文 / 子木
近期，買房維權諮詢，突然多了起來。
這應了樓市的一條鐵律：
每當行情下行，維權事件就開始連環爆發，遠比房價上漲時，多很多。
我探究過原因，這是因為房價下跌，人們打心底裡不平衡，如果質量不過關，更無法忍受，再小的問題都會發酵成大事件。
而房價漲了，房子即使出現問題，大多數人選擇沉默與忍耐，畢竟房子不愁賣，你退了，再想花這個錢買房就很難。
正是這種“委曲求全”的購房心態，把開發商慣壞了。大都想著趁機撈一把，以至於蓋好房子，這種最基礎的工作，卻從未仔細想過。
再看當下樓市。
上有“三線四檔”，下有原材料價格大漲，開發商利潤稀薄，舉步維艱，蓋好房子的機率自然降了幾成。再加上政策打壓，房價下跌，房屋維權數量必然是空前的。
昨天張家口的一位讀者私信我說：
“全家人掏空六個錢包買了一套房，苦苦等待2年多，結果上個月收房，房頂漏水，牆面鼓包，地板不平整，窗戶門框邊上還有很寬的裂縫，精裝修變成了簡裝修。”
“去找開發商維權，售樓處保安甚至還想動手打人，到底該怎麼辦？”
其實房屋維權是一門學問，上至法學下至心理學，需要有一套認知邏輯。
不良開發商，最害怕的是兩種人，“兵“和律師。
這個兵就是不管三七二十一，拼了命討說法的。比如前段時間，山東一樓盤降價，前業主老大爺直接衝進售樓處，把肩上的行李鋪在沙盤上，當著眾人面，倒頭就睡。
當然降價維權，我個人是比較反感的。周瑜打黃蓋，一個願打一個願挨，房民也要有股民“願賭服輸”的精神。
這幾天，武漢光谷一中海樓盤搞得沸沸揚揚，一群人大鬧售樓處，舉著牌子去政府門口遊行，最後，幾個鬧得最兇的帶頭人被送進了局子。
對於其他形式的維權，武力可以解決問題，但並不是最好的解決方法。
這時候就要跟律師學習，拿起法律武器自救。
今天子木分享給大家最高效的維權大法：
懂法，找人，媒體施壓。
在這之前，大家需要了解買房可能遇到的問題。
1
質量維權
質量維權是房屋維權最多的案例。
張家口這位讀者遇到的是基礎問題，類似還有地基下沉、偷工減料、水電管線佈設不規範、鋼筋外漏、房屋層高不符合規定，牆體脫落等等。
在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：
“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
簡單來說，嚴重影響正常居住的，法律上可以退房，如果是非重大問題，開發商必須承擔修復責任。
2
變相抬高售房價
現在很多城市都出臺了限價政策，對樓盤售價設定天花板。開發商利潤空間縮減，就會從其他地方“找補”回來。
最常見的有“茶水費”，“裝修升級費”，“車位捆綁”等等。最有意思的我見過，有的開發商為了多賺錢，跟購房者收“體驗費”，意思是如果想買房，去售樓處體驗樣板房也要收費。
這基本屬於明著要錢，即使是熱銷樓盤，也屬於違法行為。
《價格法》第十三條規定，經營者銷售商品、提供服務應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，不得收取任何未予標明的費用。
更有意思的是偷偷摸摸亂收費的，比如合同裡沒有改造費的內容，然後讓你交改造費；合同裡承諾水、電、氣三通交房，後來要求繳納天然氣開戶費。
搞小聰明的也不少，在購房者交付誠意金後，趁其不注意，變相把誠意金變成了定金，等後來買房人不願意買時，拒不退款。
前段時間有一個讀者就是這樣，去售樓處買房，看對房子後拿不定主意，交了2萬塊錢誠意金鎖定1天的房源，結果第二天不打算買了，售樓處告訴他，“定金不予以退還”，再看自己的收據，的確是“定金收據”，傻眼了。
一般情況下，認籌金、誠意金、排號費是可以退的；購房定金，是不能退的。
《民法典》第五百八十七條規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”
3
假營銷宣傳
這種案例比較多，尤其是在行情下行，房子不好賣時，開發商的營銷大法就上線了。
前段時間我記得有一個樓盤，為了賣房，憑空在樓盤門口造了一個地鐵站，對外營銷“地鐵上的神盤”，最後使用者一查規劃網站，樓盤距離站點相差5公里。
有人調侃，為啥不在家門口造個飛機場？
篡改、隱藏樓盤資訊同樣違法。比如有的售樓處忽悠購房者，公寓是70年大產權的，然而這公寓就是40年；樓盤旁邊有一個垃圾處理站或者墓地，但在沙盤或者樓書上概不說明。
