嗯哼，又來板塊分析了！
上次寫鳳凰洲，是一塊七分熟的牛排，今天的紅角洲顯然就不是一塊牛排了。作為一個板塊，道路是骨架，路網決定了板塊的基本框架，交通效率是否高，圍合的地塊大小空間等等。然後土地上的建築就是血肉，血肉和骨架都豐滿了，就是能形成其獨有的氣質。
紅角洲的氣質大概是安靜而又不太平易近人。它的現狀就是平均房價大概是南昌最高的板塊，而整體氣氛並不是那麼熱鬧，擁有的配套也不是那麼硬核，所以看上去比較魔幻。
很多板塊是被優質學區的注入給頂起來的，有些板塊即使不是純靠學區，但是學區還是貢獻了相當一部分力量，但是紅角洲大概就是那個例外，價格頂起來基本上學區貢獻不大。
除此之外，紅角洲還有很多看起來不是那麼協調的地方，但是價格依然高企，甚至是不少人改善置業的首選，看起來就有些匪夷所思。
這個板塊要分析，得從兩種視角來看，一個是大視角，一個是小視角。
01
先看大視角吧。大視角看它，會發現它在南昌市場上的需求格局發生了根本性的變化，才會有今天的樣子。
現在南昌的城市價值有明顯西傾的現象，從地圖上俯視，用大視角看紅角洲享受了很多通道效應。不要小看通道的作用，往大了說新加坡能有今天靠的就是咽喉要道。當然紅角洲沒有那麼厲害，但是這個通道效應直接改變了市場需求格局。
鳳凰洲和紅角洲當初都是紅谷灘的兩翼，鳳凰洲北面一直就有經開區，定位上還是偏向主城區的。紅角洲建設的時候，南面毫無規劃，定位就是一個生活區。
紅角洲最初本是承接紅谷灘的外溢需求，在某些屬性上升和環境改變之後，這裡忽然間不再是承接紅谷灘外溢了，經常成為贛江西岸需求的首選。市場需求格局的改變導致價格體系的調整。除開紅谷灘頂級學區盤，和某些自帶光環的盤，大部分樓盤價格比不上紅角洲。
從大視角上看紅角洲的房價格局佔到了一個天時地利。
天時是它開發的腳步一直慢於紅谷灘，當紅谷灘“老了”，紅角洲正當年。地利是又趕上了九龍湖的開發，紅角洲成為了一個咽喉，就是上次說的通道效應。
理論意義上的紅角洲是這樣一個片區，這麼大！
但是通常我們討論到的紅角洲僅僅是這樣一塊地方，就很像一個通道了。
一個板塊和誰靠在一起就是價值的體現，如此一來看看紅角洲。
北面紅谷灘、南邊九龍湖、東邊大朝陽、西面省政府。被新城環繞，地理位置上就顯得比較中心，也是通道效應的一個表現。
紅角洲是必須要感謝九龍湖的，因為九龍湖的高標準開發，使得紅角洲的價值被動抬升。如果紅角洲的南面還是荒地，那麼紅角洲就是南昌的邊緣，以上很多的價值都是不成立的。
這一部分屬於城市格局，是大視角下的結論。人算不如天算，迎來了發展機遇，九龍湖的建設改變它所處的城市格局。
紅角洲還有三橋一路，更容易理解這個通道。三橋就是南昌大橋、朝陽大橋、生米大橋，一路就是前湖快速路。這三橋一路吧，都是南昌的交通要道，紅角洲整體的交通效率還不錯。前湖快速路拉近了新建區的部分和灣裡區的距離，使商業能力得以輻射西邊。
朝陽橋本身是一環線，有利於山姆拓展贛江東岸的客戶。我去山姆就是走洪都高架——九洲高架—朝陽橋。
其實出身的時候沒有這一步規劃，相當於出身小家碧玉，但是中途發跡大富大貴，這個是之前沒有預想到的。後來也沒有想到紅角洲的整體均價超越了紅中區，這個同行也覺得意外，但是就是被市場選擇出來了。
所以，部分紅谷灘需求轉向了紅角洲，改變了這個需求格局，自然就改變了房價格局。
