本文來源：時代財經 作者：童潔
新城控股業績會
新城控股仍舊保持了穩健增長的步調。
去年，新城控股實現營業收入1454。75億元，實現歸屬於上市公司股東淨利潤152。56億元，同比上一年分別增長69。46%和20。56%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤130。56億元，同比增長30。80%。
收入和淨利潤的增長釋放出積極訊號，加上新城控股董事長王曉松在業績會上描繪的高利潤商業藍圖，令一眾小股東對新城控股有了更多信心。
不過，即便營收、利潤雙雙增長，新城控股似乎仍未完全回到過去高速發展的軌道上。在克而瑞地產研究中心釋出的房企銷售榜單中，新城控股的行業排名從2019年的第8位跌落到第12位。
一年買地120宗
一年前的業績會上，王曉松曾主動做出降速動作，將新城控股2020年銷售目標定在2500億元，較2019年全年銷售額少200億元。
過去的一年，新城控股錄得合同銷售金額2509。63億元，踩線完成任務，與2019年相比，這個數字下滑了7。33%。
今年，新城控股維持去年的保守態度，預計全年可供貨值4200億元，銷售目標定在2600億元。新城控股董事兼總裁梁志誠表示，當下行業已發生變化，新城控股需隨環境的更迭轉變思路，2600億元代表的是新城控股在行業的站位，也是確保質量的前提下做出的抉擇。
若以2020年各房企銷售資料作為參照，2600億規模能夠讓新城控股保持在行業第12位。不過，新城控股要在這個位置上站穩腳跟卻不容易，根據克而瑞地產研究中心統計，緊隨其後的金地集團在去年完成2426億元銷售額，與新城控股之間相差不過數十億。
事實上，儘管新城控股高管們不斷強調著“不重規模重質量”，但從其過往一年的表現中可以發現，新城控股已經開啟了追趕模式，並且來勢洶洶。
年報顯示，2020年，新城控股拿下120宗地塊，總建築面積4139。41萬平方米，而在受風波影響較大的2019年，新城控股新增土地數量為72宗。截至去年年末，新城控股累計進入123個大中型城市，擁有總土地儲備1。43億平方米。
值得一提的是，相比住宅開發業務強調穩健，新城控股對於商業地產有著更大的野心。年報中提到，去年新城控股新增的土地儲備中，商業綜合體專案佔比近6成，總建築面積2478。9萬平方米。目前，商業專案在新城控股整體土儲中的佔比亦達到46%。
去年，包含託管在營專案在內，新城控股共開業吾悅廣場38座，與2019年的21座相比，幾乎翻倍。截至去年年底，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達156座。
迅猛地複製動作拉昇了商業租金收入。年報顯示，2020年，吾悅廣場實現含稅租金收入56。70億元，同比增幅超30%。而今年，新城控股商業板塊準備繼續高速擴張，目標新開業吾悅廣場30座，至年底，開業總數計劃達到130座，全年商業運營總收入目標為85億元。
毛利率反彈還要時間
不過，在新城控股穩健發展的過程中，其在有些方面仍需“補功課”。
去年，新城控股的毛利率表現並不理想，同比2019年下降9。14個百分點，毛利率降至23。5%。從年報來看，新城控股毛利率下滑主要是受到地產開發業務的拖累。2020年，新城控股營收主要來自房地產開發銷售、物業出租和管理，其中房地產開發銷售的毛利率在去年同比下降9。24個百分點，為21。74%。
業績會上，王曉松被問及毛利率大幅下滑一事，他坦承，最大的原因在於2016年至2018年期間，新城控股的規模擴張較為激進，過程中戰略性進駐了一些非長三角的低能級城市，加上人才儲備不足，整個團隊的兌現能力有所欠缺，從而有了毛利下降的後果。
除了自身的原因，王曉松認為，低毛利亦與行業形勢不無關係。“從整個行業大趨勢來看，未來整個房地產行業都會處於中低毛利的區間，很難再有超高額的回報，未來房地產行業會與普通的服務行業對標，甚至向製造業的毛利水平靠攏。”
他繼而透露，新城控股正著手調整毛利率，去年末和今年年初銷售的專案整體毛利率有所改善，但是毛利的結算存在滯後性，新城控股要從低谷往上回升可能還需要一年左右的時間。
毛利率大幅下滑的同時，新城控股經營現金流也在去年達到了近三年來的最低值。2020年，新城控股的經營性現金流僅為3。82億元，相較於2019年的435。8億元，減少99。12%，與2018年相比，少了約34億元。
年報中對此作出解釋，稱經營現金流的驟減是因為去年新增了更多的土地儲備。如年報所述，2019年，新城控股為了保證財務的安全性，一方面放緩拿地，另一方面，還陸續出售21個專案，套現百億資金，這才有了435。8億元的超高經營現金流。
至於今年的拿地計劃，王曉松表示，還是執行“銷售額的40%用於拿地”策略。也就是說，今年新城控股拿地預算仍然高達千億。