近日潤達豐控股聯合商業地產行業媒體GOMALL，以其位於東客站的成華和悅廣場為原點，製作八大居民聚集區的航拍影像、客群指南，公佈權威資料、深訪報告並全程是滴講解，為大蓉和、喜茶、星巴克、G1 Café等共十家品牌的創始人及開發總監，帶來一次全新認識“東中環”的服務體驗。
為什麼共同關注東中環？
過往被主流商業市場忽視的中環已經聚整合都東站、成都南站及成都西站（籌建 ）三大交通樞紐；上個月底，成都蓉北商圈發展服務局官宣成立，以“頂級”商圈為目標，將直管“蓉北商圈”的建設運營。
值得重視的是，中環區域將成為未來成都5年內交通經濟的大動脈之一。東中環作為明年成都大運會的承接點——6月底蜀都大道正式通車，10分鐘即達大運會主場館東安湖體育公園；同步東中環獨屬的BRT K6線即將投運。足以印證，東中環的機會潛力正在加速兌現。
這次市調團中，我們基於東中環的環線輻射帶，以“成華和悅廣場”為錨點，途徑8大居民聚集區開展深度考察，重點解讀了3個問題：
1、東中環有沒有人？
2、東中環商業現況如何？
3、東中環的到達性如何？
東中環有沒有人
經由前期市調，我們將東中環主要分為中環路、崔家店、槐樹店、十陵、魅力城、大觀、獅子山、塔子山8大居住區，據第七次人口普查統計資料，東中環區域囊括近45萬的總人口。
中環沿線區域的“年輕化”特徵突出——以陽光100米婭中心、中洲里程、隆鑫九熙、朗詩綠色街區等代表的住宅擁有不少套一、小套二及公寓戶型，聚集了眾多首房年輕人/家庭，更依託地鐵優勢及商辦樓（隆鑫九熙、中環壹號、魯能大廈）配套，區域的職場新人、無孩家庭其實佔比不少。
第二站乘風“大運”的十陵片區在這一次市調團中讓大家頗為意外。老城煥新非同往日，城市道路最佳化、介面整治改造，讓整體城市風貌得到極大提升，更有以中海、華潤、龍湖、佳兆業為代表的頭部房企進駐，住宅全面升級改善，進入了“兩萬時代”，並將於2021-2023年悉數交付。
這也意味著，十陵片區的後繼新增將以改善型人口為主，對於城東商業來說，是明確訊號。
需要注意成熟的大觀及魅力城片區——5年前，兩大片區以年輕人為主，尤其是川內二級城市的年輕購房者也較其餘區域更多，5年後，區域家庭迎來事業上升期，便捷的三環路讓更多城南上班族聚集於此，迭代的客群畫像也代表著對區域商業的多元需求。
在密集居住區基礎上，東中環所串聯的，還有以成都理工大學、成都大學、長江職業學院、四川師範大學、四川郵電職業學院的五大高校群，囊括超10w師生群體。高校群均位於東中環15分鐘地鐵直達範圍，無可比擬的交通優勢講將讓東中環擁有龐大的學生群體基本面。
東中環商業現況如何？
相較成都其他片區的發展，雖然東中環區域的人口增長在近年來快速膨脹，但直至今日，相當部分割槽域的消費僅能依靠小區底商和農貿市場。其形態其實類似早期的“大面片區”——消費核心更多是原住客及大學群體，以本地餐飲、菜市場等基本的生活剛需為主，集中品質化供給較少。
伴隨東中環更多改善樓盤的進駐、交付，新中產家庭日益流入。區域的消費力與配套選擇顯然不成正比。
機會與競爭兼具，正如我們此前所表述，把握時間差將是東中環商業的機會關鍵。但東中環的商業更需謹慎——不僅源於超大綜合體成都永珍城及深耕已久的凱德廣場·魅力城的前後夾擊，城東在未來3年內將有大量專案入市，包括市場期待已久的成都ICD環貿及香港置地東大街專案。
“夾縫生存”的東中環商業需更具差異性
細看現有城東商業，極具綜合性的成都永珍城已形成城東最強咖啡+茶飲+餐酒的“休閒組合”，加持不斷引入的輕奢品牌，“精緻”是其突出特色。盒子型專案凱德廣場·魅力城與龍湖成都濱江天街擁有聚焦家庭的同一性，二者的入市先後也構成各異特色。天薈·萬科廣場及廊裡則以圈層文化+精緻聚會餐飲為主要佔比。
由此，針對年輕群體及小太陽家庭的社交型場景，創新體驗類業態是否仍有空缺，聚焦於此的綜合商業是否有機會？我們持積極態度。這也是成華和悅廣場傳遞的思考路徑，團隊提出“好耍”的理念，將以“社交型體驗業態”為招引重點，入局破圈——片區大量年輕人及無孩/幼童家庭的聚集為專案定位延展埋下伏筆。
總體量15萬㎡的成華和悅廣場，位處中環路及迎暉路交叉路口，擁有地鐵7號線（B2層接駁迎暉路站）、快速公交K6線（L1層接駁迎暉路站）、城市幹道交匯處（中環路與蜀都大道東延線）的極佳立體交通優勢，這也是成都目前少有的1公里內三線（2號、4號、7號）換乘地帶。
意味著，專案將得以覆蓋基於地鐵所帶來的輻射區域，並有機會抓取如十陵、魅力城等片區的外延客群，更將透過快速路增強對東安湖片區客群的吸附力，客群基數將陡然提升，而其輻射區域相當部分缺乏集中商業。現階段，專案以“好耍”為核心，定位年輕社交中心，將於2023年正式開業。這也將是東客站區域近年來唯一的新開專案。在具體業態呈現之前，專案的出新策劃讓我們印象深刻。
距開業還有2年，成華和悅廣場的團隊已經開始著手B 、C 端的調研及宣發：
B 端——新播報+市調團
B 端滲透則由線上線下雙重進行。東中環新播報為每週釋出，從人口、交通、教育、市政、樓市、節慶、大事件共6大維度報道東中環的現況及未來規劃，其資訊均取材官方渠道，從客觀角度不斷鋪墊鞏固市場認知；
9月16日落幕的市調團為全新的產品落地，綜合航拍影像、客群指南、權威資料、深訪報告及實地考察，帶領品牌方進一步直擊區域的發展情況，這次與團隊共同籌備了市調團物料，其顆粒度之細，也讓我對團隊的專業度印象深刻。
C 端——和悅請客
團隊以“和悅請客”形式，透過專案公眾號及周邊社群招募，一改傳統嚴肅氛圍，在聚餐中進一步瞭解周邊住戶需求。目前已經完成6期超40位住戶深訪，所提煉出的“好耍”、“夜生活”、“溜娃”等共同訴求，也將為專案招商指向清晰思路。
相較傳統市調，“和悅請客”顯然是更為費力的做法，但團隊表示這成為了專案與客群溝通的直接橋樑，並幫助其更有針對性地洞悉畫像——其選擇邏輯也很明確，女性及無孩/幼童孩子家庭樣本居多，這也是周邊客群比例的縮影，讓深訪結果更為準確。一改常規率先連線市場，可以看出成華和悅團隊的務實。
成華和悅廣場的“年輕化”、“個性化”方向也由此凸顯，甚至我們還可以用“定製化”來理解團隊所傳達出的專案氣質。從已呈現的宣發物料中，未來專案招商及運營的指向和風格也更為清晰。
策劃出新，籌備用心，尤其在以“人”為主導的商業專案中，團隊無疑將成為未來呈現運營的堅實基底。