02
紅角洲這位美女，就是遠觀大方得體，近看臉上還是有不少瑕疵。
看完了大視角，我們再把視角放小，繼續看看微觀上的東西。有人說紅角洲規劃了很多商業，我只能說這個規劃，一不夠大，二套路也不對。
大，說的是體量，商業體量十萬方以上才有輻射其他城區的可能性，不然就是鄰里中心，周邊居民消費一下。紅角洲的商業地塊上的建築，刨除公寓和商務的部分，基本沒有大體量的。所以商業也一直不成氣候。
聯泰天悅邊上一個商業用地，雖然卡在地鐵口上，但是一直都沒有動工。出於什麼原因不得而知，其實位置不錯，地鐵口，面對大學城，但是看體量還是不大。
套路不對，是因為
商業這個東西是需要氛圍的，而且商業很忌諱馬路太寬
。除非你自己能夠有十萬方以上的體量，還有強力運營商。不然就要抱團和扎堆建設，但是紅角洲的商業規劃基本比較分散（水渠也有鍋），只有山姆和世茂APM緊湊一些，但APM更傾向商務一些。
所以商業氛圍一直都不強，但是還有一個全村的希望，就是華潤永珍城。關於這個商業我們也去打聽過，沒有任何可以輸出的資訊，華潤確實非常嚴謹，沒有拍板定死的東西，絕不對外輸出。
紅角洲說的定位就是CLD（中央生活區），規劃大部分都是住宅加少量的商業，而且商業的定位都不是那麼硬核。所謂硬核就是有明確的商場設計，具體的有實力的商業運營公司。紅角洲最早起的商業定位都是非硬核的，都是作為住宅的配套來建設。
似乎並沒有打造中心商圈的意圖，這是最早的規劃。比如綠湖豪城的商業，公寓加街鋪；綠地梵頓公館的商業，叫水城藝術村，設計新穎，有異域風情，但是基本都是業主自我打理，零散經營，而且體量也不大。
這種設計標準顯然就是為了周邊居民服務的，也沒有地方可以騰出來做一個大型商業如萬達那種的。（當然拆掉國展中心，建設永珍城是後話了）
03
紅角洲在一開始規劃的時候，有一個非常美麗的定位：南昌的阿姆斯特丹。這也是紅角洲“水城”這個外號的由來，梵頓公館的商業叫水城藝術村，世茂的商業叫世茂水城。
因為這美麗的定位，所以在規劃中使用大量的水渠建設，有大有小。小水渠的邊上確實還比較宜人，主幹道的大水渠看起來就沒有那麼美觀吧，少了一些植物的裝點。
這個水道的規劃雖然美麗，但是也帶來了一些副作用，第一個是井字路口，第二個是步行成本非常高。
井字路口其實只要來過幾次，搞清楚了行車路線就還好，只要車流不是那麼多的時候，倒沒有什麼體驗不好的。
而步行成本高的，就讓紅角洲不是那麼“舒服”了。紅角洲的沿街商鋪除了嶺口路，還有紫金園門口的，其他的基本都不太熱鬧。嶺口路沒有水渠，聯泰尚城、梵頓公館、江岸匯景、綠湖豪城的業主們可以消費道路兩旁的街鋪，但是嶺口路到了紅嶺花園那邊畫風就又變了。
而聯泰香域濱江那邊的一樓商鋪，還有不少空置。
開業的基本只能做本樓盤的生意了，做不到對面的生意
，站在馬路對面一看，基本都喪失了過馬路的慾望了，尤其夏天。
這個水渠就是一個心理上的“天塹”，做商業的都知道，忌諱馬路太寬，不聚人氣，商業是需要聚集效應了的。商業不繁榮，對於業主來說也就不是那麼方便了，誰不希望自家樓下的店面開的滿滿的。
這個水渠大幅提高了整個板塊的步行成本，所以紅角洲這麼多年過去了，路上也看不到幾個人。
現在的城市規劃和消費習慣也改變了商業地產的模式，進入私家車時代，都習慣去大型Mall去消費了，因為有地方可以停車。
