2021年的首次集中式土拍來了！
昨天廣州一次性拿出了48塊土地，本以為可以給市場解解渴，誰知道土拍結束後，購房者內心怕是已經崩潰了！
今天重慶和揚州也迎來了土拍，開發商不要命的往前衝，一個勁地把地價抬高。
兩個字：嚇人！
先看廣州的。
一次性上架了48塊土地，吸金906億元，為歷年之最。
絕對算得上是“史詩級別土拍”。
經過兩天的廝殺後，廣州的整體地價又上了一個臺階。
成交42宗地，平均溢價率14。58%。
比如白雲區金沙洲板塊，明明房價才4萬，現在華潤直接把地價幹到4萬。
還有番禺創新城地塊，一下子就進入搖號階段了，樓面價直上33599元/平。
這是一塊很偏的土地，不遠的亞運城，均價不過3萬出頭。
知識城也有兩宗地雙雙搖號，價格都是2。7萬/平，分別吸引了二十多家房企瘋搶，而旁邊的保利拾光年一手價格在2。95萬/平。
很明顯，這一輪廣州拍地，第一個關鍵詞就是：麵粉貴過麵包。
同樣類似情況的還有揚州和重慶。
目前揚州大部分新盤價格都是1。5萬-2萬/平這個區間，少數的破2萬。
但是今天4。28土拍結果出爐，揚州有四塊地全部過萬，觸頂最高價，全被打包送去搖號。
其中地王價格是1。4萬，基本上等於揚州目前一些在賣的新盤價格了。
未來這些地王上市，估計要去到2。5萬-3萬以上才有盈利。
重慶今天也“爭氣”了一把，今天上午一開場，首快地就被中鐵拿下，地價9621元/㎡，溢價率54。4%。
除了一塊地，其餘的溢價率全部都在40%以上。
說實在的，對於重慶來說，今天早上這一場土拍著實有點嚇人。
重慶市場沉寂太久了，急需要一些利好訊息把市場啟用，這次土拍很可能就是引子。
事實上重慶最近的成交量的確也在好轉。
所以總的來說希望透過集中賣地的方式來穩住地價，繼而穩住房價的可能性小之又小。
起碼廣州、揚州和重慶的地價是沒有穩住了。
年初的時候，地產圈流出一個訊息，國土自然資源部為了穩地價，內部傳達要求22個城市集中出讓土地，一年3次。
當時我就有清晰解讀，「22城集中供地，影響有多大？| 深度分析」，基本上把情況都說的很清楚。
第二個特點：土地市場也開始分化了。
這一點在廣州的土拍上體現的淋漓盡致。
即便最近廣州市場這麼火熱，有些是底價成交的，還有6塊地流拍了，分別是增城四塊，白雲和從化各一塊。
開發商其實和購房者一樣，都想要拿到一些好的地塊。
而現在集中式拍地後，受限於短期內的資金問題，大部分開發商更願意將資金投入到熱點優質地塊當中。
但優質地塊就只有這麼多，大家都來搶的話無疑就會把價格抬高。
所以這一輪廣州土拍溢價率集中在10-30%區間的地塊主要是分佈在南沙、黃埔和番禺。
而增城呢，雖然這一次供應的土地總數最多，但只有新塘是稍微搶手的。
其餘荔湖和廣河高速那邊的要不底價成交，要不面臨流拍的尷尬境況。
很明顯，樓市分化的主戰場，已經從房價轉移到地價了。
第三個特點：拼房企的資金實力。
在廣州的土拍中，參與搶地的房企超過100家，入場資金超過1000億元！
我之前的文章裡就分析過，集中拍地後，對房企的資金要求更高了。
但並不是說銷售額排名越前的房企資金能力就越高，而是考驗房企是否有能拿出真金白銀的硬核實力。
這一次傳統三大巨頭：碧桂園、恆大、萬科，都加入了土拍的混戰，恆大和萬科顆粒無收，碧桂園也只拿到一塊不咋地的地，還是底價成交的。
可見集中拍地後，對於一些踩了紅線的房企來說壓力還是很大的，由於負債率過高，他們在土拍中也不敢像從前一樣財大氣粗了。
