千億黑馬的“少數人”
前幾天，評級機構惠譽下調了廣州房企奧園的信用評級展望。
半年前，奧園還是資本市場寵兒，評級機構對奧園的評價都很高。今年前5月，奧園也獲得了525億的合同銷售的業績，比去年同期高了一半。
但惠譽還是給出了負面評級。原因是奧園的並表槓桿率，這個指標在半年內從37。9%上升到了41。8%，現金一直處於下降狀態。惠譽說，他們不確定奧園能否改善這種狀況。
為了弄明白什麼叫並表槓桿率，子姨惡補了下奧園，發現有個知識點挺有意思的。那就是奧園的“少數人”。
從2017年開始，奧園就有個指標在中國房地產業一騎絕塵——他們的少數股東佔公司權益，超過了上市公司的股東權益。
佔比超過六成，全行業最高。
2016年時，二者只有30多億的差距。到了2020年底，這部分權益變成了上市公司股東權益的兩倍，接近360億。
這部分“少數人”認繳的註冊資本，只有60億元左右。在這認繳的60億元裡，真正屬於地產開發類的卻只有兩成。
2017年以來的這幾年，也是奧園大幹快上的幾年。
2007年奧園在港股上市。之前這家公司發展一直不溫不火，直到2017年，他們提出了“三年計劃”。
這個“三年計劃”是一劑猛藥。之後的幾年，奧園年均複合增速達到61%。2019年，奧園如願躋身“千億房企”。
一位奧園朋友告訴子姨，能實現這種增速，還是做了大量收併購專案，透過合作並表方式提升了公司銷售額。但實際上，自己權益銷售有多少，還是要打個問號。
隨之而來的，就是奧園的少數股東權益，隨著併購規模的不斷擴大一同上漲。
與規模同時增長的，還有它的負債。從2017年的900多億，膨脹到去年的2700多億。光有息負債規模，就達到1100億。
在淨利潤分配上，奧園歸屬上市公司的淨利潤一直是大頭，“少數人”分得的利潤比例很低，哪怕是同比翻倍的2019年，也沒有超過20%。
換句話說，股權佔大頭的“少數人”，一直沒有拿到跟股權相對應的利潤。
除了享有上市公司的部分利潤，奧園的“少數人”還參與了奧園旗下的各種業務。與奧園母公司共同編織了一張複雜的關聯利益網。
比如珠海鼎勝股權投資基金管理，是奧園旗下三家子公司的少數股東。這家公司的法人代表吳鵬飛，在
奧園健康
收購
京漢股份
旗下樂生活後，就成了樂生活的新高管。
在吳鵬飛之前，陳勇和林虎、艾小龍都是這家基金公司的高管，陳勇的另一個身份是奧園副總裁和地產集團副總裁，林虎和艾小龍也是奧園的高管。
甚至再往前捋一捋，珠海鼎勝的前身是珠海奧勝，設立人就是陳勇。
除此之外，吳鵬飛持股90%的盛業投資，跟奧園的合作更是密切。他們投資設立的廣州晟益地產，在幾個月時間裡接盤了奧園16家子公司的股權，比例都在50%以上。
盛業投資全資控股的另一家企業，是廣州盛妝醫療美容投資有限公司。他們此前投資了一家叫浙江連天
美的
醫美公司，持股比例55%。
但這家公司在今年3月份被
奧園美谷
用接近7億，差不多10倍的溢價收購了。
更早的一年前，奧園斥資11。6億收購A股房企京漢股份，成為第一大股東。京漢股份也從去年11月正式更名為奧園美谷。
在收購公告裡，奧園美谷承認了浙江連天美與奧園美谷構成關聯交易。但吳鵬飛，則從最早的實控人搖身一變成為了：
獨立第三方。
好秀的“獨立第三方”。
在被奧園收購之前，京漢股份在全國多地擁有124萬平，總計約18個地產專案，甚至被稱為“雄安新區地主”。
但知情人透露，其實收購來的18個專案，賺錢的很少。
之前公開指責
中源家居
“市值管理”的葉飛，後續爆料列出了很多有市值管理嫌疑的公司。這些公司被股民叫作“葉飛概念股”。
這其中，也包括奧園美谷。
在收購京漢的同時，奧園內部的朋友紛紛通知自己的家屬，趕快買入奧園美谷的股票。因為他們內部的目標價，是15塊。
格局還是小了。從去年11月份開始，短短半年時間，奧園美谷的股價從4。1元起步，最高時漲到了接近30元。
在5月19日，奧園美谷公告說，原控股股東京漢控股將在接下來半年內減持2%股權。如今，奧園美谷佔比最大的地產業務，也即將被剝離。
此前，奧園的美元債已經經歷了這隻債券史上的最大跌幅。
大家都發現什麼了？
