觀點指數
近期，辦公空間服務企業創富港釋出2021年報。資料顯示，2021年創富港實現營業收入6。48億元，同比增10。13%，毛利率為39。10%。
而歸母淨利潤1296。88萬元，同比減少68%，較上年下降2755 萬元。其中，新租賃準則對創富港利潤的影響為-1685 萬元，瑞思商務中心因未決訴訟計提減值2182萬元。排除上述兩個原因後，創富港淨利潤較上年增加1112 萬元。
將時間拉長到近幾年看，2018年至今創富港營收持續增長，營收同比增長幅度較為穩定，平均增長率17。51%。歸母淨利潤方面波動相對較大，但整體還是實現盈利。
資料來源：創富港財報
這在辦公空間服務行業中是較為突出的，在大部分企業都仍然面臨營收增長但虧損的大背景下，創富港能實現盈利說明其有一定可取之處。
出租率
目前辦公空間服務企業想要收入增長，主要的思路有兩種，一種是依靠規模擴張實現營收增長，另一種則是依靠單位面積產值增長拉動。
在這個層面，創富港除較為穩定的新店拓張節奏及從選址、設計、裝修、營銷等環節發揮作用，把控成本，收穫利潤外，還著重於出租率的提升和鞏固，以此實現持續的營收增長。
聚焦於觀點指數觀察的11個樣本企業中，平均出租率為86。5%，超過平均值的企業約佔一半，創富港是其中之一，說明在出租率上的表現尚可。
資料來源：觀點指數整理
對於辦公空間企業而言，要想實現較高出租率並非易事。選址、營銷，運營人才的培養等都需要時間，而且也考驗企業的運營能力和經驗。一家新開的門店往往需要長達數月甚至更長的時間來實現較高的出租率，在達到較高出租率之前，新開門店對於營收貢獻起到的作用有限。
創富港2021年報中，營業收入中2956萬元來自於2020年新店營業收入的增長，1589萬元來自於2021 年新店產生的營業收入，同期新增門店數的數量分別為22家、25家。
按單店貢獻計算，2020年新店單店收入為134。36萬元，2021年新店單店為63。56萬元，較早開業的店鋪對於營收貢獻明顯高於新近開業店鋪。此外，新店開業之初需要核算房租成本，此外還有免租期等，這些都會對營收造成影響。
換而言之，創富港持續地擴張新店，前期對利潤的貢獻是比較有限的，後期隨著店面經營逐漸成熟，並保持較高出租率，持續的營收增長和盈利才成為可能。
產業園機遇
佈局上，創富港專案落地於國內9個城市，主要為北上廣深一線城市以及一些核心二線城市。選址上，主要選取這些城市中的甲級末端和乙級物業，透過改造運營創收，這也幫助其實現了持續的盈利。
但隨著市場和行業變化，企業也需要尋找新的發展機遇。在輸出服務，創富港將目標瞄準了產業園，以 “創富港+”產業園模式輸出招商服務以及科技類增值服務。
據觀點指數統計，創富港目前在租專案212個，其中產業園專案約22個，主要集中於廣州和深圳。
和產業園簽約後，創富港會專案資源投放入自有平臺中，透過獨立團隊和全員營銷的機制，協助產業園去化，達成高出租率，同時為租戶提供日常服務，以此賺取費用。
一方面，這迎合了當下產業園的去化需求，產業園除獨棟物業出租外，還有一些碎片化的辦公空間對外租賃，這類物業對於那些區位要求不高，較為注重租賃成本的中小型企業而言具備較大吸引力。
上述在租專案主要佈局在廣州、深圳的龍崗、福田、天河等區域，區位上以天河科韻路、福田華強北等為主。
資料來源：觀點指數整理
如廣州科韻路區域，就誕生了不少知名遊戲公司。相關資料顯示，科韻路沿線八家園區遊戲營收能夠佔到全國近三成。近年來，從科韻路誕生並茁壯成長的科創企業包括網易、微信、酷狗、UC、三七互娛、佳都、小鵬汽車、歡聚時代等等。
另一方面，大部分產業園專案在給租賃企業提供的服務尚未成熟，如增值服務和深度服務方面有較大欠缺，這也給辦公空間企業提供了機會。
據創富港2021年報披露，其排名前五大客戶的銷售額佔比均非常低，合計佔比僅為0。69%。這說明創富港目前客戶多為中小型企業，而上述的產業園辦公空間和這類企業的契合度較高。
資料來源：創富港財報
對中小企業而言，產業園有利於產業叢集形成，園區內企業可以優勢互補、資源共享、打通產業鏈上下游，對於企業自身和行業整合協同發展都能起到積極作用。此外，政府對產業園也會給予一定的財政、稅收、補貼等資金上的扶持。
此外，相關資料顯示，僅深圳就有7000多家產業園，全國則有幾十萬家，市場機遇較多，企業未來的成長空間也比較大。
IT基因
當下，不少辦公空間企業日益重視增值服務發展。在這方面，創富港在原有業務的基礎上，憑藉自身的科技基因，拓寬增值服務盈利點。
資料顯示，創富港已經擁有軟體著作權73項，國內外專利8項，自主研發應用了多層次的資訊科技平臺和智慧化系統。其中包括 BCMS 商務中心綜合管理系統、BITS 智慧秘書接電服務系統、方圓間APP 和創享邦社群平臺、銀企直連自動付款系統、小碟雲財稅系統等。
除了空間租賃外，企業在辦公過程中需要的服務內容還有很多，如溝通、社群、財務等，這都需要數字化手段和平臺的支援，其對辦公空間企業而言是重要機遇。
當下，辦公空間服務企業除租賃服務外，還提供不同程度增值服務，整體包括社群活動、智慧IT系統、企業服務等等。如創富港提供的增值服務就有虛擬辦公室、法律諮詢、公司註冊等，這些服務主要依靠以上數字化產品來實現。
相關資料顯示，到2025年全球GDP的60%以上將是數字化，企業逐步關注到辦公空間的數字科技感給辦公效率帶來的提升，協同辦公軟體會持續受到使用者追捧，這也給辦公空間服務企業的增值服務輸出帶來機遇。
就創富港而言，除本身IT基因外，其在實際投入上較為穩定，近年來持續性在研發上進行投入。2021年財報資料顯示，創富港成本中的研發費用為995萬元，2020年同期為960萬元。
此外，2022年其還新成立了數字化推广部門，專人專崗推動數字化產品市場化，並對外推廣輸出，這再次明確了其發展數字化產品的目標。
此前，創富港提及的其服務收入目標是達到佔總營收的 20-25%。目前來看，創富港正在探索增值服務的更多可能性，寄希望於未來能為整體營收作出更大貢獻。