這幾天，籠罩在地產圈上空的烏雲更厚了。
先有陽光城三季報被戰投方董事投出反對票，進而官宣對多筆美元債尋求展期；後有佳兆業擔保的理財產品被曝逾期，投資人上門，流動性危機被引爆。
與此同時，網傳“世茂與陸家嘴信託談延期”，世茂集團緊急釋出澄清說明，與陸家嘴信託合作正常，從未有過逾期或面臨延期償付。
但是，情緒到了，說什麼都沒用。
11月5日，延續前一日走勢，地產行業再次遭遇股債雙殺。
自9。29央行、銀保監地產金融座談會後，主管部門連續就地產維穩發聲，央媒也傳遞了房地產信貸環境正在改善的訊號，部分房企頻頻增持自家股票或者回購美債表信心，但市場就是“不買賬”。
房企連環暴的背後，到底發生了什麼？
1
陽光城“難過的24小時”
“我們確實很難，我們會過去的。”
幾天前，就是市場傳聞陽光城被某行抽貸那一天，紅姐私信問了在陽光城工作的一位朋友事件的真實性，他這樣回覆了我。
整個地產圈都在關心陽光城的動態。在9月以前，陽光城對外表現是完全正常的，多次回購美元債，與萬物雲進行換股協議，9月銷售同比環比雙增。
分割線來自10月。
10月4日花樣年一筆2億美元債違約，帶動包括陽光城在內的多家房企美元債價格大跌。同時網傳鄭州陽光城專案停工，公司及時闢謠。
三季報釋出後，扣非淨利潤虧損17。52億，遭泰康系兩董事投出反對票，引發境內外債券暴跌，多家機構下調其評級，公司官宣多隻債券尋求展期，流動性問題暴露。
11月3日清晨，網傳一封疑似陽光城內部員工所寫的《老闆壓上了家長，而我想哭泣》的公開信，字裡行間流露出，陽光城的流動性困境與金融機構抽貸、預售資金被鎖定有關。
紅姐也向接近陽光城人士進行過詢問，其表示，陽光城面臨的主要問題是有的專案遭遇到信託機構抽貸，並且影響到了其他專案的開發貸（不便細說）。
連日來，陽光城努力與各方溝通，陽光城實控人林騰蛟承諾對美元債展期進行全額擔保。
這兩天，陸續有陽光城的好訊息傳來，12。7億購房尾款ABS、6。37億“18陽光04”、4。99億ABN展期方案陸續獲得債權人透過。
2
佳兆業“負面纏身”
引爆佳兆業的導火索是理財產品逾期。
11月3日晚，佳兆業理財產品延期兌付的聊天截圖流出。11月4日上午，多名投資者到深圳佳兆業總部尋求解決方案。身在醫院的佳兆業實控人郭英成被迫電話連線現場，懇請投資人相信佳兆業有能力和辦法還錢，給予一點時間。
當日下午16時許，佳兆業公佈理財初兌方案，並表示集團已著手處置重大資產，挑選深圳的18個專案，總貨值818億元，處置營來的資金將作為財富產品兌付的補充資金來源。
紅姐從接近佳兆業人士處瞭解到，佳兆業理財產品逾期也與境內融資緊縮有關。
銀行方面，受“三道紅線”監管額度影響，銀行雖然不抽貸，但普遍到期不續貸，導致房企流動性持續收緊；信託也很謹慎，以往透過非房板塊放款的方式都不再用，新增放款也基本停止。
雖然9。29座談會“糾偏”後，四大行對按揭貸和開發貸有所放鬆，但按揭貸進預售資金監管賬戶，在H大暴雷後，很多地方政府、住建部門對預售監管賬戶卡的很嚴，資金無法提取。
開發貸方面，四大行寬鬆額度更多流向的是央國企，且很多地方中小銀行目前還是停貸狀態。因此至少到目前，民營房企新增開發貸依然很難。
佳兆業也面臨著同樣的情況。
21世紀經濟報道援引一位瞭解佳兆業情況的金融機構人士說法，評級被下調後，不僅觸發了債券提前償還的條款，許多正在進行中的融資也被迫中止，“融資一下就停了”。
