最近，地產行業不斷傳出房企暴雷，各種小道訊息滿天飛，地產人一邊吃瓜一邊焦慮。
一位地產人問現在地產行業這種狀況，到底會持續多久呀？這一段時間吃瓜吃得越來越焦慮，前幾天看到自己老東家還曝出財務問題，一下就崩潰了，現在最擔心的是自己會不會失業。
相信很多地產人和他一樣，心裡寫滿了問號：現在地產行業處於什麼階段？最糟糕的時候過去了嗎？房價已經降了，為什麼政策還不鬆綁？未來哪些房企會活著哪些房企會倒下？當下房企應該如何應對？
為了回答大家這些問題，我們請教了不少地產大佬，也在各種論壇聽了旭輝、融創、陽光城等房企大咖的演講。下面就幫大家來做一個歸納，或許能幫大家答疑解惑。
01
調控到底什麼時候到頭？
預計明年市場會恢復平穩
要了解調控政策什麼時候到頭，就要先搞清楚調控的目的到底是什麼？
在大部分地產人認知裡，
政策調控的目的是為了調控房價，限制房價上漲。
所以中央出臺了一系列金融政策，因為開發商手中有錢，就會抬高地價，勢必就會推高房價，所以中央要出臺三道紅線把開發商的水龍頭關掉。如果說房價迴歸合理，那麼調控可能就會開始出現對行業友好的一面。
但在原建設部政策研究中心主任陳淮看來，今天政策的立足點、動因和以前不一樣，不是僅僅把房價調下來，也不是去除價值屬性，而是立足於住有所居。即以前聯合國提倡的“人人享有適當住房”，窮人的房子不能太儉，富人的房子不能太奢，這是適當住房。
有人認為現在很多政策鼓勵更多人先租房子住，不要買房，這樣購房需求又減少了。但實際上，不管是租房還是買房，需要的房子數量同樣多。
現在政府是要努力讓那些沒有住房的人，要到城裡定居落戶的農民工住進房子裡。
所以，
調控的動因、起點、目標是住有所居，調動存量資源最佳化配置，讓大部分人都能住上房子。
那調控政策到底什麼時候會見底？現在行業那麼難了，還會繼續調控下去嗎？
之前講過，現在政策基本已經見底了，不會繼續加碼了。
前幾天，又有了更多積極的資訊冒出來了。比如，央行貨幣政策委員會 2021 年第三季度例會的會議報道中，非常罕見提到了房地產，指出要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。
比如《經濟日報》發文稱，下一步調控政策應更加最佳化，不斷滿足剛需群體的購房需求。
某房企高管表示，最近很多城市連續出現土拍遇冷、大面積流拍，而且各地房地產市場快速降溫，加上多家龍頭房企出現財務困境引發維權，肯定高層也會格外關注地產行業當下的局勢。種種跡象來看，年底調控或許有轉松的空間，樂觀點判斷明年房地產行業會慢慢恢復平穩。
但是也不應該抱有僥倖心理，正如之前旭輝集團總裁林峰所提醒的，不要期待政策，而要認認真真去槓桿，踏踏實實搞經營。
在2021博鰲房地產論壇上，金地集團副總裁郝一斌表示，從整個行業來講，總量增速見頂的時候，從週期上講，沒有增量的時候反而是一個底，這個市場會進入淘汰賽。他特別提醒，地產公司要有一個強烈的自律，因為不知道明天和意外哪個先來臨。
02
房地產已經是夕陽行業？
只是部分房企把自己搞成了夕陽企業
最近，很多地產人都會問一個問題：地產行業到底會糟糕到什麼程度？未來是不是會很慘，大家普遍都比較悲觀，缺乏信心，甚至有人認為，房地產行業已經成了夕陽產業。
其實，
不是房地產行業成了夕陽產業，而是很多房企把自己搞成了夕陽企業。
去年，房地產行業體量是17萬億，這在國內一定是大行業，而且仍然是支柱產業，它還是有持續穩定的需求。雖然說地產行業進入了紅海，但紅海也是海。目前沒有哪一個行業這麼受政府重視，每年政府工作報告上都寫一大段。
恆隆董事長陳啟宗在博鰲論壇上表示，地產人不用擔心，地產行業絕對會繼續下去，恐怕還會維持幾十年、幾百年，因為住房需求永遠存在，市場也永遠存在，不會因為行業現在面臨困難就消失。
只是說，
房地產行業的利潤率和增長率，還有房企的市盈率會衰減，掙大錢的機會過去了，以後要賺辛苦錢，要憑真本事掙錢。
地產行業還是好的行業，只是進入了更成熟階段，迴歸理性了。
不過有些房企倒是把自己搞成了夕陽企業。
中交海洋投資控股有限公司總經理賙濟指出，房地產行業確實需要反思甚至檢討，第一，房地產行業缺思想，第二，房地產企業錯在哪兒？錯在世界觀和方法論。
