首先我來介紹下硬卡這個概念。
其實柬埔寨法律上沒有“硬卡”這個概念，這是一個大眾約定俗成的叫法。
現在在柬埔寨，有三種證，在老百姓嘴裡都叫“硬卡”，但是這三種“硬卡”完全不是一回事，權利差得有點遠。
第一種“硬卡”，也就是柬埔寨的土地所有權證（給土地的）。
第二種“硬卡”，也就是柬埔寨的房屋所有權證（給房屋的）。
第三種“硬卡”，也就是柬埔寨國有土地特許經營的許可證，或者說長期租用土地證，為期一般都是99年。
第一種永久產權硬卡
第三種99年租賃許可證“硬卡”
明白了吧，第一個、第二個硬卡，都是所有權證，一個是土地，一個是房屋。第三個是特許經營用地的授權證明，不是所有權證。
用中國的類比，就是第一個是土地證，第二個是不動產證（也就是房產證），第三個中國沒這證，只有租賃使用協議。
第一種硬卡，外國人不能持有，但是可以透過代持。
第二種硬卡，有限制條件下，外國人可以持有，被限制的也可以代持。
第三種硬卡，外國人可以持有。
第一種硬卡，可以分割，分割面積可以繼續辦理硬卡。
第二種硬卡，有限制條件下，外國人可以持有。
第三種硬卡，不可以自行分割，如果要分割，需要管理機構收回原許可，然後分割發放新的許可，原許可作廢。
如果你要在柬埔寨買土地，你有兩種選擇：
第一種，買一塊硬卡土地，如果是外國人就找個代持方，然後你長期給代持方繳服務費，一年好像是幾百到上千美金（看面積大小等情況）。
第二種，買一塊軟卡土地，但是風險極大，不容易轉讓，不建議，所以不建議。
這兩種都是購買土地所有權，還有兩種，就是租賃土地。
第一種租賃方式，找柬埔寨寨政府，租賃一塊國有土地（這種非常適合搞農業、旅遊、林業等），作為特許經營用途，你獲得99年使用權。但是你無權自行轉讓，也無權分割授權給分割方。
這種土地，投入成本肯定比前兩種便宜，但是無法轉手，所以除非你是自己來用來做專案，比如辦酒店、休閒場所、農業等，否則不建議。
你想啊，你買來又不能輕易轉手，還不能不開發，更不能亂開發，否則特許使用權會被收回。
第二種租賃方式，就是是租賃硬卡或者軟卡土地，也就是租賃前面1、2的土地。你租個幾十年來使用，租賃這種土地的一個好處是，你可以自己安排乾點啥，不想第一種特許用地，有限制用途的要求。
就是說，你去租賃一塊硬卡所有權的土地，只要地主不反對，在租賃期限內，這塊土地你想幹啥就幹啥。沒有限制用途。
那麼中國人如何在柬埔寨購買土地呢？
柬埔寨的硬卡永久產權土地只有三種情況下可以持有，一是柬埔寨人持有，二是柬埔寨人佔51%股份的公司持有，三是專門的信託公司代持。具體操作方式如下：
柬埔寨人持有的情況下，有兩種方法：
第一種方法，你找個柬埔寨人結婚，生個孩子，你讓老婆或者孩子名義去持有。
第二種方法，你找個熟悉的柬埔寨人，給他費用，讓他代持。但是這種不提倡，因為已經發生過多起柬埔寨人把土地賣了的事情（因為土地在他名下）。
柬埔寨人佔51%股份的公司持有，就是你找個柬埔寨人，合夥成立一個公司，他佔51%的股份。這種其實也有他的風險。
專門的信託公司代持，這種是目前外國人用的比較多的，相對安全很多的方法。比如柬埔寨著名的加華信託公司，就是比較可靠的。
加華信託成立二十多年，目前還沒有不良口碑傳出。
唯一不好的地方就是，加華代持，因為加華操作，納稅會比較正規，最後成交的時候，你會最多多交20%的稅。
前幾天碰到一個房地產中介，在我們的柬埔寨群裡面鬧，口口聲聲，中國人過來只能買中國人建的公寓（也就是他推薦的），加華也不可靠，但是又舉不出來加華信託不可靠的證據。話說人家加華二十多年都沒負面，中國人在這邊建的公寓，這才幾年已經負面一堆了，樓都塌過。
有人問，買土地買哪裡的好，有沒有爆發性的？
這第一個問題，我的觀點是，首先要看你有多少錢，這邊土地，便宜的幾十美金，貴的幾百到幾千美金，都是一平方的價格。一般來說，土地大小，從幾百平方，到幾公頃、幾十公頃、幾百、幾千公頃都有。
我個人的推薦是這麼幾點：
首先是注意事項：
1、儘量避免買中國人集中炒作的區域，比如什麼中國城、中國開發區之類。中國房地產業的忽悠，相信大家都瞭解。
我從來不相信國內的房地產中介的，沒一句實話。
2、儘量避免買哪種中國人買了一大塊土地，然後劃分一小塊一小塊，面向國人銷售的。原因很簡單，這種土地，
他們在分割前就已經把利潤空間留夠
了，你再去，短期內升值空間就很小的。
3、買之前一定要了解，是不是土地永久所有權硬卡，軟卡容易產生爭議。至於那種特許用地，哪怕發了個特許使用“硬卡”（前面已經說了，此硬卡非彼硬卡），也沒有用，
因為你沒法轉手，特許用地只能繼承
，不能轉讓，這是柬埔寨土地方明文規定的。
