在這個樓市的寒冬，
政策和市場的真實情況
究竟如何？區域經濟發展又發生了什麼
翻天覆地的變化
？
【智谷趨勢】&【樓市黃大大】
將在
11月13日晚上8點
，進行一場別開生面的
“2021樓市吐槽大會”
。記得點選預約哦！
是的，這個新一線就是
重慶
。
四大直轄市之一，GDP全國前五，妥妥的特大城市。
可偏偏，它的房價又很低。
在國內各大城市中，一直墊底。
不過今年，情況有變！
重慶這個城市，一向魔幻。
幾個月前，重慶第一輪集中土拍，火遍全國。
2天成交25宗“萬元地”，多次重新整理重慶地價天花板！
要知道，2017-2020年，4年時間重慶主城也才成交45宗“萬元地”。
2天，抵過2年。
開發商的情緒被徹底啟用。
買房人在這股妖孽的熱潮下，喪失理智，紛紛湧入售樓部。
整個五一小長假，全國人民都在旅遊放鬆，
重慶人民卻在排隊搶房。
尤其是北邊和西邊，人山人海，一房難求。
二手房也沒閒著，漲價、惜售統統沒落下。
這是重慶最癲狂的時候。
幾乎所有人都一致認為，重慶即將要猛漲了！
然而，接下來的第二輪土拍，給了所有人一記耳光。
沒有高溢價不說，地塊流拍更是嚴重。
幾個月不到，曾拍火爆的重慶，就這麼涼了！
到底什麼情況？
對此，我們做了一個決定：
放棄做一個口嗨者，直接飛到重慶，人肉調研重慶市場！
去看一看現在的重慶市場究竟怎麼樣？
其實，重慶房價一直在緩慢增長。
從主城最近幾年的地價變動就能看出些端倪。
2016，平均地價3千多。
2017，平均地價近5千。
2018，平均地價5千多。
2019，平均地價7千。
2020，平均地價近7千。
2021，平均地價近9千（截至重慶前兩波土拍）。
這些就是地價成本，主城在持續增加。
2021年對比2016年，5年時間，重慶主城地價成本翻了2倍。
這個趨勢，我想沒有爭議。
如今的重慶主城，越來越多板塊的房價已經全面突破2萬。
我們來看下，現在重慶房價較高的一些板塊情況。
圖源：重慶買房知識局
重慶很大，板塊很多，
房價較高的板塊主要集中在中部和北部。
其中，最中心的
渝中區，
大部分都是一些豪宅，3萬打底。
新房國浩18T，正兒八經的核心盤，建面均價4萬。來福士廣場
二手房
，均價4。2萬。
江北觀音橋商圈
的香港置地啟元，精裝高層，預估價接近3萬了。
江北大石壩板塊
的保利閱江臺，高層建面均價2。2萬。
宇宙中心照母山
，在渝北，位置優越的二手房已經邁入2。5萬左右。
渝北新牌坊板塊
的中海環宇時代，精裝高層建面均價2。4萬。
以低密著稱的
渝北禮嘉板塊
，也早已站穩2萬大關，雅居樂濱爵府洋房建面均價2。4萬。
禮嘉再往北的
悅來板塊
，融創雲翠洋房建面均價也到2萬了。
緊挨著的
中央公園板塊
就更不用說了，近幾年的火爆超出所有人預期，附近新拍地塊的樓面價早已站穩萬元。
第一波土拍誕生的保利地王，重新整理板塊地價天花板，樓面價1。57萬，未來售價可能要衝3萬。
中央公園北的龍湖北島，樓面價也超過1。37了，大平層總價400-600萬。
中央公園東的融創春華錦，樓面價接近1。45，後期售價肯定也不低。
還有
彈子石板塊
臨江的長嘉匯，在售的7期雖有不利因素，但建面均價也達到2。2-2。3萬。一期二期二手房均價2。6-2。7萬。
南坪商圈
的招商雲邸，超高層，不看江的房源建面均價也在2萬左右。
其實，除了中部和北部，南部、西部和東部也有不少高價專案。
比如
