“三條紅線”提出至今已有一年，2020年8月“三條紅線”的訊息，與房企2020年中期業績的釋出幾乎同步，業績會上各大房企的高管也不得不面對投資者關於“三道紅線”的問題並給予詳細的解答。
在當時，不少房企大佬表示，高槓杆時代將從此逐漸走進歷史，穩健增長將成為大多數企業未來發展的關鍵詞。
一年過去了，受金融監管力度持續收緊影響，房企投資出現大規模下滑，償債壓力加大，對於各大房企來說，如何做好現金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報披露季後，我們篩選了60家典型樣本房企，發現“三條紅線”下，大多數企業都加大了銷售回款的力度，行業融資依賴度正逐步降低。
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01 上半年融資性現金流首次為淨流出
在我們透過對60家典型樣本房企歷年現金流情況來看，2017年是整個行業的主要轉折點，2017年融資性現金流淨額達到峰值8053億元，同比增長128%，同時經營性現金流淨流入35億元。
2017年，受房地產行業收併購加劇影響，投資性現金流淨額為歷年最高，為淨流出5070億元，此時房地產行業主要依靠融資來驅動投資，對融資依賴度較高。
2017年後，隨著整體融資環境的不斷收緊，融資性現金流淨額規模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。
截止至2021年上半年，60家典型樣本房企融資性現金流淨額首次為負，淨流出達657億元，具體來看，主要是在“三條紅線”政策出臺後，房企進一步加大了債務償還力度。
值得注意的是，自“三條紅線”釋出至今，越來越多的房企開始重視回款、控制投資。CRIC資料顯示，2020年經營性現金流淨額為淨流入3151億元，為歷年最高，首次超過了融資性現金流淨額。
截止至2021年上半年，經營性現金流淨額為淨流入1090億元，上年同期為淨流出503億元，預計全年經營性現金流或將進一步增加。
圖：歷年60家房企經營、投資、
融資性現金流淨額情況（億元）
資料來源：CRIC整理
02 過半企業加強銷售回款
從2021年上半年60家房企的經營性現金流來看，大多數企業都加大了銷售回款的力度，有35家房企（佔比約58%）的經營性現金流淨額同比發生了增長且為淨流入狀態，其中同比增長最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業，分別同比增加了265、245、176億元。
有20家房企（佔比約34%）的經營性現金流為淨流出狀態，其中保利發展為淨流出248億元，為經營性現金流淨流出最多的房企。有30%房企的經營性現金流表現不及去年同期，如萬科、禹洲、建業等等。
圖：2021年上半年60家房企現金流淨額情況
資料來源：CRIC整理
03 積極還債型房企擴容至35%
我們將經營性與投資性現金流淨額的總和作為房企日常經營的現金流，並將其與融資性現金流淨額進行比較後發現，一共有四類。
第一類房企經營+投資性現金流淨額大於0，且融資性現金流淨額大於0，這類房企持有相比以往更多現金，歸類為財務改善型。
第二類房企經營+投資性現金流淨額大於0，但融資性現金流淨額小於0，這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型，預計在三條紅線等新規下，積極還債型房企的數量佔比在未來仍有望繼續擴容。
第三類房企經營+投資性現金流淨額小於0，但融資性現金流淨額大於0，仍為融資驅動型。2021年上半年，仍有40%的房企為融資驅動型，佔較大比重。未來這類房企更應注意不要超融、過融，或在維持現有債務規模的基礎上，加快銷售回款，注意現金流的健康。
此外第四類房企，經營+投資性現金流淨額，及融資性現金流淨額均小於0，在當前環境下為風險警惕型，2021年上半年該型別房企佔比達18%，這類企業未來應注意自身投拓力度及財務健康。
圖：歷年60家房企四類現金流模式情況
資料來源：CRIC整理
04 下半年仍要關注銷售回款
具體來看，融資驅動型房企，其中29%的房企過去四年曆年經營及投資性現金流淨額總和均為淨流出，這表示仍有部分房企的經營策略未有發生明顯變化，依然採用融資推動規模的方式進行拓張。
需要警惕的是，2021年上半年的融資驅動型房企中，有58%的企業其融資性現金流無法完全覆蓋經營及投資性現金流支出。下半年，這類企業應更加重視銷售回款，做好現金流管理，以減輕企業的財務壓力。
“三條紅線”下，房企有息負債規模增長受限甚至出現減少，行業融資依賴度將逐步降低，未來房企將更加重視週轉效率，提高對銷售回款的重視程度，將專案運營管理流程進一步標準化和精細化。同時，對於地塊的選擇，要對現金流回正週期和相關利潤率提出更嚴格的要求。
文章來源：丁祖昱評樓市