01
路邊社訊息，肥肥樓市可能要推行新房裝修包政策。如果成行，就是繼南京之後，第二個採用該政策的城市。
肥肥的樓市的調控風格走的是拿來主義路線，正好東邊兩座大城市寧杭的樓市發展的更快，所以可以先看這兩座城市有什麼好用的政策先出來，
再等上一段時間，評估一下效果。如果效果好，自己就跟上。按照路邊社訊息，這一次合肥準備嘗試裝修包。說明肥肥覺得這個政策不錯，能有效控制房價資料。
作為國內第一個吃螃蟹，率先運用裝修包政策城市，南京已經施行了一年有餘。從早期的混亂，直到現在平靜水面下的暗湧。未來可能會新的狀況，不過現在也可以簡單評估一下政策的效果：政策的制定者達到了調控目標，而KFS在執行層獲得了利潤。
02
回首這一年多來，裝修包政策的實行，有效的控制住了房價資料和市場對房價的預期。所以肥肥才會選擇這本作業。
和以前精裝修的住宅不同，只有全裝修的價格才進入房價資料，而裝修包的售價並不算入總房價資料。
預期方面，更是簡單，對比以前還要猜測樓盤的首開價格，現在雙限地加裝修包，土地在出讓公示階段，基本就能預測出未來的上市價格。舉個例子，麒麟科創園的時光璟宸，當時拍地的毛坯限價26000元，全裝修2000，裝修包2000，所以最後均價基本不會超過30000元。
裝修包問世早期，市場借首付如何？可以說買房人一開始是拒絕的。因為作為一個需要花錢的新生事物，裝修包一時半會還無法讓大多數人接受。
當時我還做過一個網路投票調研，在自然狀態下，接受裝修包的買房人比例大概只有1/3。這是kfs絕對不能接受的。
原因有很多，最重要的一點是裝修包直接關乎專案的營收和利潤，如果只有1/3的去化比例，不僅營收下降，利潤率下降
的
更厲害；另外還有一點就是成本，開發商玩的是規模，規模效應可以有效降低邊際成本，但是一旦形不成規模，成本就會大幅度上升。如果裝修包賣
的
少，大不了一定規模，成本就更高了。
此消彼長之下，雙限地的開發商，必須絞盡腦汁、想盡一切辦法去保證裝修包的去化。
用醜陋不堪的基礎裝修去強迫買房人“自願”購買裝修包已經是基礎操作，但是即便如此，純投資的買房人依然不願為裝修包買單。於是中期開始在報名源頭進行篩客工作就成了kfs的必修課。
每當開盤前置業顧問集體消失的事情屢見不鮮，其實銷售不是完全消失，願意買包的買房人會收到私下的一對一通知，而對裝修包不感冒的、沒有去過售樓處看樣板間的買房人，就是銷售定向消失的物件。
03
這陣風愈演愈烈之下，監管層也終於出手了，釋出了寧小通這個官方報名通道。所有的樓盤開盤，必須透過該通道進行搖號報名。
魔高一尺道高一丈，監管的動作比kfs要慢，這個是正常的，不能苛求。因為kfs的市場化行為，行動迅速；而監管動作肯定是要在出現問題之後再介入，房地產市場的監管不是老中醫，不能治未病。
不管怎麼說，即使慢了一拍，但是監管最終還是到位了。買房人再也不用擔心熱門紅盤開盤前，找不到銷售報不上名了。開發商也不容易再透過裝修包來篩選客戶。
另外，寧小通同時還規定了集中上市的一批樓盤，買房人只能報一家。這一下就把一些底子稍弱，不是特別紅的盤給幹趴下了。以前大幾千人報名，專案不愁賣，不買包不給你報名。現在集中上市以來，報名人數迅速縮水。
對於這樣的開發商來說，氣氛略顯尷尬， 畢竟前倨後恭的銷售態度，心態一時也難以轉變，就算轉變過來，不光自己
心理不
舒服，買房人也開始懷疑起來。以前對我愛理不理，現在熱情似火。只要買包一切好談，是不是有什麼問題？
這一切全拜寧小通所賜，某種意義上，這也是相關部門對開發商進行了一次敲山震虎。
另外經過長時間的市場博弈，目前市場對裝修包的態度也有了新的變化。有些買房人後悔當初沒買當時不到一兩千元的裝修包了。
首先，一兩千元的裝修包，因為全裝修的拉胯，直接導致裝修品質提升相當大。如果不買包，自己裝修的話，想搞成開發商那樣，一千多一平米肯定拿不下來。
其次全靠同行襯托，現在的裝修包動不動就是三四千，這一下就把之前一兩千元的裝修包的價效比給襯托了出來。人比人氣死人，貨比貨得扔。在裝修品質沒有多大提升的情況下，價格一下漲了那麼多，自然凸顯當初這個價格的優惠之處。
這個新情況，當初誰都沒有預料到。
如果肥肥最終釋出裝修包的政策，那麼肥肥樓市的未來主旋律，看看南京這一年多時間走過的路，便可知一二。
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