“發行時遭瘋搶，上市後大幅上漲”——說的就是現在特別火的“公募REITs”。
作為一款創新型投資產品，首批發行的9只公募REITs在發行當天就瞬間“引爆”市場，不僅一日售罄，而且多數配售比例低於10%，個別產品甚至低至1。759%，一度重新整理了公募基金配售比例的新低記錄。
上市後，首批公募REITs繼續演繹火爆行情。在首日全線大漲後，截至上週五，大部分首批公募REITs都漲幅明顯，部分專案的認購收益率甚至一度超過28%。這讓不少投資者對第二批公募REITs更是翹首以盼。
（資料來源：WIND，截止11月19日）
近期，第二批公募REITs進行了網下詢價，其中
華夏越秀高速REIT（180202）
在網下詢價環節也受到機構投資者追捧，根據公告，有認購意向的資金量到了初始網上下發售份額數量的45倍。
圖片來源：華夏越秀高速REIT發售公告
根據公告，倍受機構“瘋搶”的
華夏越秀高速REIT（180202）
將於
11月29日開始面向公眾投資者的發售
，預計又是一番火爆搶購。老孃舅就在此節點，為大家揭開公募REITs產品的神秘面紗，和大家聊聊這個品種為什麼這麼受歡迎。
公募REITs：讓普通人以較低門檻參與“大事業”
想了解公募REITs，我們要先從定義說起，REITs這個單詞看上去比較複雜，其實是“不動產投資信託基金”（Real Estate Investment Trusts）的字母縮寫，簡單來講，就是一種將資產證券化的基金。
如果說股票是所有出資人買下一家公司的憑證，那麼公募REITs份額更像是所有基金持有人湊份子買下了一個不動產，這個不動產可以是鐵路、公路、倉儲物流等的基礎設施或商業地產等。
打個比方，假設某地要集資修一條高速公路，你交了一筆錢湊個份子，獲得公路權益的份額，那麼等高速公路修好後會產生過路費、路牌廣告費等收益，這筆收益會按你持有的份額進行分紅，於是你有機會每年都能穩定地賺到一筆，這就是“資產證券化”帶來的好處。
那麼，長期投資REITs的收益如何呢？REITs在海外市場已經發展的比較成熟，我們可以參一下。根據富時Nareit統計，過去20年時間，美國權益類REITs指數年化回報超過10%，高於同期標普500、納斯達克等權益類指數。
（資料來源：中金證券，截止時間，2021-08-31）
從這個資料可以看出，REITs品種的長期回報相當優秀，
部分種類的REITS甚至能夠超越標普500這樣的知名股票指數。
除此之外，公募REITs還具備一般權益資產不具備的優勢，那就是和其他資產的相關性比較低，以股票指數標普500為例，在過去20年裡和REITs的相關性為0。571，而國債的相關係數更低，僅為-0。195。
（資料來源：wind，中信證券，截止2021-08-31）
所以說，無論你買了股票還是債券，投一部分公募REITs都能夠起到分散風險、最佳化組合資產配置的作用。
目前，我們國家的公募REITs底層資產以基礎設施為主，作為經濟發展的元器件，基礎設施和股市、債市的相關性更低，也更具配置價值。高速公路作為重要的基礎設施，具有較為穩定收益的特性，高速公路資產屬於特許經營權類資產，受市場環境、宏觀經濟和產業政策的影響相對較低，被視為公募REITs底層資產的優質選擇。
（我國首批公募REITs主要是以上九大類基礎設施資產）
作為一種聚沙成塔的投資方式，高速公路REITs大大降低了投資門檻，讓普通投資者有機會以較低門檻參與“大事業”，讓“普通人也能參與承包高速公路”：
只要你出資購買了份額，就有權利領取對應高速公路的收益分紅。
比標普500還賺錢的REITs，賺的是什麼錢？
買公募REITs產品獲得的收益其實很像“收租”，需求穩定的前提下，這份收益其實還不低。在剛兌打破，理財產品收益下行的今天，公募REITs產品提供的這份收益確實讓很多人心動不已。
不過，在配置它之前，我們還要了解下投資公募REITs賺錢的底層原理，搞懂公募REITs的收益來源。
