原創：一號地產作者： 一號君
一號說：疾風知
草勁 困境
見真金
過去的一年時間，可以說是房地產行業的灰暗時刻，自去年年中“三道紅線”以來，集中供地等調控措施頻出，對房地產行業的全鏈條都產生了重要影響，說“行業鉅變”毫不為過。
整個房地產行業的發展邏輯也產生了根本性變化，從過去的單純追求規模利潤，轉向高質量發展為目標。
今年的中報，恰是對房企高質量發展成果的檢驗。這其中，一號君認為旭輝控股(0884.HK)可作為業績穩中有增、規模跑贏大勢、財務平穩健康的案例進行觀察。
與許多一發布中報就遭市場看空的房企不同，旭輝控股中報釋出次日，股價一度漲幅達4。33%；且頭部投行也紛紛看多，如花旗就釋出研報稱重申旭輝控股買入
評級目標
價7。8港元。
花旗認為，旭輝控股對未來盈利年複合增長率達10%以上有清晰的目標，包括長遠毛利達20%，而銷售年複合增長率達15%、2021至2023年租金年複合增長率達50%、資產負債表穩健等，且派息比率達35%，股本回報率22%。
業績穩中有升 未來銷售持續向好
旭輝控股的半年報顯示，公司上半年實現營業收入363。7億元，同比增長58%；淨利潤53。6億元，同比增長13%。這兩項業績增速，在前20強房企中名列前茅；
上半年實現合約銷售額1362億元，同比增長69%，完成全年2650億元銷售目標的51。38%，銷售增速位列TOP20房企第二位。
與此同時，旭輝的財報資料顯示，其上半年實現了核心ROE（淨資產收益率）約22。3%，已連續6年持續20%以上。
（圖：旭輝控股2021年中期業績資料）▼
如此看來，無論是營收，還是銷售，業績表現十分不俗。更難得的是，在上半年如此嚴峻的調控之下，旭輝還實現了超過90%的簽約回款率和71%的新開盤去化率。
僅憑上述這4條，旭輝控股上半年的表現就足以成為業內研究的樣板。
此外，在土儲方面，上半年旭輝控股集團新增43個專案，總建築面積為770萬平方米，權益建築面積為440萬平方米，權益佔比為57。14%；總代價為539億元，權益代價為277億元。
截至上半年，旭輝控股集團累計擁有土地儲備5840萬平方米，公司應占土地儲備建築面積約為3230萬平方米，權益佔比為55。31%。
穩步增長的土儲規模，為旭輝控股的可持續發展奠定了堅實基礎。在業績釋出會上，旭輝管理層透露，公司上半年新增貨值1279億元，一二線佔比達82%，總土儲一二線佔比85%，大機率在入市後能快速去化。
（圖：旭輝控股2021年中期業績釋出會）▼
據瞭解，旭輝下半年可售貨值2600億元，全新專案53個，其中貨值超過25億的大盤就超過10個。
具體表現來看，僅上半年銷售超過10億元的專案則達14個。良好的銷售態勢讓旭輝的預收賬款達到935億元，較2020年末增加25%。
因此，旭輝管理層對完成全年的業務目標表現出了極大的信心。
財務穩健向好
觀察房企樣板意義的另一維度就是它的財務穩健性和健康度。
從旭輝控股的半年報中，我們發現，負債方面旭輝控股的負債總額為1107。47億元，淨負債為583。41億元，淨負債
率為60
。4%，較2020年末下降3。6個百分點；剔除預收款後的資產負債率為72。1%，已基本接近監管要求；擁有現金524。06億元，現金短
債比2。
68。
從“三道紅線”的情況看，旭輝控股雖然目前仍處“黃檔”企業，但整體穩中向好，無論是淨負債率還是現金短債比，均有所最佳化，目前唯一處在黃檔的為剔除預售款後的資產負債率一項。
業績釋出會上，公司管理層表示，有信心透過經營提效夯實基礎，在2021年末進入綠檔。為此，旭輝控股將從資產端、預收端、負債端和權益端四個層面發力，助力年末三道紅線達標。
融資方面，旭輝控股的半年報顯示，其上半年的加權融資成本降至5。1%，較2020年末已下降0。3個百分點，可以說財務穩健性亮眼。
（圖：旭輝控股發債情形一覽）▼
我們注意到，今年5月旭輝控股發行了5億美元綠色債券，利率僅在4。45%-4。8%；8月份旭輝控股發行了30億境內公司債，利率也僅在4。2%，達到了同期民營房企最低水平。
目前旭輝控股的平均債務賬期4。6年，其中一年內到期債務佔比僅為17。7%，旭輝控股已完成下半年主要到期債務的再融資。
對於旭輝控股的穩健財務表現，國際評級機構紛紛表達了認可。據瞭解，標普、惠譽、穆迪三家國際評級機構分別給予旭輝BB、BB、Ba2的主體評級，展望均為穩定。
多元業務 各呈精彩
除了房地產開發主業之外，旭輝控股其他的多元化業務也進展順利，逐步進入豐收碩果期。
從半年報顯示，旭輝控股上半年來自房地產開發業務的收入為319。39億元，同比增加64。7%，不過佔已確認收入總額的87。8%。
這幾個資料說明什麼？來自房地產開發業務的收入佔比，較業內同行屬於偏低的，這說明旭輝控股圍繞房地產主業開展的多元化業務，其收入佔比在逐步提升。
多元化業務從最初的“副業”或輔助角色，正在逐步成為旭輝未來業務增長的新觸點。
據旭輝控股的半年報顯示，旭輝商業租金收入同比增長79%，出租率保持在94。3%，而且下半年還將新開4個商業專案。
旭輝永升服務（01995。HK）營業收入上半年同比增長53。1%至20。6億，在管面積則較2020年末增長68。4%至1。3億平方米。
此外，在推動綠色建造方面，旭輝控股透過不斷完善和迭代建造技術，大力推進節能減排，2020年透過四大綠色建造工藝的推廣，實現生產過程減少二氧化碳排放86。3萬噸。
（圖：旭輝控股可持續發展模式）▼
在行業創新方面，旭輝透過技術創新全面推行旭輝透明工廠，讓客戶能提前體驗房子的建造過程、見證建造質量。自2019年以來，旭輝透明工廠已落地全國36個城市的60多個專案。2021年預期落地60座。
旭輝控股董事局主席林中表示，“長效機制作用下房地產業正走向平衡健康的發展道路，行業進入高強度、全方位的競爭階段，資源將向穩健、優秀的大企業集中。旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產行業，要透過提高經營效益，保持財務穩健和業務均衡及可持續發展，來達成經營業績的平穩增長。”