文/地產立方體 麗芳
01
最近有個截圖火了。
這一個截圖，據傳是融信歐宗洪所發，但其實這是一個地產投資人發的。它之所以火，一方面基本說清了地產爆雷的邏輯，另一方面，還給出了一個聳人聽聞的預測：
如果沒有強有力的系列配套支援，無論是百強、五十強、二十強甚至前十強，民營地產企業暴雷是時間先後問題。
顯然，所有的民營房企都崩盤，這無異於日本房地產泡沫破滅。當下，遠還不至於此。
事實上，我覺得至少有五類房企，在這一輪危機中，能夠挺過去：
（1）背景厚重的國企央企或民企
央企就不說了，中海、華潤、金地、保利、招商、金茂、建發、越秀等，囿於天然的融資優勢（融資成本普遍比同類民企低逾2%）、更親近決策層、有更低的拿地勾地條件，再加上背後有強大的國資背書，弱勢的行情，反而只會成為這類房企彎道超車的契機。
同樣的，擁有雄厚財力背景的部分民企，如美的地產，自然也能在這輪危機中勝出。
（2）堅守長期主義的房企
長期主義，說起來簡單，做起來卻很難。
為什麼？因為長期主義，是需要在行業上升期間，抵禦槓桿擴張誘惑的。
以龍湖為例，
早在十幾年前，龍湖就認識到，土地市場陣痛後，商業土地價值會迴歸理性，商業透過經過提升價值將會回到理性軌道，這個時候，
認真經營的商業投資回報率一定是可觀的，也會帶來不斷持續現金流。
由此，在重慶成功試水“天街系”後，2012年，龍湖謀劃了一個長達15年的商業戰略，提出用每年銷售回款的10%投入商業地產，並要把商業租金收入的利潤佔比從5%提高到30%左右。
然而，2012年正是地產經營的三年困難時期，龍湖既要消化庫存，又要為新戰略更換管理團隊，還要對商業地產持續輸血，一時間，龍湖陷入僵局。
面對這種情況，保持戰略定力非常重要。為此，吳亞軍雷厲風行，決定
不爭規模。
▲《雍正王朝》裡，鄔思道曾經對胤禛講過《道德經》裡的一句話：夫唯不爭，故天下莫能與之爭。說很多時候，不爭而爭，是很好的事情。
同樣的，為了能做大商業，吳亞軍也選擇了“不爭”。
對於銷售排名，龍湖只要保持在十名左右上下浮動即可，而不必像其他房企那樣“一萬年太久、只爭朝夕”，
如此，全體高管便吃下了定心丸，龍湖的商業戰略執行得也越來越好。
同樣能夠抵禦誘惑、堅持長期主義的，還有咱們的地產標杆萬科。
說實話，單憑2018年、行業最火的時候，萬科就疾呼“活下去”，這份“
舉世皆濁我獨清，眾人皆醉我獨醒
”，正是長期主義的體現。
而萬科在失去行業銷售第一的桂冠之後，不再繼續爭規模，反而在地產賽道多元化方向，越走越深入。如今，冰雪、公寓、物流、商業等多元賽道，萬科都做得有聲有色。
由此，堅持長期主義，能夠抵禦擴張誘惑的房企，自然也能過這一關。
（3）因禍得福的房企
馬有千里之程，無騎不能自往；人有沖天之志，非運不能自通。
進入地產新元年，有數家房企，在前幾年遭遇困境，卻也因此而提前去槓桿，正可謂因禍得福。
例如，2017年6月，當時的中國銀監會約談了萬達，並要求各家銀行排查其海外投資活躍民企的授信及風險。為此，王健林鐵腕斷臂，
旗下13個文旅專案賣給了融創，76家酒店賣給了富力，
轉而成為一家靠租金和運營管理費為主要收入的輕資產公司。
同樣的情況還有新城和碧桂園。新城因為19年事件，不得已賣掉四五十宗土儲以保護現金流；碧桂園18年提前降杆杆和負債，如今在資本市場都是妥妥的龍頭：
新城是A股地產小龍，碧桂園是港股地產大龍。
值得注意的是，即便是如今現在品質與規模俱佳的綠城，也可以算是因禍得福：
2014年發生股權大戰後，在中交系張亞東的執掌下，綠城最終從特長生慢慢向全面發展的優等生轉變。
（4）保守主義房企（港派房企）
保守主義，準確來說應該叫港派房企，如合生創展、九龍倉、新鴻基、瑞安房地產等，
這類房企週轉速度慢，喜歡囤好地，在早年積累了驚人的實力，因此度過此番危機不成問題，
事實上，港派房企作為中國全體開發商的“導師”，從新鴻基到美國帕爾蒂，港派房企越過房地產週期的生存智慧耐人尋味。