4、不要去租土地搞房地產，除非你自己有專案，西港一堆租賃土地的人蓋出租屋，基本都是虧的。當然你自己有實體專案，比如搞商場等，又是一回事。
其次，大家看土地的時候，要這麼看：
1、選
交通位置在未來兩三年內有重大改觀的地方
。因為這樣地方，目前價格相對都較低，一旦交通改觀，價格立馬就上去了。比如高速公路出口，一旦通車不漲才怪。
如果你選交通位置本來就非常好的地方，除非你自己投資其他產業啊，否則作為炒地皮肯定不划算。因為
這些地方價格會很高，且升值差不多到了比較高的位置
，除非周邊再有大的改變，否則升值會比較慢。
2、選人口在未來兩三年，甚至三五年有重大增長的地方，人多，要住房、要消費，土地必然是需求，價格必然高。
3、看準重大工程，比如機場、碼頭等，尤其是中國一帶一路選定的地方，重大工程必然帶來交通、人口的改變。只要看到哪裡有重大工程即將建設，你就要下手。
4、避開負面專案，比如煉油廠、化工廠等，此類專案所在地，土地會上漲，但是因為周邊不適合居住，所以上漲肯定有限。
5、風景好的地方，肯定也是不錯的選擇，但是這個與開發進度有關，如果周邊短期內不開發，或者說配套跟不上，那麼時間週期會比較長。旅遊區的價格，其實就看人流量。
6、不要想買到地皮就出手，跟國內炒房者一樣，買到房子就加價幾十萬掛出去。地皮的出手週期比房子要慢一些。我對比了柬埔寨比較成功的炒地皮人士，他們大多都是在持有兩年到三年左右出手。一般這個時候，他們的土地都翻了幾番。最高的見過從168美金，兩年，到1000美金出手。
7、不要太貪心，實話說，就算五年翻一番，都算成功了。你想啊，
你買套房子300萬，過5年，600萬賣出，你不開心嗎
？年化收益都十幾個點了。
當然，從我目前的觀察，只要不觸碰我前面說的那些禁忌，基本上五年，地皮價格能翻幾番，年化50%比比皆是。
你買套房子300萬，過3年，1000萬賣出，
你會樂瘋了吧？
前面我已經說的非常明白了。
選一個未來兩三年交通明顯改變、或者人口明顯增加、或者重大工程的地點，買一塊硬卡所有權的土地，持有兩年以上。
你去問問在
已經在柬埔寨炒了幾年的人，看看我這個標準會不會發財
？
還有一些人，有撿漏的想法，比如說能在一個周邊1000美金地價的地方，他能拿個300美金價格。這種人就只能做夢了。文玩之所以有撿漏的說法，是因為文玩鑑別技術要求高，老手都會失手的。而土地這個沒那種技術含量。
在一個周邊1000美金的地方，地主只要插塊牌子，寫上900美金出售，第二天就會被搶的。
這道理太簡單了。用撿漏的思想來炒地皮，被人騙的可能性更大一些。
最近搞了個柬埔寨投資與陷阱群，本來用意是定期曝光一些問題，讓大家有個警醒，結果歐神的一個馬仔，叫“老莊”的（他朋友圈發的內容管歐神叫老闆），拉了三十多個人進來。
我把歐神那塊土地的問題，分析給他們聽，結果好多人，不是去研究下柬埔寨土地法，而是反過來質問我，拿到證怎麼樣等等。
還有人在群裡面搗亂起鬨，歪曲我的原話。
最搞笑的是
給我戴上房地產空軍的帽子
。
然後翻出一篇我十年多年前文章，順帶還人身攻擊了，可惜的是這位語文水平不行，都沒仔細看我文章，於是
我一段一段複製出來，問他哪裡有問題，馬上啞口了
。
還有位，先是說我肯定答不上來，然後還要問我。
話說
我這個數學博士研究生的腦袋，實在無法理解這種邏輯
。
我一直在認真討論，後來發現這幫傢伙過來純粹是找茬的。最後這幫傢伙全讓我清理了。
話說我發現，很多人上當受騙了，他們想到的事情，不是找騙子，而是想繼續吹捧騙子，讓更多人上當，然後他把損失補回來。
還有一些相對善良一些的人，他不是去找律師、看法律，而是在那拼命找我說的有沒有漏洞，甚至一知半解地跟我爭辯。比如說，我說硬卡永久所有權的土地可以分割出售，他就說，你不是說土地不能分割嗎。我說，我說的特許用地不能自己分割。
我其實對這些人已經無語了，話說
你的錢，是你口袋的，又不是我的錢
，我告訴你騙局，是讓你不會被騙，你又不會給我什麼好處（估計最多也就有緣見面時候你請我吃個飯喝點茶而已，絕大多數都沒請我吃飯喝茶的機會）。
你不相信我的話，我也告訴你去找律師了。
他們是不是騙局，是不是我故意誹謗這些騙子，你可以去問啊。
你應該去找那個騙子，你跑來攻擊我，這算哪門子的蠢貨？
我只能說，你們啊，沒腦子，要不然就是
你們也想當騙子（騙下家接手），被我斷了財路！
大家如果想進入柬埔寨投資與陷阱群，交流柬埔寨的投資機會（比如硬卡土地、比如一些專案），同時介紹柬埔寨的很多陷阱（比如詐騙等），尤其歡迎金邊、暹粒等其他地方的朋友進來。
謝絕黃賭毒、催收（涉黑）、中介（欺詐）等行業人士，發現立刻請出。
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