但是國企、央企戰力尤為強悍！
越秀作為廣州地頭蛇在拿地金額、拿地總數、拿地面積上全部排名第一。
上圖可以看到，排名靠前的基本上都是資金雄厚的開發商，而且還是以國企和央企為主。
38宗已經成交的地塊，有21宗被本地國企和央企拿下，佔比55%。
果然都是不差錢的主兒。
而且現在很多大房企為了增加拍地的成功率，安排了大量的馬甲進場，都是自家的子公司之類的。
48宗地裡面，最出圈的就是黃埔區HBPQ-A-6地塊，進入報價階段僅30秒後就被“打包”送去搖號。
很多房企為增加搖號中籤率，設定“馬甲”超過300餘個！
廣州樂居報道，其中中海更是準備了30多個馬甲，仁恆準備了6個馬甲，還有很多其他的房企。
蘇州也出現了“馬甲”搶地的情況。
上個月，蘇州張家港一塊地拍賣，吸引了471個企業瘋搶，這在張家港土拍史上難得一見的奇景。
包括碧桂園、世茂、中海、華潤等均攜帶幾十個馬甲同時到場。
這其中，中海地產上海、青島、無錫、濟南、佛山等分部均參與其中，幾乎是全國中海的分部都趕來助陣。
“馬甲”的現象很好理解，和我們去打新房一樣。
誰都想搶到“包賺的”優質地塊，那我叫上我全家人都去試試，反正搖號都是靠運氣的，我人多勢眾，那麼搖到的機率自然就大些。
但只有實力強大的房企“馬甲”才多，如果以後沒有相關政策約束，實力強大的房企拿到的好地塊機率就更大，而小房企就只能一些普通地塊。
強者恆強的現象以後會越來越明顯。
這場土拍大戰先從廣州開始，現在越來越多城市慢慢跟上了。
大家要做好心理準備，接下來很多重點城市都要開啟“史詩級別的土拍”。
從廣州、重慶和揚州來看，短期內肯定會把市場情緒推向一個高潮。
地價漲這麼多，大家都知道這對未來的房價而言意味著什麼。
但是等情緒消化之後，市場該怎麼樣就怎麼樣。
其實不僅僅是消費者買房會買錯房，房企拍地也會遇到同樣的問題。
也就是說開發商也有可能被收割。
2015-2016年，由深圳牽頭，全國樓市迎來一輪暴漲。
當年泰禾拿下的尖崗山地王，單價7。9萬/㎡，一直站崗多年，直到2020年才敢拿出來賣。
同在2016年拿地還有龍華金茂府，地價高達5。68萬/㎡，比當時周邊房價還貴，也是拖到2019年末，取消豪宅稅後才有勇氣開盤。
當時銷售情況也不好，幸好2020年深圳大漲後，金茂府才能順利逐漸順銷。
2017這個年份讓無數投資客高位站了崗，其實，在2017年高位站崗的，還有無數開發商。
廣州上一屆的地王其實也是大多集中2016-2017年。
當時不少地王都被套住了，一直到等到4年後行情好轉才慢慢脫身，有些現在還賣得不咋地。
市場火熱的時候，地王就是助力的燃料，一出現，市場就爆了。
因為地王的訊息提振市場信心，如果加上供不應求，那最後消費者就願意追價成交這些新房，也會變相拉高周邊二手房的價格。
行情就這麼被拉起來了。
但市場平淡的時候，地王對房價的影響甚小，不然也不會有地王站崗這多年了，尤其是在供應量充足的情況下，買家追求的是價效比。
目前從各大城市的土地供給計劃來看，2021年的不少城市的計劃供應都是比2020年要多的。
比如廣州，2021-2023年計劃平均供應量接近1300萬平，而廣州新房平均每年成交1000萬平左右。
大家可以自行體會一下。
哪天市場供過於求了，地王自然就不香了！
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