因為本身板塊入住率較高，紅角洲的沿街車位也就非常的緊張，很多路過的車輛想找個車位還是需要一點耐心的。
所以沒有大商業規劃、路邊停車難、步行成本還高，商業的土壤自然就不好。所以當山姆開起來之後，才開始有起色，停車位還比較多，有了很多跨區域消費的客戶。
當然這個水渠也並不是一無是處，事物總是存在兩面性，這個水渠本身能夠起到的作用就是洩洪排澇，城市內澇的機率就很低了。
另一個作用就是將地塊之間隔開，商業不熱鬧，自然就獲得了安靜屬性。
04
說完了路網，就是內部的配套了。
學校。南大附小、南大附中、南航附小、十九中。反正義務教育的學區只能說是普通，不能算優秀，如果碰到優秀學區，可能要起飛。
義務教育也無需太多的筆墨，關於這個大學是比較有爭議。我個人的觀點是，這個大學對於紅角洲的價值，意義不大，更多的是間接作用。
理論上紅角洲是這麼大範圍，大學城、移動公司、慧谷、瑞林、省府、前湖迎賓館、中國儺園都屬於紅角洲，但是和我們平時所討論的紅角洲總感覺有距離感。
因為紅角洲極少有商務規劃，只有江邊那一部分，很多還是行政單位，所以這個板塊能提供的就業資源其實非常有限，所以大學畢業生基本沒法沉澱在這裡，只能說工作以後可能考慮過來置業。
瑤湖也有大學城，但是那邊的畢業生就能直接在高新區沉澱下來，有商務區，有產業，可以直接獲得人力資源。這一點上，感覺大學城對紅角洲板塊的參與感不強。
然後本身商業氛圍也比較尷尬，在讀的學生在這裡娛樂和消費的也不是很多，都奔紅谷灘去了。大學能起到的作用就是增加了綠化率和拉低容積率，於是整個板塊更加安靜了。
前湖迎賓館和儺園基本就是環境改善作用，但是一般人也不進去遛彎。迎賓館裡面環境卻殺，但是過去有段距離，儺園總是在路過，從未進去過，聽說門票20元。
學校、移動公司、慧谷、瑞林還有省府可以創造一部分需求出來，也是購買力相當不錯的需求。除了這幾個就業資源，其他的配套幾乎存在感很弱。
05
也正是因為這些種種原因吧，
從流量入口的標準來看，這裡是不太能夠吸引流量的，所以路上人少。
但又因為城市格局改變，這個居民板塊擁有了一個獨特的氣質，就是又新、又近、又安靜，迎合了相當一部分中產階級的胃口。
以前選房想找個安靜而環境幽靜的地方，要麼選擇灣裡、要麼象湖（綠地蘭宮），環境是很不錯，但是有一個問題就是通勤時間較長，旁邊也缺失很多城市配套。
紅角洲擺脫邊緣化的位置之後，突然間就是這種需求最佳的一個釋放地，緊靠紅谷灘，攜帶一定的城市資源，賊安靜，路上看不到人，有“阿姆斯特丹”有江，所以天禧深得很多高淨值客戶的青睞，我猜是這個原因吧。
在未來紅角洲還有哪方面的潛力？豫章中學，emmmm…………不算太大的潛力。華潤永珍城，不錯，是全村的希望。還有就是靠近臥龍山那邊的地塊開發，基本上都是行政規劃，還新有的廣電大廈，會形成一個小的行政配套區域。
最後還是九龍湖，九龍湖的發展還是會對紅角洲會有不小的影響。
反正紅角洲就是這樣，
大視角下看很美，小視角下看有槽點。
安靜，但是不平易近人。
一家之言，謹慎參考！
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主筆 | 老羅
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