經濟學家任澤平說，房地產是週期之母，我們很同意這個觀點。仔細觀察過去二十多年我國房地產的基本走勢，會發現房地產業在經濟執行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段，即復甦—繁榮—衰退—平穩迴圈往復的四個環節。簡單來說就是，房地產始終是在“漲”和“穩”之間交替前進。
當然，週期也分大小。我國此輪房地產大週期，起步於2004年左右，迄今已持續將近20年。而小週期時間跨度大概是5-6年。本輪房地產小週期，始於2015年，由於過度開發，尤其是二三四線城市，去庫存週期較長，與需求無法匹配，因此普遍面臨銷售壓力。根據國家統計局資料，截至2015年9月底，全國商品房待售面積約為6。65億平方米，總體待售面積創新高。
開發商房子賣不掉，意味著回款艱難，拿地積極性大幅降低，進而影響土地市場。於是在2015年底，為對沖經濟下行壓力，同時消化掉部分城市的房地產庫存，棚改2。0模式貨幣化安置政策推出，各大城市創造性地提出了“漲價去庫存”。在降低首付比例、發放購房補貼、稅收優惠等一系列政策的影響下，2016年房地產去庫存效果顯著。
隨後發生的事情，相信很多人仍然記憶猶新：2016年伊始，各大城市房價就在上海等一線城市的帶動下出現瘋漲的行情，然後是包括合肥、南京、蘇州、廈門等所謂的“四小龍”的集體暴動，房價年均上漲超過30%，緊跟著其它熱點城市房價也輪番上漲。全國房價行情網站公佈的資料顯示，2016-2017年上半年，全國重點百城平均房價漲幅高達55。2%，由之前的9000多元/平，飆漲到了14000元/平。
經歷一年多的房價過快上漲，不僅對實體經濟造成嚴重擠壓，而且抑制消費。最重要的是，剛需買房難度日益加大，民怨沸騰。於是在2017年二季度，各大熱點城市，開始動真格調控樓市，土地、金融、限購限售等五花八門的措施開始祭出，隨後的2-3年，房地產終於迴歸平穩。
以上便是，過去這一輪房地產“小週期”的具體表現。
2021年下半年以來，由於金融政策過度收緊，樓市開始大幅降溫，部分熱點城市甚至出現了“量價齊跌”的罕見景象。房地產不景氣，開發商銷售遇阻，庫存又開始嚴重積壓。國家統計局最新資料顯示，截至今年2月末，全國商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。庫存規模為2016年2月（5。4億平）以來的最高值。其中三四線城市庫存積壓的現象最明顯，比如山東德州，新房庫存總量高達6萬套，但年銷售總量只有1。5萬套，這意味著在不增加庫存的情況下，德州新房去化週期高達4年。此外，防城港、北海、大連、梅州、連江、寶雞、煙臺、來賓、欽州、蘭州等地的新房去化週期也超過了40個月。
於是，6年前的一幕重現了：樓市在冰凍大半年之久後，庫存嚴重積壓，開發商銷售回款週期拉長，資金鍊嚴重受到考驗，疊加金融政策收緊，融資大幅下滑，2021年有近400家房企破產出局。房地產失速下滑，影響進一步傳導到了經濟發展上。所以，從2021年11月起，央行、住建部、銀保監會等部門，開始頻頻吹暖風。
截至目前，新一輪的樓市“去庫存”開始了。本輪樓市“去庫存”和之前有著驚人的相似，率先發力的也是一線城市：根據廣州當地媒體報道，
截至3月1日，廣州已有包括荔灣、海珠、黃埔、番禺等多個熱門板塊，近26家樓盤不約而同發出漲價通知：3月1日起，宣佈漲價，收回折扣，取消優惠。
此外，今年前兩個月，上海、北京、杭州等城市的樓市也開始逐漸回暖，開發商銷售火爆，新二手房同時出現“量價齊漲”。以北京為例，國家統計局釋出的最新資料顯示，1月北京新房價格指數環比和同比分別上漲1%和5。5%，二手房分別上漲0。5%和8%。來自北京市住建委的資料顯示，1月北京存量房網上籤約13288套（住宅11875套）；僅2月23日一天，北京存量房網上籤約就達到了582套（住宅526）。
另外，3月16日，國家統計局資料顯示，2022年2月，70個典型城市中新二手房價格下跌的城市數量均出現了下跌：新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有40個和58個，比1月分別又多了1個和3個。
值得一提的是，進入2022年以來，房地產正在上演集體“營救行動”。中原地產研究院統計顯示，截至目前，全國已經有14個城市給樓市“鬆綁”：或下調首付比例，或降低商業貸款利率，或提高公積金貸款額度。其中尤以鄭州“樓市19條新政”最典型，不僅直接放鬆限購，還一併取消了“認房又認貸”。
用專家的話說，當前的房地產市場東西南北都在降首付，新一輪的樓市全面去庫存開始了。
有人可能會問，6年前的一幕重現，是否意味著“漲價去庫存”又來了？房地產會不會重走老路？答案是否定的。不可否認，當前時期新房庫存確實重現了6年前的一幕——全國百城庫存總量，重回6年前水平。但從目前的形勢來看，僅有部分城市房價出現了上漲，80%的城市房價仍然保持平穩。“漲價去庫存”之所以難以複製的另一個原因是，當前的房地產市場缺乏“棚改”因素的大力支撐。當然，市場上的購房需求嚴重不足，也是重要原因之一——央行報告顯示，城鎮居民住房擁有率高達96%，戶均擁有1。5套房。一句話，對於數以億計的國人而言，房子不再是剛需，更何況當前市場上絕大多數購房者是改善型購房需求。這和6年前相比，發生了本質的變化。
對此，經濟學家馬光遠一針見血給出瞭解釋：當前時期房地產整體的信心仍然沒有恢復，預期已經和過去完全不同，
再次出現快速上漲沒有任何支撐，即使政策像過去一樣刺激都不可能了，畢竟房子夠了，手頭的房子已經很多，而且價格已經處在高位。不僅如此，馬光遠還提醒開發商和投資炒房客，“對目前的形勢要有清醒的判斷，不管政策如何寬鬆，市場都回不到過去。”
當然，需要明確的是，近期央媒經濟日報在《穩樓市需謹防市場過快上漲》文章中也發聲定調了：當前各類政策出臺，目的不是再讓市場透過暴漲來紓困，而是實現平穩健康發展，同時要謹防重走過度依賴房地產的老路。
不過，“不重走老路”不代表房地產市場會一直保持當前的“陰雨”天氣。
對於這一點，銀保監會主席郭樹清3月2日的講話內容已經給出了強烈的暗示：去年房價下降，房地產的泡沫化、貨幣化的問題發生了根本性扭轉，樓市不像以前那麼活躍了，但是住房還是需要的。現在房地產的價格做些調整，需求方面結構產生一些變化，對金融業來說是好事，但不希望調整得太劇烈，還是得平穩地轉換。
另外，3月5日，工作報告出爐，高層也定調了2022年房地產的風向：
因城施策，促進房地產業良性迴圈，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
據此不難發現，高層對樓市的態度已經較去年發生明顯轉變，直白點說就是由“施壓”已經轉向了“呵護”。需要明確的是，呵護並不是刺激。