本文來源：時代財經 作者：謝斯臨
中海地產業績釋出會
素來穩健的中海地產，在“三道紅線”等政策重塑行業規則後，開始不斷向外界輸出自己的優勢。
在3月29日舉辦的業績釋出會上，針對房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”及土地兩集中供應等政策對公司發展的影響，中海地產總裁張智超表示，相關政策的出臺使得企業資金鍊、投資機會、資源能力有了分化，特別是對於財務健康穩健、經營質量比較高的企業具有顯著優勢，“那麼中海也將面臨更多的機會和機遇”。
回顧過去一年，中海地產實現了確定的增長。年報資料顯示，2020年，中海地產錄得合約銷售金額3607。2億元，同比增長12。5%；對應銷售面積為1917萬平方米，同比增長6。8%；銷售均價約1。8萬元，同比增長5。3%。
規模增長的同時，各項經營指標同樣表現良好。報告期內，公司實現營收1857。9億元，同比增長13。5%；毛利652。3億元，同比增長4。6%；毛利率和淨利潤率分別為30。05%及23。6%，較2019年各下降3。65個百分點及1。8個百分點，但依舊保持在行業一流水平；歸母淨利潤439億元，同比增長5。5%，日均淨賺1。2億。
張智超認為，中海地產最關鍵的兩個優勢分別是長期穩健的財務水平及專業化、精細化管理能力。
截至2020年12月31日，中海地產的資產負債率 60。1%，淨借貸比率為 32。6%，持有現金1104。7 億元，完全覆蓋一年內到期債務438億元，三道紅線一條未踩，為綠檔房企。與此同時，中海地產的平均融資成本僅為3。8%。
在後“三道紅線”時代，穩健的財務優勢毫無疑問最終將讓中海在擴充土地儲備方面具備優勢。“未來，無論投資的空間，還是收併購的機會，中海都將充分利用財務穩健和保障力，充分地把握住市場和行業的機會”，張智超指出。
2020年，中海在香港及內地合計新增64幅土地，權益面積1328萬平方米，權益購地金額1318億元。這些土地主要集中在京津冀、長三角和粵港澳三大都市圈區域，權益購地金額785 億元，佔比59。6%。
中海地產副總裁郭光輝透露，如果加上已支付部分金額的舊改專案，如上海建國東路專案、北京中信城專案和蘇州的太湖專案，公司2020年的新增權益購地金額達1447億元，超額完成全年1400億元的投資預算。
在土儲的規模和結構方面，截至2020年末，中海地產合計土地儲備已達到9190萬平方米，其中包含中海宏洋土地儲備3011萬平方米。其中，約20。4%分佈於一線城市，40。3%位於三大都市圈。
為繼續保持規模增速，中海地產2021年的拿地預算仍在往上不斷增長。郭光輝指出，今年公司新增土地權益投資額預算將達到1650億元，同比增長25。2%。這意味著中海地產仍要延續過往數年的拿地節奏。
在3月29日的2020年度業績會上，此前每年都有設定銷售目標的中海地產，並未對外透露具體的數字。中海地產副主席、總建築師羅亮僅對外表示，公司的銷售規模會按年錄兩位數增長，同時，商業板塊的收入、物業出租的租金，也將按照兩位數進行增長。
過去數年，中海地產的一個巨大變化在於拿地方式的改變。為追求規模的進一步發展，素來傾向於單獨拿地的中海地產，從2018年開始向聯合開發、股權收購等多元方式轉變。
但在2020年，中海地產對外合作購地的比例大減，重回獨立開發老路。
往年年報資料顯示，2018年、2019年中海地產新增總地價分別為1443。2億元及1485。2億元，權益地價分別為1081。4億元及1133。6億元，拿地權益比約在75%左右。而2020年，中海地產的新增總地價1357。9億元，權益地價1318。4億元，拿地權益比高達97%。
這樣的變化，或是由於中海地產發現合作開發專案的盈利表現並不及預期。一年前的業績會上，張智超指出，“我們發現，有些透過非公開市場取得的合作專案在運營效率、年化收益，甚至回報率方面，並不是很理想”。
因此，在十四五期間，中海地產開始調整拿地思路。業績會上，郭光輝強調，為適應房地產下半場優質土地日益稀缺，公司將推進土地投資的“藍海戰略”，即透過舊改、棚改及產業資源整合的多渠道獲取大宗優質土地。
年報資料顯示，2020年中海地產多元化渠道拿地購地金額達327億元，佔權益購地總金額的24。8%，具體包括上海紅旗村專案、武漢漢陽建橋專案、太原綜改區專案、上海建國東路專案等一批超大型專案，每個專案的開發建築面積均超百萬平方米，貨值均達數百億元。