樓市收緊本該是中國奧園盡顯自身多元化佈局優勢的好機會，但儘管中國奧園過去一直以來都特別願意進行多元化佈局，可它的相關成績卻始終不達人意。
奧園健康掛著“健康”的大名，但被做成了一家物管公司；旗下中國文旅集團登陸資本市場的程序始終差那麼一口氣，今年四月它第三次衝刺港交所上市的程序到現在也沒有進一步的訊息；奧園美谷雖然發展增速不錯，可在規模體量上還十分有限。。。
顯然，看中國奧園還得看地產主業，但在目前的這個不太樂觀的房地產行業環境當中，我們並沒有辦法給予中國奧園過多的期待。
根據最新的2021年年中財報顯示，中國奧園在強監管的政策環境下遭遇了地產營收下滑、各項利潤指標紛紛下滑的境地，為了降低負債，中國奧園還進行了裁員、停止拿地等動作，這些動作顯然是一把“雙刃劍”，讓公司在房地產市場中的角色愈發無力。
作為公司的主力營收來源，地產業務不好的話，中國奧園該怎麼好？不太妙的多元化佈局與更不妙的樓市環境下，中國奧園似乎正在遭遇兩難的境地。
核心業績資料堪憂
根據2021年上半年財報資料顯示，中國奧園在今年上半年實現總營收超過325億元人民幣，相比去年同期增長了15%。這一資料看起來似乎還行。
不過，深入來看中國奧園的各項核心業績指標，公司的實際現狀其實不太妙。
在中國奧園賴以生存的地產業務上，今年上半年住宅銷售收入仍然佔據了公司的大部分營收份額，透過奧園住宅性公寓和低密度住宅開發，中國奧園在地產業務上實現了近227億元人民幣的總營收。不過，這一資料相比於去年同期資料下降了3。4%，這顯示出公司目前在房地產開發業務上面臨著隱憂。
如果其它多元化業務規模體量足夠的話，那麼中國奧園在住宅相關業務上的減少不一定是件壞事。可問題是，住宅相關業務目前對於公司的重要性仍然很高，此時出現營收下滑情況的話就不好了。
需要指出的是，儘管行業環境不佳，但在今年上半年，國內頭部房企們仍然普遍保持了營收和銷售增長的態勢，橫向對比之下，中國奧園的壓力可能就更大。
此外，考慮到中國奧園今年上半年的合同負債相比於去年同期降低了不少，這預示著未來公司住宅營收存量還會持續減少，此後中國奧園在地產業務層面的長期表現可能會更加成疑，這給公司地產業務的未來發展繼續埋下了隱患。
那麼，多元化營收能否幫助中國奧園彌補在地產業務上的不樂觀態勢呢？以目前表現還不錯的醫美服務業務為例，該項業務在今年上半年為公司貢獻了將近6億元人民幣的營收，同比增幅高達425%。
但一方面，這一塊業務的規模體量在“總盤子”裡並不大，另一方面，公司醫美服務業務的快速增長並非得益於業績增長，而是由於公司併購了相關醫美機構。
主營地產業務發展不利、多元化業務表現也就那樣，中國奧園的整體基本面還是存在著不小的問題。
壓力眾多，未來不樂觀
從更多的業績指標上來看，中國奧園面臨的壓力還有更多。
比如在利潤表現上，中國奧園問題更大。根據2021年年中財報資料顯示，中國奧園在此期間實現的毛利潤超過81億元人民幣，同比去年有所下滑；公司在上半年的歸母淨利潤為20。9億元人民幣，相比去年同期大幅下降了超過13%。此外，公司毛利率、淨利率同樣不同程度地下滑。
可見，中國奧園的各項核心利潤指標都在遭遇下滑，這對於公司目前的情況來說可謂是雪上加霜。
值得注意的是，這種利潤表現還是在公司進行了不少裁員、不拿地、降負債等動作的基礎上實現的。
在今年上半年，公司土地儲備總建築面積為5358萬平方米，新增土地投資可開發建築面積只有107。1萬平方米，同比大幅下降了超過84%。
另外在債務壓力上，中國奧園似乎也並沒有更鬆一口氣。
從財報資料來看，目前公司仍然在面臨著比較緊張的資金鍊問題，在去年年底，公司銀行結餘及現金超過525億元人民幣，1年內需償還的有息負債超過522億元人民幣，流動資金幾乎與短債持平。好訊息是，到今年上半年，公司現金增長到了606億元人民幣左右，但1年內短債只增長了不到9%，大概在517億元人民幣左右，這雖然在一定程度上有所改善，但仍然稱不上手頭寬裕。
此外，公司還存在整體超過1113億元人民幣的有息負債，結合五百多億的短債，中國奧園各類利息及償債壓力不小。
再考慮到公司在今年上半年的回款率從90%的水平降低到了87%，種種因素之下，中國奧園面臨著還挺嚴重的流動資金壓力，而為了維持運營，它就不得不透過頻繁發債來獲得資金，這簡直就是一個“惡性迴圈”。
那麼，開發週期更長、被單拎出來的城市更新業務能否幫助公司緩解一下發展壓力呢？根據相關資訊顯示，在今年上半年，中國奧園擁有七十多城市更新專案，預計提供可售貨值大概在7543億元人民幣左右，其中包含了2021年到2024年預計轉化“舊改”的可售貨值約2420億元人民幣。
不過，資料看起來是很好看，但根據相關統計顯示，今年上半年城市更新專案為中國奧園帶來的直接營收也就在十億元左右的量級，這不免讓人持續擔心公司的未來發展。