。
難道一線城市終究難以擺脫香港化的宿命？
一箇中產階層住“鴿子房”的時代，終於還是到了？
中國內地的
房地產
模式，最初正是來源於香港。
現在，全球房價前十城市中，中國已經佔據了四個：香港、深圳、北京、上海。
其中香港更是長期高居首位，住宅均價達到了125。4萬美元。
香港人均住宅面積僅為15。8平米，住房以“貴、細、擠”聞名，“蝸居化”情況嚴重，甚至一度遭到
聯合國
點名。
內地年輕人聽到香港，總是吐槽房價太貴、買不起，萬萬沒有想到在中國的第一大城市，同樣的情形正在上演。
2020年，廣州50㎡以下面積段的二手房成交了1。3萬套，同比增長了92。5%，幾乎翻了一番。
不過，比起上海、北京、深圳，廣州只能說是“小巫見大巫”。
在上海，小戶型甚至已成為成交的主流。
特別是50㎡以下的戶型，居然成為了多區的成交主力，不禁讓人大吃一驚。
目前來看，上海可以說是走得離香港最近的城市了。
2019-2020年上半年上海主城區成交面積段比例
在楊浦區、黃埔區、徐彙區、靜安區、長寧區，成交面積在50㎡以下的
房產
，佔比都高達三成以上。
深圳住房面積香港化的趨勢，也正在顯現。
從成交資料來看，福田區、羅湖區50㎡以下面積段戶型已成為成交主力。
房價高企的中心區，小戶型面積段成交的比例也就更高。
北京當前房子的成交的主力面積是50-70㎡，居住面積也正朝著剛需化演進。
越來越多的年輕人，只能不斷往城市外圍，一退再退。
就拿一線城市中，房價最“友好”的廣州來看，房價也在飆漲，買房門檻一再提升。
一年前想買珠江新城的，如今只能買天河北和天河東；買得起黃埔科學城的，現在也只能選擇
增城
新塘……
廣州二手房的均價，也已經突破了4萬大關。
想要留在廣州市區，就只能犧牲居住面積，選擇更小的戶型，以控制總價。
從以往經驗來看，50㎡以下的戶型往往是成交比較困難的。
一方面，其面積過小，居住空間受限，滿足不了大多數人的居住需求；
另一方面，這種極小戶型未來想要出手難，漲幅也相對小。
不過，今年這類戶型成交卻迎來暴增。很容易讓人
聯想
到，跟去年房價的飆漲有關。
去年，一線城市紛紛迎來大漲，廣州自是不甘示弱，天河、黃埔、海珠、
南沙
等區
房價漲幅
驚人。
樓市天花板屢屢被刺破，市區上車難度突增。
拿天河珠江新城某明星樓盤來說，一年前，其掛盤價普遍在9萬/平左右，如今再看掛盤價格，已經去到了15萬/平。
廣州珠江新城某盤一年掛牌價漲幅
假若想要買該樓盤的80㎡的二手房，前後價格相差了480萬！
買房人想要留在廣州核心區域，只能犧牲居住面積，選擇更小的戶型，以控制總價。
原打算選擇110㎡戶型的買家，如今只能選擇70㎡的房子；
想選擇70㎡的剛需客，現在只能屈就50㎡的戶型了。
事實上，90㎡以下的小戶型，成交都在快速增加。
從克而瑞資料來看，70-90㎡面積段的房子，去年也同比增長了64。5%。
可見，二手市場上，小戶型的需求正在增加，而且
戶型越小，成交增速越大。
極小戶型開始逐漸冒出頭，開始受到市場關注。
買房人只能越買越小，頗有向香港住宅演進的趨勢。
為什麼一線城市會出現齊齊“香港化”的趨勢？
一張簡單的表格，就可以大致說明原因了。過去十年，四大一線城市在經濟總量和人均
GDP
等指標上，快速追上香港。
同時，這些超級大城市，還保持了人口的高速增長。
2009年，香港人均GDP是3萬美元，當時的北上廣深，都只有1萬出頭，大約是香港的1/3。
2019年，香港人均GDP達到4。8萬美元，而北上廣深都在2。2萬以上，接近香港的一半。
更重要的是，香港人口在10年間只增長了50萬人。
而北京、上海、深圳、廣州常住人口分別增長了399萬、507萬、349萬和498萬人！