在他看來，傳統的房地產之路即將走到盡頭。也就是快週轉、標準化、大規模、缺少使用者思維、同質化、過度高槓杆，欠賬太多，這一型別的房企。這些房企把自己搞成了夕陽企業，因為不理性、不成熟、不自律。
這樣的房企未來可能會被淘汰掉一批，但熬過來的房企都是更加優質的房企。
郝一斌同樣認為，地產行業這麼大，這麼多企業，這麼多資金，經營得好企業還可以過去，平均利潤或者好於平均利潤，經營跑不贏同行的就要低於行業平均利潤，所以行業的去清是大勢所趨。從去年到今年，不斷有企業出現問題，這不是一個短期現象，還會持續下去。只是說誰會再出問題，可能大家有各自的答案。
03
未來哪些房企能活下去？
能不能活主要看現金流
以前房地產行業有房企倒閉，多半是由於經營不善，但去年以來，爆雷的房企越來越多，爆雷房企量級越來越大，甚至有些龍頭房企，突然一下就出事了。
不少地產人也經歷了被降薪被裁員，很多人可能會問：未來哪些房企能活下來？
經歷了密集的地產調控後，很多地產總裁表示，如果將房地產市場分為三大段，頭部房企壓力巨大，中部房企壓力巨大，中小房企反而過得比較舒坦。為什麼呢？
現在三道紅線要求房企要從紅檔變成綠檔，這個過程非常艱難，特別是頭部房企，因為他們負債成本太高了。頭部房企有些負債達到上萬億，中部房企達到一兩千億，中小房企負債普遍在幾十億。
現在最焦慮的是頭部和中部房企，他們負債高，規模增長壓力大。一邊是債務壓力一邊是規模增長壓力。你不增長，資本市場也不看好你，會放棄你。所以，今年傳出裁員訊息的反而就是地產前50強房企，他們很焦慮。
當然，這並不意味著未來中小房企會活得更好，他們只是債務壓力相對小。
房企能不能活下來，主要看兩件事情，
一是經營現金流是不是能保持正常流動，經營現金流和投資現金流合併起來都可以叫經營現金流。現在融資受到限制，很多房企經營現金流也沒有，資金一旦出現斷裂，可能一夜之間就被別人收購了。
二是你拿的專案能不能創造高於融資成本的價值，也即利潤。所以那些融資成本特別高，或者拿了特別多高價地的房企，生存壓力就很大。
前幾天，某中小房企高管就大吐苦水，說最近市場觀望情緒太重，很多專案都賣不動，常常是推出1000套賣幾十套。雖然公司沒有受三道紅線影響，但如果專案賣不動，公司最多撐一年就要關門了。
所以，即便沒踩中三道紅線，也不等於絕對安全，現在沒有絕對的安全。
前段時間，孫宏斌在融創2021中期業績會上就很凡爾賽地表示：除了我們，誰都有可能暴雷。
可以說，地產行業進入了一個高度不確定的時代，但很確定的一點是，未來地產行業大魚吃小魚甚至大魚吃大魚會成為常態。
陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，這是行業的必然趨勢，誰都不要去為它開心或者為它不開心。每個行業經過若干年競爭之後，行業就是幾家龍頭房企，其他都是陪跑，就像陪太子讀書一樣。但是中國房地產市場那麼大，不可能被三五家就壟斷，但是有可能被十家壟斷。
建業董事長鬍葆森也曾經有過類似判斷。他認為，未來幾乎所有大中城市房地產市場份額，70%左右會控制在前20大地產商手裡。而且每個城市的前20大地產商，有一半甚至超過一半不是本土的地產商。
要活下去，
一定要調整自己適應行業當下的變化。比如融創就提出了提出“四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值。
孫宏斌認為，未來房企要活得更安全，主要做到三點：第一，符合政策，符合導向；第二，別人認為你安全，也就是達標三道紅線，利息低，評級提高；第三，自己真的是安全的，三條綠線也不一定就是沒有風險的。
所以，融創接下來的目標是要三年內將融資成本降到5%，信用評級做到投資級。為了完成這個目標，規模可以讓步。
04
為什麼客戶維權這麼頻繁？
在產品品質上
部分房企確實愧對社會
除了要降負債，做好產品也是地產大咖們的共識，但從目前的情況來看，很多房企打造專案的水平確實有限。
陽光城集團總裁朱榮斌在博鰲論壇上表示，房地產行業在產品品質這方面確實愧對社會。這個行業創造了那麼多財富，修建了那麼多房子，但沒有交出太多好作品。現在即便是地產人自己也很難買到好房子，雖然可能買了很多房子，但實際上現在都沒住上好房子。