南邊九龍半島
的龍湖美林美院，洋房建面均價都達到2。2-2。3萬了。
比如
西部大學城
的融創林與麓，樓面價都1。2萬了。還有融創桃李序，樓面價接近1。2萬。後期售價也都要超2萬了。
再比如
西邊沙區物流園
的招商渝天府，樓面價超過1萬，建面單價都要上2萬了。
可以看到，重慶越來越多的板塊房價已經突破2萬，還有一些板塊正在衝擊3萬大關！
到底是什麼力量，在支撐著重慶這些板塊的房價上漲呢？
一方面，供不應求導致資源最集中的城市核心板塊房價上漲。
要知道，重慶整座城市被山脈和江河割裂，受制於地形地勢和通勤約束，老城註定無法擴張。
等老城核心的土地被用完，就再也沒有空地了。
其實，從2018年開始，重慶主城的住宅供應量就已經在下滑了。
下面就是重慶主城2016-2021年，商品住宅的供需走勢。
圖源：克而瑞
有資料顯示，今年8月，重慶主城住宅庫存面積約400多萬方，
去化週期只有2。3個月，已經創了新低。
圖源：克而瑞
曾經的天量供應是真，現在短期內庫存變少也是真。
佔據老城優質資源的優質地段就那麼多，只要人不斷湧入，供不應求，房價就會漲。
另一方面，還有高價地王的助攻。
特別是江北和渝北，重慶近幾年的重點發展區域，地價節節攀升，房價更是高漲。
有機構梳理了2017-2021年重慶樓面價TOP30的高價地。
圖源：重慶銳理資料
從板塊分佈來看，成交樓面價排名前10的地塊，
全部集中在北區，中央公園板塊最多，佔了8塊。
地價越拍越高，房價自然不會低。
地價擺在那兒，開發商要賺錢，利潤再少也要有底線。
同時，也要注意，近幾年重慶的新增供地，容積率變化非常明顯。
根據第三方統計，2020年4季度，容積率1-1。5的土地供應，已經佔重慶主城接近80%！
這樣的容積率下，中大面積的大平層、洋房，會成為供應主力。
縱觀一些高價板塊，不僅是禮嘉、中央公園、大竹林等，就連西永、大學城也幾乎沒有高層產品了。
這也就意味著，重慶主城必然會出現一大波高價改善盤，也會在一定程度上影響主城剛需盤的供應。
那，重慶就沒有低價剛需盤了麼？
不，多的是！
那些海量的低價剛需盤，主要集中在重慶的南部，以及遠離主城的外圍。
比如魚洞、界石、跳蹬、高職城、龍興等等，還有很多單價6、7千的房子。
你現在看覺得真便宜，可能十年八年以後還是這個價格。
重慶熱門核心版塊與城市外圍板塊的分化正在加劇。
不過，整個城市還是屬於北強南弱，西強東弱的大格局。
在重慶買房，永遠是區位和配套優先原則。
地段越好、交通越便利、配套越齊全、還有公園、學區的資源集中型住宅大機率還是會漲也好出手。
目前，重慶的房價天花板跟同類城市相比並不高。
所以，不要怕追高優質核心板塊，兩江四岸、照母山、大竹林這些成熟區域依然可以入手。
特別是北區，這裡會是未來大量新重慶人的首選，不缺購買力。
但距離不要拉的太遠，偏離了老城自然外溢。
還是要在主城框架之內去選擇，去選擇具備聚集人口基本條件的區域。
今年重慶的改善盤供應量會比較大，如果想換個好房子，今年是很好的機會。
相比5、6月份，現在的重慶市場確實涼了不少。
趁著年底這波促銷節點，可以好好挑一挑。
抓住首付分期，抓住低首付，抓住內部團購，抓住工抵房員工房等一切促銷手段。
同時也要注意，一定避開所有非主城核心板塊的高價專案！
重慶以外，哪些是有潛力的
“
人口淨流入、有產業支撐力
比較強的城市”？
這些城市中，哪些房價在漲，哪些在跌？