本刊記者/孫晨
融創需要冷靜一下。
上半年，融創中國發展情況穩定，不過，其負債規模持續擴大，另外頻頻拿地的舉動引起外界重點關注。需要指出的是，融創多家子公司成為被執行人，而集團下面部分專案又遭遇維權的情況來看，頗為激進的融創或者需要冷靜一下。
房價持續下降、現金流減少
今年上半年，融創中國連同其合營公司及聯營公司實現合 同銷售金額約人民幣3，207。6億元（權益合同銷售金額約為人民幣2，007。6億元），同比增長約64。3%。累計合同銷售面積約2，194。5萬平方米。
具體來看，1-6月，融創中國實現合同銷售金額分別為351。7億元、332。5億元、478。6億元、547。3億元、708。1億元、789。4億元，同比分別增長89%、172%、55%、62%、57%、45%。
不過，與合同銷售金額持續增長形成鮮明對比的是，融創中國上半年的合同銷售均價下滑速度較快，1-6月的銷售均價分別為15730元、15220元、14610元、14310元、13830元、14530元。最低值較最高值下降逾12%，也就是說融創中國今年的房價一直在下降。（注：均價為每平方米價格）
上半年，融創中國實現的營業收入、歸母淨利潤分別為958。16億元、119。89億元，同比分別增長23。89%、9。4%。
具體來看，物業銷售收入是融創中國的收入的主要來源，金額為875億元，佔比為91。3%，而文旅城建設及運營、物業管理收入、其他業務的收入分別為26。1億元、24。2億元、32。9億元，佔比較低。
雖然營收保持增長，但融創中國的主營利潤率卻是持續下滑，從去年末的23。22%下降7。18%至本報告期的16。04%。另外，淨資產收益率也從28。37%下降19。03%至9。34%。根源或許是其房價的持續下降。
從成本及銷售費用來看，融創中國的銷售成本為758。4億元，較去年同期的595。9億元增加了162。5億元，增長率為27。27%；銷售及市場推廣成本為38。2億元，較去年同期的26。2億元增加了12億元，增長率為45。8%。增速均快於營收、淨利潤增速。
另外，融創中國上半年的經營活動所得現金淨額為117。19億元，較去年同期的224。39億元減少了約107億元。營收大幅增長，而經營活動現金流反倒持續縮水，這是需要注意的地方。
需要指出的是，融創中國上半年的利息開支為130。56億元，該支出高於淨利潤、現金流淨額的資料。
負債9971億元、還頻拿地
2020年8月，住建部與央行出臺房地產融資監管新規，要求控制房地產企業有息債務增長，並設定了“三道紅線”：一、剔除預收款後的資產負債率不得高於70%；二、淨負債率不得高於100%；三、現金短債比不得小於1倍。
2020年，融創中國上述三項指標的資料分別為78。3%、96%、1。08倍，淨負債率、現金短債比達標，而剔除預收款後的資產負債率未達標，處於“黃檔”。
上半年，融創中國的三項資料分別為76%、86。6%、1。11倍，剔除預收款後的資產負債率仍舊沒有達標，距離達到綠檔仍有不小的距離，也意味著融資受限。
資產方面，截至上半年末，融創中國的資產總額為12054。53億元，其中流動資產、非流動資產分別為9102。58億元、2951。95億元，比上年末分別增長7。95%、9。02%。
流動資產中的發展中物業從去年末的5041。47億元增加563。1億元至5604。57億元，增長率為11。17%；對應的持作出售的竣工物業從645。37億元增加67。91億元至本報告期的713。28億元，增長率為10。52%，而貿易及其他應收款項則從610。01億元增加97。33億元至707。37億元，增長率為15。96%。
可見，融創中國在上半年大力發展新建物業，這也讓其現金及現金等價物增速緩慢，本報告期該數值為1010。99億元，增長率為2。42%。增速與上述資料有較大差距。
