嗨，大家好，我是盧俊。
今天還是來跟各位聊一聊上海的一個板塊。
之前我們聊過為什麼不看好普陀，其實還有一些地方的宿命，很可能也會沿襲普陀的脈絡。
第二個整體來說我不太看好的區域應該屬於上海的北區，叫
新江灣
。
按道理來說，新江灣應該是一個起點非常高的板塊。
我依稀記得在2010年前後，第三代國際化社群橫空出世，新江灣的使命是沿襲當年的聯洋、碧雲和古北，在北上海創造一個全新的、獨立的國際化社群。
它所有的一切都有著國際化的烙印。
首先，這是北上海甚至
全上海唯一一個
擁有低密度溼地生態環境的板塊。
第二，它臨近中環；
第三，也有產業；
第四，所有品牌開發商都傾囊入駐。
為什麼對於整個北上海來說，如今風頭正起的會是大寧，會是北外灘？
為什麼新江灣會變得如此低沉？
我個人認為有幾個核心因素導致了它如今的宿命。
第一個，整個板塊的
低容積率
導致了人口密度不夠。
我們都知道對於一個國際化社群來說，配套的教育、商業都需要依賴足夠的人口基數才有可能存活。
如果是一個純粹的低密度社群，對於商業消費或者通勤來說，它毫無疑問的一定不會有社群感。
第二個，也是很重要的一點，因為它的
版圖
。
新江灣屬於北上海且臨近長江的位置，換句話來說，整個板塊的人群流動到這個位置就戛然而止了。
所以它並沒有像大寧匯聚那麼多人才，反而像一個凹槽口，成為一個相對孤立的區域。
所以對於很多人來說，沒有事情是不會經過新江灣的，整個的地理位置也決定了這裡不會成為北上海關注的焦點。
最後也是一個非常重要的原因，
參與專案開發的開發商們也沒有好好的開發這個版圖。
新江灣最好的那一塊地給到了鐵獅門，而鐵獅門並沒有給新江灣匯入足夠多的產業，反而把地塊劃分為無數塊小地，逐步轉讓分割。
一個有潛力成為高階居住片區的板塊，在現在來看並沒有形成很好的產業氛圍。
沒有產業氛圍就沒有產業人口，沒有產業人口就沒有足夠的購買力，沒有足夠的購買力，這一塊區域就會相對比較低沉。
三個原因直接導致瞭如今新江灣只能成為一個住得還不錯的，比較舒服的居住區，離當年的國際化社群相差甚遠。
大寧的崛起，北外灘的崛起，某種程度上掩蓋了新江灣的沒落，但是我們還依稀記得第三代國際化社群沒有成型的樣子。