今天是國慶節前最後一個工作啦！是不是都按捺不住放假的心情了，再堅持一下。節前最後一天和大家聊聊最近比較熱門的地產股。
9月24日，三季度央行貨幣政策委員會例會在京召開，會議明確提出：“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，這是此類季度例會中央行首次提及“房地產”字眼。
9月28日，房地產悄悄回暖，申萬房地產指數單日上漲3。36%（wind，20210928）。8月以來，該指數其實也處於震盪上行的趨勢，一路
上漲10.18%
。（wind，20210730-20210928）
但拉長戰線來看，市場的這把火卻似乎不夠旺。據wind資料統計，今年以來申萬房地產指數仍
下跌11.6%
，在一級行業中跌幅位列第六名（wind，20210101-20210928）。
不少網友甚至感嘆：地產股的春天什麼時候才來啊？還會來嗎？
回答這個問題前，我們先來了解下地產股的特點。
房地產行業特點
特點一：從市值上來看中小型房企多，兩級分化嚴重。
根據Wind的行業分類，我們選取A股、港股中屬於“房地產開發”的非ST上市公司，對其市值分佈進行分析與對比。最終得到183家地產公司，其中包括
A股地產股99家、港股內房地產股84家。
為更直觀的對比兩地的市值差異
南南將市值小於30億元的房企定義為“小房企”，
將市值30-100億元的房企定義為“中小房企”，
將市值100-500億元的房企定義為“中型房企”，
將市值500-1000億元的房企定義為“大型房企”，將市值1000億元以上的房企定義為“超大型房企”。
透過統計發現，不管是A股還是港股，中小型房企數量偏多，大型或超大型房企數量偏少，呈現兩級分化現象。
特點二：盈利能力長期呈現下降趨勢。
根據Wind房地產開發板塊資料，2011-2020年兩地地產公司利潤率整體呈下行走勢，特別是2018年以來持續下降，目前板塊加權稅前毛利率約25-26%，歸母淨利率約8-9%。
特點三：估值低，目前估值水平均處於歷史底部。
據wind資料統計，截至9月28日房地產指數估值為7。64倍，中位數為8。79倍，這意味著估值只比過去十年中8。79%的時間高。
但估值低並不是我們買入的唯一邏輯，這也是南南和大家反覆強調的觀點。
地產股能投資嗎？
那地產股還能投資嗎？我們不妨從短期趨勢和長期發展邏輯兩個方面來梳理下。
首先，從短期趨勢來看，國家“房住不炒”的邏輯不會變。在某大型房企債務危機下，市場恐慌情緒嚴重，導致不少地產股和地產產業鏈下跌。
而9月28日的三季度央行貨幣政策委員會無疑給地產行業打了一針強心劑，它向市場傳達了一種觀念：為了房地產行業的健康發展，國家會維護消費者的合法權益，已經網簽過的購房者不用太擔心。
但是這並不意味著房地產信貸會大幅寬鬆，“房住不炒”基本邏輯不會發生改變。
房地產在從嚴調控效果初顯的大背景下，貨幣政策只會微調或者相對放寬，不會明顯“放鬆”。
其次，再從長期發展前景來看，房地產行業規模面臨萎縮風險。
房地產行業有個著名的分析框架，叫做“短期看金融、中期看土地，長期看人口”。簡單來說，就是判斷未來人口是流入還是流出。
如果流入人口出現大幅銳減，對房地產行業來說會面臨萎縮風險。據七普資料統計顯示，我國城鎮化率達到63。89%，這也引發人們擔心房地產走下坡路的擔憂。
說了這麼多，那房地產還能投嗎？
首先需要明確的是，地產板塊並不是完全沒有投資機會，投資機會就是地產板塊的低估值。南南上文也強調隨著“房住不炒”的進一步落實，今年以來房企一直受到政策的打壓，因此地產股的估值創下了歷史較低水平，之後下跌的空間也比較有限。
因此在低估值下，稍微有一些利好訊息，也能產生相對比較可觀的小幅上漲，修復估值。但是需要注意的是，我們希望建立的是穩定的房地產市場，預期是穩定的，房價也是穩定的。在這樣的背景下，
地產股可能沒有比較大的行情，更多的是來自於估值修復的小行情。
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