香港本來面積就不大，約是上海的 1/6 ；加之土地長期供給不足，土地開發率低，僅有23。7%，供不應求之下，房價自然居高不下。
持續不斷的人口注入，讓中國的一線城市，仍然繼續膨脹。
而市中心的土地，很難增加了。
比如，廣州天河公園板塊的東方都會廣場，因其小戶型複式產品，成交頗為活躍，目前是天河區二手成交小區榜第5名。
雖說近一年時間，東方都會廣場價格跟漲了不少，但是因小區的產品面積不大，總價也不高，成為不少年輕人的上車選擇。
新房方面，也有這方面苗頭出現。為壓縮總價，“
網紅
戶型”頻現。
當前，剛需70㎡左右的三房或四房戶型漸成市場主流。
以前60、70平米的戶型只能做二房，現在相同面積段三房產品在市場上已不少見。
如增城的某新盤，雖然地處偏遠，也拿79平做到4房，功能齊全，不僅能夠滿足生活需求，更切切實實降低了總價。
廣州某新盤79平4房戶型樣板房
對於大多數資金有限的三口或四口之家而言，確實挺吸引人的。
但正所謂，任何事情都有兩面性。這種戶型雖然利用率和實用性較高，不過也一定程度上壓縮其它空間，犧牲了舒適度。
無論是二手50㎡以下戶型成交暴增，還是新房戶型越做越極致，或許都在說明一件事：
房價越來越高，人們上車難度越來越大。
過去十年，可以說是中國房地產高速增長的階段。
有人透過炒樓、
炒房
，邁入中產階層，但對於更多的年輕人而言，房價、房貸卻成為他們當今年頭上的一座大山。
比如，根據相關資料，
2020年廣州城市
人均可支配收入
僅為6。8萬元，但整體房價房價已達到3。2萬/平。
一年的可支配收入僅能買不到2㎡的面積，即便是買上50㎡的小戶型，也要25年！
雖說近年來，廣州人均可支配收入都有穩步增長，但也遠遠跑輸房價。
天河區一年房價漲幅就高達15%。500萬的房子，一年漲了75萬，是一年可支配收入的10倍以上！
年輕人要想在廣州買房難度可想而知。
住房越來越小，走向香港化，或許正是許多人無奈的選擇。
當然，不能僅僅以房價收入比來衡量買房的難度，畢竟早在1989年，人民日報就發出了“百姓望樓興嘆”的聲音：
北京最近提供2萬多平米住房，每平米為1600-1900元。若買兩居室，少說也要6萬多元。一名大學生從參加工作日日節衣縮食，每月儲存50元，已是最高極限，需要100年才能買上兩居室。
房地產是一項系統性的制度設計，讓更多年輕人買得起房，透過努力奮鬥過上更好的生活，是活力社會的應有安排。
今年大會提到，要解決好大城市的住房突出問題。
其中就有明確指出：
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。
解決好大城市住房突出問題，透過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
現在，全國各地新一輪調控已經在進行，有關限價、限貸、
限購
政策隨之而來，接下來樓市熱度有望迎來降溫。
另外，關於共有產權住房模式也正在探索中。目前廣州已正式推出首個共有產權專案——榕悅花園。
雖說專案申請要求不低，但還是能幫助到部分人安家廣州，也算是一個好的開始。相信，接下來還會有更多的共有產權專案誕生。
中國四大一線城市，全面香港化的速度，很可能還會繼續加快。
住房是人們一項基本權利。
但願一線城市的奮鬥者們住得越來越好，而不是走向相反的結局。
本文經授權轉載自
智谷趨勢（ID：zgtrend）
微信公眾號。《智谷趨勢》：它為一箇中產階級的資本覺醒服務，幫助更多人獲得財富。據悉，帝都深處的人也會在睡前開啟這個號。高層會議、宏觀經濟、城市脈絡、政策變動……這裡有最真實的中國，有許多人難以察覺到的趨勢訊號。
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