近些年，住建委等相關監管部門對新建商品房的監察工作越來越細化，2021年，北京市住建委正式釋出《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》，《通知》強調開發商必須在銷售現場顯著位置對專案重要資訊予以公示。其中就包括專案內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、汙染、輻射、隱私、通風、採光、裝修、喪葬等不利因素，應準確、全面地向購房人公示。
目前新房售樓處都能看到不利因素公示，購房人有必要細心瞭解。
但過往實際維權案例中仍然會遇到一些“防不勝防”意料之外的問題，我們今天從法律層面來解析，購房時值得注意的開發商隱瞞事項。
案例1
前些年，某小區業主收房後，發現自家樓下圍牆外面有幾塊村裡的墓地，對開發商進行法律訴訟。業主認為開發商未盡到不利因素告知義務。
案例2
某開發商在合同簽訂時故意隱瞞重要事實，靠近所購買房子樓盤的背面正在建大型垃圾中轉站、汙水泵站，且小區內將建市政道路；或未告知房屋買受人所購買房屋附近將建有水電塔樓，實際交房時因上述情形存在導致室內採光不足影響房屋正常使用。
Q1：一般遇到上述案例這種情況，從法律訴訟角度能獲得怎樣的判決？
張星：這兩個案例都涉及在房產宣傳和簽訂合同時故意隱瞞以上重要事實，使得買房人面臨重大的風險，這種行為違反了《民法典》中的誠實信用原則。
案例1中的情形對實際生活的影響在法律層面比較難以界定，因此在實踐中往往難以成功維權。消費者可以選擇在前期採取一些維權方式，例如簽訂合同前約定房屋周邊沒有墓地等情形，並多方調查瞭解樓盤周邊狀況，以維護合法權益。
Q2：前兩年，北京出現了“爛尾”專案，購房人拿不到，一房多賣的情況，這種情況該怎麼處理？
張星：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援。
第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
Q3：在實際打官司中，還會遇到哪種開發商隱瞞事實的情況？
張星：例如購買房屋時，購房人簽訂認購書並支付部分購房款後，開發商要求購房人簽訂一份基金協議。這種情況購房人一定要警惕，因為基金協議簽署後，購房人的身份可能會轉變為投資人，從而失去消費者身份。消費者身份的喪失，意味著難以適用消費者權益保護法維權。對合同條款的解讀需要專業的法律知識背景，容易超出普通消費者的風險控制能力。比如有的買受人誤認為自己買到的是財產份額，實際上約定的卻是財產份額的收益權，最終無法獲得預期收益。所以買受人應儘量迴避基金協議，或者找專業律師仔細稽核。
Q4：如果開發商擅自在合同空白處補加協議，購房人並不知情，該怎麼辦？
張星：簽訂購房合同時，對於合同結尾部分的空白處儘量用文字標註出“此後無正文” 的字樣，否則如果遇到開發商在空白處補充不利內容也會造成不必要的麻煩。
Q5：粉絲們比較關心熱銷專案捆綁精裝修銷售，購房人不簽署精裝修補充協議就買不到房，這種情況屬於違規行為了，您如何看？
張星：精裝修屬於產品特徵，嚴格來說不屬於捆綁銷售，它吸引並滿足了對精裝修有需求的購房者。從目前情況來看，熱銷專案仍屬於賣方市場，購房者如果對於房屋的裝修有自己特殊的要求則可以選購毛坯交付的房屋。
相關法條
《消費者權益保護法》第九條 消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑑別和挑選。也就是說消費者有擁有自主選擇權，任何人和組織不得強迫消費者選擇。
《中華人民共和國反不正當競爭法》第十二條 經營者銷售商品，不得違背購買者的意願搭售商品或者附加其他不合理的條件。
關於購房合同的法律解讀，我們做了三期內容，大家可以查閱前兩期內容《
》、《
》，在簽署購房合同前，做好避坑準備。
如果還有其他購房相關法律問題，可聯絡我們反饋諮詢。接下來，我們會再聊聊收房驗房需要注意的問題！
文/張鬱唯