在負債方面，港派房企寧願犧牲資產週轉率，以求得更穩定業務結構，從而保證基業長青。
▲合生創展雖然香港房企，但整體透露著濃郁的港派作風。
對合生創展而言，多元化的路橋基建電力投資業務，能夠提供穩定的現金流，是防範地產風險的一劑良藥。
（5）不做全國化的“地頭蛇”房企
其實，藍光、華夏幸福的慘敗，本質是其全國化的失敗。
藍光、華夏幸福本來分別是四川、河北的區域房企，但為了全國化，小馬拉大車，用過往二三線專案的現金流去支撐全國化的現金流，最終遇到限購後原形畢露。
與此同時，還有一大幫區域房企，也可以說是“地頭蛇”，卻因為不做全國化、深耕區域，反而躲過擴張陷阱，獲得發展契機。
例如上海大華。大華地產曾經是一家比復地綠地都牛的企業，04年復地只排名全國第八，大華排名可是全國第七。老闆金惠明，是原大場鎮新華村的書記。
依靠大場鎮的先天優勢，上海大華有北上海充足且優質的土地；也正因為有土地，有足夠的資源，大華才不必像碧桂園、像萬科、像恆大那樣玩高週轉，其低槓桿運營，負債率很低，以低成本開發貸為主，不做高成本非標融資，也沒有商票等。
再比如北京懋源。
懋源地產名氣雖然不及各大央企國企，但一出手，就斬獲北京豐臺周莊子地塊，以小博大，成為當下逆週期拿地的榜樣。
其產品懋源紅璽臺、懋源璟嶽，都是妥妥的業內豪宅標杆。
再比如深圳的各家地頭蛇房企。
深圳地產圈很有趣，區域分化明顯，幾大開發商都有自己的“勢力範圍”，例如
“龍崗王”佳兆業，“寶安王”鴻榮源、蛇口大地主招商、深圳灣“豪宅專家”恆裕、南山“貴族”華僑城、科技園寫字樓專業戶深投控、福田地王金地&天健、羅湖地標當家京基、筍崗“野蠻人”寶能、布吉“釘子戶”信義、平湖“商貿王”華南城…還有無處不在，平時不發聲，一出手即標杆的大BOSS華潤，可謂深圳雖小，但群雄林立。
而在這些房企中，顯然，除去全國擴張的佳兆業和寶能，其他房企基本沒有多大問題。
02
“幸福的房企是相似的，不幸的房企各有各的不幸”，這一輪危機，讓我們看清了地產高週轉高槓杆的壞處，房地產行業，在經歷了刮骨療毒之痛後，也會迴歸正軌。
就在前天，高盛表示正在買入中國房企債券。
▲外資巨頭開始進場，地產最灰暗時刻或將過去。
事實上，
我也覺得當前的房地產風險被渲染過度了，在政策底已經澄清的情況下，整個市場也已經在摸底。
地產畢竟佔近20%的經濟總量，地產蕭條，影響的不僅僅是地產公司，地產產業鏈背後的金融，建材，電器，家裝，等等一系列行業都會受影響。
所以，我們的政策一直強調的是維護房地產市場健康穩定發展，從來沒說壓制地產市場發展。
昨天，
sy市房產局召集各大房企，線下通知從明日起，解除限購限售等一系列房地產限制性政策。其中，包過解除限購、限售，放寬契稅政策、提高個人按揭貸款放款效率、放寬備案價格等。
此外，
武漢政府也出了一則通知《武漢市加快推進總部經濟高質量發展的政策措施》，明文規定，
“非本市戶籍的總部企業高階管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。”
也就是說有一部分企業高管，可以不受限購政策限制，在武漢購買一套房產。雖說針對的人群基數比較小，但可以從側面提振樓市信心。
當前，上下的共識目前肯定是一致的，如何軟著路是個大問題。
一、房地產可以跌，去泡沫。但不是急跌、暴跌，目前穩字更重要。三、要保護購房者的利益，尤其是已購住房的交樓要保證，要維護剛需住房的需求。二、房地產最大的風險是金融風險，現在是在穩行業，針對性救那些即將爆雷躺平的房企。
▲為了穩定房地產市場，現在不僅國內融資發債開始鬆綁，甚至部分央企國企還建議調整三道紅線相關指標。
是啊，房地產景氣度雖然不能跟新能源、人工智慧等新興行業比，但畢竟是多年的支柱行業，承載了大量的就業、民生等問題，硬著陸的話，波及面太廣。如何軟著陸，這才是當前政策最著重的課題。
因此，在這樣的外部環境好轉的情況下，上述自身條件本身就硬的5類房企，也必然能挺過去。