房企排隊，不斷爆出問題。
現在，遠不是結束，問題還在不斷的爆出。
還記得以前的金融出清嗎？
明天系，安邦系，海航系，等等。
如今，就是現實中的房企出清。
很多朋友一定想知道，下一家是誰？我買房的房企安全不？還有誰會出問題？
今天我就丟擲邏輯，答案供大家來探討。
週期的邏輯
在做所有探討之前，必須要對中國房地產的發展週期有清晰的瞭解，這樣，你才能清晰的看明白當下房企出清的原因。
2000-2007年，中國樓市土地價值窪地的紅利，
2008-2016年，中國樓市金融加槓桿的紅利，
2017-至今，中國樓市房企管理的紅利。
請一定要用小本本記下這三句話，這是所有一切分析的底層邏輯。
2007之前，就是撐死膽大的時代背景，只要有膽子，只要能拿到地，就能賺到錢。
很多中小房企，爆發戶，都是基於這個年代出來的。
以鄭州為例，
布瑞克，中亨，金成，等中小房企，開發幾個樓盤就收手的，都賺到了錢。
2008-2016年，隨著四萬億發出的金融加槓桿號角，所有跟著大勢加槓桿的，都賺了。
能借到錢、能融到資、能上市、能加槓桿、能併購的，都把握住了這波紅利。
閩系房企，在這波行情中，都是紅利的最大佔據者。
同期也誕生出了知名的閩系房企軍團：旭輝、泰禾、福晟、世茂、陽光城、融信、正榮、建發、禹洲、中駿、寶龍、三盛、升龍等。
也都走向了全國，佈局天下。
2000-2016，都是房地產的加槓桿擴張紅利週期。
轉折就發生在2017年。
從2017年開始，整個大環境是金融去槓桿的大週期。
先是在金融業去槓桿，然後才來到了房地產行業。
畢竟，房地產終歸還是一個金融行業，房價也終歸是一個貨幣問題。
2016年，權威人士在官媒發文：三去一降一補，供給側改革，防範系統性風險，堅決抑制資產泡沫。
金融行業嚴監管的大幕在徐徐拉開，表外轉表外、金融大出清、全行業去槓桿。
2018年6月，萬科喊出活下去，但業界普遍嘲笑，並無反應，更無感知。
邏輯之下的反向案例一
站在2017年，絕大多數的房企並未感受到大環境的變化和大時代的拉開，反而是沉浸在2016年樓市的輝煌和史上最佳資料的泡沫中。
甚至，越陷越深。
泰禾，就是一個典型
，沒有認識到2016年的輝煌是時代的產物，不是泰禾的產物，在2017年開始高歌猛進加槓桿，到處併購、拿地，並喊出在2018年要實現2000億。
終於，2000億還沒實現，自己就已經後院失火，2019全面危機爆發。
恆大，也是一個典型
，2016年銷售業績登頂之後，按捺不住自己的野心，也沒有理解業績背後是時代的產物，在2017開始瘋狂加槓桿，自2017年開始，每天還息3個億，壓垮恆大。
如今，我們看到了恆大的結局，老許不得不拍賣自己的私人飛機、私人豪宅等，至今已經拿出70多億迴流恆大，支撐恆大活下去。
寶能，和恆大差不多
，都是瘋狂加槓桿、踩著之前金融紅利的慣性，剎不住車，沒有抬頭看宏觀的天，終於，都倒在了金融出清的途中。
華夏幸福，也是一個典型
，2016年，也是華夏幸福史上業績最好的一年，誤以為自己的商業模式很NB，在2017年開始瘋狂加槓桿擴張，把並沒有成功的固安模式全國複製，新鄭、上街、焦作、南洵、嘉善等等，四處擴張。
如今，累計違約已經過千億，覆水難收。
整個閩企其實都是瘋狂加槓桿的典型，一是因為福建人的天性，二是因為閩企之間互相比較互相參照。
這兩年，閩企是最難受的。
三盛、泰禾、福晟已經倒下
，餘下的，排排坐。
邏輯之下的反向案例二
上面我們說了在2016年之後反向逆勢加槓桿的反向案例。
下面，我們來說一下在2017至今管理紅利之下的反向案例。
為什麼佳兆業、陽光城、藍光會出問題？
因為，在這個週期中，不瘋狂加槓桿只能說做對了一件事，但如果管理能力提不來，依然難逃被出清的命運。
因為金融在出清，所以，考驗到每個房企身上，就是你的抗風險能力、市場應變能力、產品能力、組織韌性的能力。
來舉佳兆業這個例子，
2020年10月底，在合肥濱湖區，投入11。45億拿了塊地，成本和風險沒控制好，賣完也要虧進去4。3個億，到現在還沒賣完。
2021年6月初，在合肥新站區，投入23。01億元拿了塊地，成本和風險控制更是失控，賣完至少要虧進去8。5億，問題是，專案還不具備銷售條件，資金回攏遙遙無期。
這是什麼問題？
這就是佳兆業的管理問題，拿地、風控、測算、資金使用、投拓等，出了大問題，本質是管理出了問題。
然而，合肥並不是佳兆業的個案，只是一個縮影。
再來舉例雅居樂。
來看鄭州北龍湖。
2016年6月，同一天，榮盛、雅居樂兩家在鄭州北龍湖各拿了一塊地，樓面價都是26000左右。
不管地拿的對錯，做對的產品、做快的週轉，就是了。
如今，榮盛早就已經賣完了，雅居樂還有三分之一的貨量賣不掉，爛自己手上。
為何？
產品出了問題。
規劃的狹長型的複式產品，在市場是完全沒有優勢和競爭力，市場好的時候也不好好賣，加價，漲價，如今市場回落，完全沒有競爭力，只能乾巴巴的等待被市場出清。
從中可以看到，雅居樂從前端的拿地、風控、產品、規劃，到後端的銷售、培訓，整個公司的管理，有巨大的問題。
如果過幾天，雅居樂也出問題了，完全不用驚訝，很正常。
和佳兆業一樣。
綠檔，只是別人想讓你看到的綠檔而已。
產品也不行，管理也不行，不出問題才怪。
你不被出清，誰出清？
總結
回到現實中，站在2021年底，如何判斷一家企業是否安全？
用兩個標準。
1、是否在2017至今有瘋狂的加槓桿擴張，逆勢而為？有激進風險。
2、能否能兼顧較高的產品能力和管理能力？有較高抗壓能力。
綠城之前的產品力肯定是全國NO。1的，但問題是，綠城一直以來的管理能力不行，所以在2014年賣身融創未遂，後來還是不得不再賣身中交。
如今的陽光城、佳兆業、藍光等出問題，本質上也還是，管理能力談不上卓越，但產品力更是不行，在市場上沒有稀缺，也沒有被需求，只能不斷透支，最終倒下。
我們俯視這個行業，有哪個公司能有效的同時兼顧產品和管理？
產品不錯，銷售狼性。
產品可以，組織高效。
產品進步，組織進步。
也就是說，
當下，能活下去的房企，要具備以下要素。
能兼顧規模效應+產品能力+組織能力。
規模代表著融資能力和話語權。
產品代表著溢價能力和利潤率。
組織代表著效率和快速應變。
除了國央企背後有靠山之外，民企之中，誰有這個特徵？
比如鄭州，不激進，兼具產品和管理的，康橋和建業算不算？
比如全國，不激進，兼顧產品和管理的，龍湖算一個，融創和新城算不算？
我拋磚引玉，其它的，你來補充。
最後刪除了未來可能出問題的企業名單，
公開場合，理解萬歲
，房企也不容易，不想火上加油。
◎作者 | 米公子