8月8日，首都北京，一條由老舊街區轉型而成的國際化步行商業街區——望京小街正式向市民開放。
作為北京市首個由政府引導社會資本參與的國際化商業街區專案，望京小街僅用不到5個月的時間，就完成了從“髒亂差”到“新地標”的改造提升。由政府引導、社會資本參與、多方共建的精細化改造模式，成為了這條“小街”改造提升以及城市更新的關鍵探索。
隨著人們生活水平逐步提升，土地供應日顯稀缺，城市發展正進入“存量時代”，許多房企開始進入城市更新領域。從廣州永慶坊，到上海上生新所，再到瀋陽紅梅文創園，經過萬科的實踐探索，許多歷史古城、破舊公園和廢棄廠房開始煥發出新生。
在此次對望京小街的升級改造中，萬科首次將城市更新的邊界拓展至街區小巷這類城市的“毛細血管”，把“商業辦公”與“步行街道”相縫合，開始了對整個街區全方位的精細化改造提升。
▲8月8日，望京小街正式向市民開放
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破局
商業老街區改造的共治模式
望京小街位於北京大山橋與望京街交叉路口以西，地處望京核心腹地，距離望京南地鐵站600米，彙集了曾經繁華的華堂商場、望京商業中心（現萬科時代中心•望京）和方恆購物中心。隨著城市定位和周邊業態的更新變化，小街的整體空間愈漸老舊，商業層次與當前的實際需求產生了錯位，道路老化、停車混亂、交通擁堵和環境髒亂等問題日益凸顯。
除了萬科、方恆兩個企業主體，小街上有近千個零散商戶持有產權。街的一端還有一片1400多戶業主的小區。如何結合片區發展、城市更新和街區治理的痛點，開展針對性提升改造，推動訴求不一的多主體完成共治共建，成為了政府和社會資本開展小街更新的首要難題。
▲望京小街舊貌
2020年初，在朝陽區政府的引導下，萬科作為社會資本參與望京小街的改造提升工作。在具體實踐中，萬科團隊多次調研走訪周邊居民和商戶，鎖定了“停車難、垃圾多、能耗大”三大痛點，並面向阿里、美團、賓士等30多家大望京片區的頭部企業開展了“敲門行動”，梳理出“品質商業、文化體驗、戶外體育、藝術交流”四大核心需求。結合調研情況和國際人才社群功能的精準定位，配合步行街環境提升計劃，朝陽區政府和望京街道與萬科方面共同形成了多功能場景的步行街改造計劃。
為更有效推進商街的整體改造，望京街道辦以萬科、方恆為重點，建立以黨建協調委員會為核心、小街自治委員會為支撐、商戶自治聯盟和流動黨支部為補充的治理架構。望京小街產權方（企業）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費者）得以有機融合。經過十餘次區級小街治理排程會，上百次的街道級“吹哨報道”，交通秩序、垃圾分類、施工管理、餐飲及商戶規範管理等一系列問題在多方合作中有效推進解決。
“結合政府開展的街區更新工作，在望京小街的改造過程中，我們響應號召、主動參與，透過將望京小街的改造整治與緊鄰商業辦公區的升級煥新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜業的街區級特色更新。”萬科集團合夥人劉肖表示，萬科將致力於發揮市場主體的專業優勢，把望京小街打造為“國際化+文化+科技”的時尚活力新街區。
▲“國際化+文化+科技”的時尚活力新街區
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重生
髒亂小街變身京城新地標
8月之初，再次進入改造後的望京小街，人們看到了這片老式街區煥然一新的靚麗容顏。無序亂放的車輛、雜亂的廣告牌等已消失不見，取而代之的是一條富有設計感的歐式現代步行街。它不僅是一條集辦公、購物、休閒、生活於一體的新型商街，更承載著智慧科技、國際交往、文化藝術等屬性，在開發之時便成為望京市民匯聚與交流的新天地。
在智慧科技方面，萬科聯合望京街道對街區設施進行了智慧化升級，開發建設了“智慧之芯”管理平臺，連線智慧停車、綠色節能、小街商圈、社群公約、小街安防等五大運營場景，可對小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、溼度、能耗、消費指數等進行實時資料分析，形成智慧生態閉環。
▲智慧街區的理念在這得到了實踐
在國際交往方面，望京小街片區周圍分佈著大量大型企業和跨國公司，僅世界500強企業就有6家，涉外企業1113 家。為進一步提高國際商務文化氛圍，街區針對性地設計了國際文化交流活動展示舞臺，加快打造具有影響力的國際人才社群。在這條小街裡，人們甚至可以捕獲許多富有歐洲風格的步行街元素，如集市商亭、歐式餐飲、藝術天幕、垃圾房、音樂演出和親子活動等等。
在文化藝術方面，萬科積極統籌社會資源，引入富有“文化+閱讀”特色的城市書屋和以北京國際設計周、中央美術學院為核心的北京設計中心，加快打造望京文化新地標。在8月1日於望京坊正式開幕的“2020青年設計100雲畢業季展覽”，便彙集了來自中央美術學院、清華大學美術學院、中央戲劇學院等15所在京高校，近300位設計院系的優秀畢業生作品。
對周邊居民而言，小街變化帶來的感受直接且精彩。開街當日，住在望京小街附近的曹阿姨告訴記者，“這裡（望京小街）既像一個現代的國際藝術中心，又可以滿足居民們對餐飲、閱讀等方面的需求。我以後可以在週末和鄰居們過來看展吃飯，作為老望京人，在家門口可以享受這樣的體驗特別驚喜！”
▲一位市民與改造後的望京小街場景合影留念
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助推
“騰龍換鳥”煥發區域新功能
望京小街的改造不僅是街區表面的環境和功能提升，更重要的是依託於望京萬科時代中心的“騰籠換鳥”，讓區域商業和產業業態得以進一步升級煥新。
在規劃設計中，萬科團隊關注小街兩側的商業業態互補需求，差異化地引入了大量新晉品牌和網紅IP業態。其中，望京萬科時代中心緊跟朝陽區“科技賦能”的步伐，定位於集團型企業總部辦公場景，重點引進規模在200人至5000人的TMT領軍企業。隨著商街的整體的改造提升，越來越多的明星企業投來關注目光，如keep、唱吧、HIGO、北控城市發展等企業總部已經進駐小街。據初步預測，未來入駐樓宇的企業平均年納稅額將可過億元。
▲越來越多的新企業開始進入望京小街
城市更新是一個考驗多方關係協調、綜合設計改造、持續服務運營能力的新領域。打造一條“百年老街”，更需要多方合作持續運營、長久維護和與時俱進。作為城鄉建設與生活服務商，萬科將在城市更新的這條跑道上，以望京小街模式為新起點，加快形成可複製、可推廣的城市更新經驗，為構築新型城市空間提供借鑑。
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