負債方面，融創中國上半年的負債總額為9971。22億元，較去年末的9305。75億元增加了665。47億元，增長率為7。15%，其中非流動負債、流動負債分別為2421。61億元、7549。61億元，前者較去年下滑1。82%，後者則猛增10。39%。
流動負債主要以貿易及其他應付款項、合同負債為主，金額分別為2482。82億元、3197。33億元，同比去年分別增長22。87%、16。79%。
另外，融創借貸金額為909。62億元，而其現金及現金等價物為1011億元，可以覆蓋當前短期債務，但考慮到房地產行業資金緊張的問題，融創中國還需要持續增加現金儲量。
再加上其非流動負債中的長期借貸金額2125。68億元，同比上年增加7。37億元，有息負債合計達3035。31億元。融創中國還是面臨較大的資金壓力。
在這種情況下，本以為融創中國會選擇穩步發展，但從其拿地情況來看，似乎並非如此。
上半年，融創中國新增權益土地儲備約1，708萬平 方米，新增權益貨值約人民幣2，135億元，截至六月末的連續12個月累計權益拿地銷售比約為28。5%，其中今年上半年權益拿地銷售比約為37。9%。
對比去年同期的數值1730萬平方米、2330億元，有所下降。不過，考慮到國家“三道紅線”政策的實施，房企融資普遍偏難的情況下，融創還保持如此強度的拿地，頗為激進。
財報中，融創中國稱下半年將嚴格控制拿地總量，預計下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。
在8月31日的投資者會議上，孫宏斌對融創提出新的要求：不僅要降負債率，也要降負債規模了。“降負債率相對容易一些，可以透過增加自有資金來降低負債率，相比之下降負債規模更難，但只有兩個都降了才能把融資成本降下來。”
本次中期財報中，融創的負債率的確有所下降，但負債規模卻是持續擴大，如何降低負債規模是融創未來需要思考的事情。《經理人》雜誌將繼續關注。
融創維多利亞灣六期爆發維權
對於大多數房主而言，買房子是人生的頭等大事，而質量問題是大多數房主關心的事情。那麼融創房子的質量、或者說口碑如何呢？
在百度搜索輸入關鍵詞“融創樓盤 維權”，共有32，300，000個詞條，輸入關鍵詞“融創 維權”，共有7，080，000個詞條。這些數字的背後，是N位房主的聲音，而頻繁出現的購房者維權的事件，則會直接影響房企的口碑。
近日，青島的融創維多利亞灣六期爆發業主拒絕收房維權，主要原因則是公攤面積與購房合同中約定的面積存在不一致的地方。
根據業主提供的購房合同，該商品房承諾的公攤面積為31%，但到了交房時，該商品房的公攤面積變成了46%。這也就是說100平方米的房子，實際空間僅有54個平方米。
9月21日，青島市維多利亞灣小區6期某業主在黑貓投訴平臺發起投訴，稱根據實際測量，合同上112。3平方米的房子，實際只有60平方米的使用面積，得房率為53%。另外，其還稱開發商在三證一書提供不全的條件下，逼著業主先收房再驗房。
據瞭解，該樓盤從最初的“萬達維多利亞灣”，到“融創萬達維多利亞灣”，最後再更名為“融創維多利亞灣”，幾經周折，最終由青島融創遊艇產業投資有限公司（青島融創）負責開發。
企查查資訊顯示，青島融創的股東包括融創房地產集團有限公司、天津融創潤錦文旅地產有限公司、大連萬達穩新專案管理有限公司，持股比例分別為51%、40%、9%。也就是說是融創直接、間接持股91%的企業。
9月13日，青島融創因未按時履行法律義務被青島市市北區人民法院強制執行，執行金額為1200000元。據悉，該案件為青島融創與農業銀行青島市第一支行的金融借款糾紛。
從財報看，融創中國發展情況穩定，不過，從其多家子公司成為被執行人，而集團下面部分專案又遭遇維權的情況來看，頗為激進的融創或者需要冷靜一下。