上述接近佳兆業人士告訴紅姐，佳兆業理財產品到期規模不大，且佳兆業幾乎也沒有商票融資，因此對專案正常開工銷售影響不大。
目前，佳兆業也
沒有被銀行抽貸，只是個別私募以評級
下降為由想提前收回借款。
信託機構也還好，只是要求追加抵押物、增加擔保措施，加強貸後檢查。
3
世茂“一日驚魂”
10月14日，網傳“世茂與陸家嘴信託談延期”，10月15日世茂緊急釋出澄清說明，稱集團與陸家嘴信託合作正常，過往從未有過逾期或面臨延期償付事項。
但是，仍沒有抵擋住股債被雙殺，至午後收盤，世茂集團（00813。HK）股價大跌13。26%， “19世茂G2”、“19世茂G1”、“20世茂G1”、“15世茂02”均跌超20%，盤中臨時停牌。
10月15日下午，世茂集團緊急召開投資人電話會議。從會議紀要傳遞出的資訊看，雖然沒有信託違約逾期，但在融資、銷售方面和其他房企境遇差不多。
銷售方面，世茂表示10月銷售預計會有30%的下降幅度，行業整體降幅約50%，世茂“算是跑的比較快的”，7、8、9 月已經開始促銷，維持每月約200億的銷售，全年預計實現2900億銷售。如果後面政策有放鬆，可能會超3000億，但原定的3300億目標難達成。
按揭貸款方面，10月份有一定的政策放鬆，
但目前金融機構和政府對預售資金賬戶都加大了監管。“有些明明 1 億就可以交樓，但是非要壓 3 億”。
世茂表示，目前和金融機構去談融資，雖然量不如以前，但還是有些新增。近期會啟動對美元債、股票的回購，希望給市場傳遞更多的信心。
之前不捨得賣的優質資產，世茂現在也在談。上海、北京、辦公樓和酒店有很多，現在還在談價格，香港方面也有 200 多億貨值的資產可以賣。
世茂表示，目前最關鍵的是增強金融機構的信心。“像我們發債還有 50~60 億的額度，但就發不出去。如果這些債務全都不能借新還舊，那壓力還是非常大的。”
4
警惕連環踩踏
11月4日，微信群流傳易居克而瑞企業戰略部總經理、浙江區域總經理劉晨光發的朋友圈。其表示，地產融資並未實質放鬆，呼籲主管部門別誤判形勢。
紅姐從各方瞭解到的資訊也是如此。
按揭貸
雖有放鬆，但因為地方政府部門及金融機構對預售資金賬戶監管更嚴，房企不能提取，對房企的流動性沒有帶來實質性緩解。
成都已經出了預售資金監管辦法，北京也出了徵求意見稿，預計後續正常提取會得到支援，但政策落地還需要時間。
銀行開發貸
方面，四大行騰挪的額度目前看是偏向央國企，民企新增開發貸依然很難，沒有得到實質的寬鬆，很多中小銀行對民企仍然是停貸狀態。
信託機構
方面，部分信託存在抽貸行為，大多數信託採取追加抵押物和擔保措施來防禦風險。但對房企新增放貸也基本停止，房企連環暴，投資人避險，產品也很難募集。
債券方面
，房企發債也是超預期收縮。花樣年、當代置業等違約負面事件發酵，境內外資本市場信心持續低迷，發債難度越來越大。
劉晨光呼籲，當下地產融資環境是繼續變緊而非變鬆，企業之間的連環踩踏愈演愈烈才剛剛開始，亟需維穩。
紅姐也認為，現在說“金融機構對房地產融資已基本恢復正常”還為言過早，政策落地還需要信心的傳導。
未來一兩個月很關鍵，如果地產融資實質性恢復正常，房企的流動性困境才會得到真正緩解，否則不排除還會有幾家房企躺倒。
也許到那個時候，人們才會更清醒地意識到，房企的暴雷不僅僅是因為個體經營不善，是整個行業出了問題。