《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構釋出的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
4
貨不對板
去售樓處看房，樣板房採光非常好，衛生間有兩扇窗戶，空間很大，收房時；社群規劃有一個大游泳池，綠化率高達35%。
收房時，衛生間的窗戶變成了半扇，空間僅能容下一個人；游泳池變成了塗鴉，每棟樓下栽著6苗樹。
不要笑，這都是真實案例。
現在這市場，能做到1：1還原樣板間的開發商，並不多，即使在北京，天子腳下，經常有豪宅業主舉著旗子維權。
根據《民法典》規定，經營者應當按照約定全面履行自己的義務，履行不符合約定的，應當按照合同約定承擔違約責任。
還有延期交付房屋的，大家一定要注意。在簽署合同的時候，一般都會有交付日期，如果未按時交付，開發商承擔違約責任。
《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
4
正確的做法
如果你接下來要去售樓處買房，一定要記住下面這套流程：
1、查五證。
《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》缺一不可，這些證件必須公示，而且要跟當地房管局資訊同步。
2、定配套。
社群配套，以及周邊設施、外部環境，
開發商輸出的所有銷售資訊，只要確定有的，必須要求寫在合同裡，因為合同蓋了公章，有法律效益，但銷售可以離職不承認他說過的話。
3、核數據。
簽訂合同前，合同一定要精讀兩遍，附件也要詳查，不懂就要求解釋，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標準、解除合同的條件、違約責任等，都要確定。
4、留證據。
買房的全過程，一定要電話錄音或者帶錄音筆，關鍵時刻這比合同還有效，同時儲存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據、樣板房資料等證據，以維護自身合法權益。
開發商最最喜歡兩類客戶，一類是“狍子”，說啥信啥，任何事情不聞不問，一逼定就上鉤的。
另一類是暴發戶，過程全免，直接拿房，突出他是款爺，大幾百萬的房子跟買白菜似的。
如果你不是什麼億萬富豪，只是一個小剛需，我勸你別嫌麻煩，把以上的事情都準備好，別在2年後收房的時候欲哭無淚。
正所謂，害人之
心
不可有，防人之心不可無。
5
維權大法
買房維權是最糟心的事情，但如果遇到，不要自責不要悲傷，一定要快速採取“自救”行動。事實證明，能維權成功的，基本都是跑得最快的。
首先，自己拿著證據和法條去找售樓處談判，有法可依，據理力爭，如果談判未果，開發商態度惡劣，接下來就要啟動“維權大法”。
首先分別給開發商最怕的監管機構打電話，總共有三個：
12315消協、質監局、房管局。
質量問題直接找質監局，其他問題找消協，一般都會有人專門聯絡你，找開發商協商解決問題。
據統計第三季度，消協關於房屋及建材問題，全國解決7037件問題。
消費者協會是最親民的維權
組織。
同時你要在網上搜索“領導留言板”，直接給市最高領導留言，這個渠道是人民網旗下，專門為老百姓開通的維權直通車，回覆效率極高。往往會跨過有關部門，直達要害，屬於上達天庭。
做到這幾步，開發商就知道你不是好欺負的，基本都會讓步。
如果還未解決問題，接下來就啟動“殺手鐧”——聯合其他業主，放大事件的影響，找媒體施壓。
相對於監管部門，開發商最害怕的就是“上報紙”，這會影響他們未來業務的發展。
最好的方式是去找當地報社或者本地自媒體投稿線索，很多報社都愁找不到選題，如果事件有噱頭，一定會有記者出面幫你調查問題。
在我解決的大多數案例中，基本走到這一環，不良開發商都會繳械，這跟人一樣，可以不珍惜羽毛，但一定害怕“丟面”。
6
妖魔鬼怪
老祖宗給我們留了一句話：
人，
分三六
九等，
但
事，
卻沒高低貴賤之分。
在買房這件事上，
購房者和開發商是絕對公平的，涉及到利益的問題，絲毫不讓。
中國樓市發展這麼多年，依然還有這麼高的維權率，實則是房價不斷上漲下，人們委屈求全的結果。
而當人們有了法律意識，勇敢維權，不再將就，這時候反而會倒逼市場進行改革，將蓋不好房子，不注重信譽開發商清除，良幣驅逐劣幣。
接下來兩年，房屋維權屬於高發事件，買房人更要武裝大腦，防患未然，矯正市場。
這是屬於我們買房人的勝利。
最後祝福看到這篇文章的你，不會遇到任何房屋維權事件，同時希望你動動手轉發，讓更多的朋友懂得如何拿起捍衛自己的買房權利。