作為普通人投資REITs，主要有三個收入來源：
1。
分紅
以高速公路為例，分紅主要來源於廣告費、過路費、服務設施租賃費，這些收入會在扣除管理費、維護費等經營成本後按比例分紅，具體的比例和分紅次數都會以基金合同約定為準。比如華夏越秀高速REIT（180202）就在合同中說明“在符合有關基金分配條件的前提下，本基金應當將90%以上合併後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者”。
2
上市後的交易差價
公募REITs是封閉基金，基金成立後，投資者想要退出或者進入，只能透過二級市場的買賣轉讓來完成，這也決定了公募REITs在上市後有可能產生溢價或折價。如果有溢價，公募REITs份額的持有人就可以透過賣出獲利。
3
不動產增值收益
一般是指持有的房產物業增值的收益，不過這部分收益一般是在資產出售或者基金合同到期時才能取得。（這類收益主要是指產業園區、倉儲物流類專案）
公募REITs怎麼挑？
公募REITs被譽為“資產的IPO”，其對公募基金管理人能力、專項資產計劃（ABS）管理人及財務顧問技術、基金管理人實力等綜合資質提出了較高的要求。一個好的公募REITs專案，涉及優質的資產本身、優勢的原始權益人（發起人）、優質的運營機構（大部分同原始權益人/）、優質的ABS管理人和優質的基金管理人。
老孃舅就以
華夏越秀高速REIT（180202）
為例給大家詳細分析一下。
1、
資產本身
華夏越秀高速REIT
的底層資產是漢孝高速，坐落於於湖北武漢這個“九省通衢”的核心位置，毗鄰武漢天河國際機場。根據公開在過去4個財年，這段公路每年的營收都不低於1。5億，整體的資產質量還是比較優質的。
而且高速公路行業經營收入即期收取，現金流充沛，且不存在商品積壓、賒銷等問題，從而保障了高速公路行業經營和財務的穩健。與其他行業相比，高速公路行業受宏觀經濟波動影響較小，具有抗風險能力較強、現金流量充裕、投資收益穩定等特點。
2、
發起人
華夏越秀高速REIT
的發起人是越秀交通（01052。HK），越秀交通是深耕公路投資運營25年的國有控股上市公司，優良資產儲備充足，也是經驗豐富的市場化公路投資運營商，其背後的越秀集團是REITs資產管理先行者，擁有超過15年的REITs資產管理經驗。
3、
專項資產計劃（ABS）管理人
華夏越秀高速REIT
的ABS管理人中信證券，中信證券是國內頭部券商，也是國內首個類REITs產品的管理人和銷售機構，為國內類REITs產品奠定了基礎交易框架。
4、
基金管理人
基金管理人華夏基金2015年就組建了專門的REITs團隊，在房地產、物流、水務、高速公路等基礎設施行業領域均配備專門的行業研究員，具有豐富的REITs投資研究經驗；自2014年至2020年6月，華夏基金累計投資基礎設施債權投資計劃合計超百億元，基礎資產型別涵蓋交通運輸、市政設施等多種基礎設施型別。擬任基金經理馬兆良、林偉鑫、孫少鵬均具有5年以上基礎設施投資和運營管理經驗。
綜合看來，華夏越秀REIT背後的陣容十分豪華，可謂強強聯合，其底層資產特許經營權類資產的屬性也具備很高吸引力。所以
11月29日面向公眾投資者公開發售的華夏越秀高速REIT（180202）值得關注。
最後提醒下大家，
華夏越秀高速REIT（180202）
發售期間可以場內認購也可以場外認購，基金份額髮售價格為
7。1元/份
，場內認購每次
認購份額為1000份或者其整數倍；場外認購每次認購金額不得低於1000元（含認購費）。
此外，這隻REIT的基金存續期是
50年
，認購之後想要賣出需要透過二級市場交易才可以，大家在買之前衡量好收益和風險，對持有時間要有心理預期，當然，現在關注度這麼高，至於你能不能在首日發售時搶到，就是另外一回事啦。
風險提示：基金投資有風險，投資需謹慎。本文中的任何觀點、分析及預測僅供參考，不構成對閱讀者任何形式的投資建議。