確實，現在交房必維權已經成了行業常態，不少地產人認為，現在買了房沒見漲價，業主就喜歡鬧，總想撈點好處。
有這種想法的房企其實很危險。上坤集團董事長朱靜認為，現在交工程質量普遍比較差，合格是小部分，好是小機率。
有些房企連基本功都沒打好，就跟風去做所謂的產品創新，其實很危險。一方面，你連最基本的產品力都沒有，先把基礎產品力做好再談其他的。另一方面，創新意味著試錯，意味著高成本，意味著可能面臨失敗。
融信集團品牌營銷總經理孫群存在博鰲論壇上就表示，在談創新時，先掂量一下自家餘糧有多少，如果維持正常的生產經營都難，就不要隨大流去搞創新了，一定要有定力，懂得剋制自己。
當然，如果房企有能力可以考慮做一些創新，但要具體市場具體分析，比如在倒掛的城市強限價的城市不需要創新，這個時候快週轉比創新更重要，要抓緊去化。在部分非限價的城市，或者限價不是那麼強的城市，當地的支付能力比較強，可以考慮做一些溢價的創新，比如說浙江溫州這樣的城市。
也有房企總裁提醒，
不管是極致標準化還是創新，永遠不要忘記以客戶為中心，任何變革，任何創新，任何精益化管理，都要把客戶放在首位，不能讓客戶拋棄你。一旦你的產品失去競爭力，當市場迴歸正常狀態的情況下，你就會發現你已經失去了你的競爭力。
05
當下，房企應該如何應對？
面對當下行業的調整，房企應該如何應對？
從宏觀層面來看，意識要轉變，戰略要轉變。在2021博鰲房地產論壇上，旭輝控股董事局主席林中表示，中國房地產未來不可能有暴利，如果企業要進化，有三個方面要改變：
第一是意識轉變。
從過去掙快錢，現在要掙慢錢，從過去掙大錢，現在要開始學會掙小錢，從過去容易掙錢，到現在認識到難掙錢，如果沒有這個意識，還想活在過去那種好掙錢的時代，那你會覺得日子很難過。
二是側要轉變。未來要更加專注聚焦在自己最具競爭優勢的生意、業務、區域、產品上面。
三從經營管理看，核心是不要拿貴地，要有利潤，不要借貴錢。要做好產品和服務，要做好成本管控，中間不要跑冒滴漏，提高管理精細化程度。
從微觀層面來看，大家房產集團運營中心總經理米昌明給出了以下建議：
首先，全員抓回款要變成全員配合回款。
發動一切內外力量、團體和個人力量，爭奪銀行資源，措施比如：短期存款，客戶開水電戶，各個子公司買銀行的POSS機，買銀行理財等等，哪怕只有5萬10萬，也要爭奪。
以前和銀行對接，一般職級的財務同事就可以，這個時候職級高的領導要往前衝了，要有計劃，對接的層級直接到行長。
與此同時，提前摸排清楚銀行的額度，不要把時間和精力浪費在沒有額度的銀行身上。
第二，做好資訊管理。
不是資訊化管理，而是公司對外資訊釋出的管理。
公司一切對外的資訊釋出都要嚴格稽核，口徑一致，出口一致。尤其提醒“明面”上的公司更要注意，必須要謹言慎行，否則本來正常的動作，都會被解讀到你破產。
第三，謹慎拿地，不要一心想著抄底。
（現在比的不是誰做多大，而是誰活的更久）
這個時候控風險最重要，不要想著抄底，因為目前銷售端還沒有非常明顯的轉差，或者說還沒完全得到傳遞。
控風險當然也不是不拿地，遇到絕對有把握的地還是可以出手。但是建議中小房企別拿文旅、康養、公寓這些資金沉澱大的專案了，也有一些業內的朋友說跟上風口，大膽嘗試，但是提醒注意的是，模糊不清的時候或者佈局太早，真的有一天未來已來，可能你已不在。目前如果拿地，必須合作拿地，風險控制大於一切。
第四，關於供應商和合作方的選擇。
當前，建議不要一味的以最低價為唯一中標的標準。哪個老闆的現金流好，專案又不是很多，配合度尚可，優先選擇。現在能共同度過難關遠比最低價這個模式靠譜得多。
同時也最怕，你的付款被供應商挪用到其他的專案上。
對於合作開發方，現金流不好的公司，謹慎合作，現金流好的公司，不要只看他的品牌，沒品牌的也可以積極合作。
第五，盤點家底。
全面對公司債務、應付賬款以及未來需要支付的賬款做一次盤點，時間和緊急程度做一個鋪排，把回款的錢用在這個方面上。
文章來源：明源地產研究院
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