引言
2021年8月27日晚間，綠城服務（2869。HK）公佈了2021年上半年業績報告。上半年，綠城服務實現收入55。96億元，較2020年同期增加27。2%；毛利為約11。23億元，較2020年同期增加24。1%；淨利潤約為5。54億元，較2020年同期增加53。0%；淨利率為9。9%，較2020年同期上升1。7個百分點。
01
深耕長三角，佈局全國，管理規模持續提升
綠城服務業務起始於杭州，多年來深耕長三角都市圈，並加大全國佈局。截至2021年6月30日，綠城服務擁有在管專案1905個，覆蓋全國30個省、直轄市和自治區，以及189個城市。和2020年底相比，綠城服務在長三角和大杭州以外地區的在管面積佔比進一步提升。
圖1 綠城服務業務地域分佈
（資料來源：企業中期業績公告）
綠城服務以內生性物業專案拓展為主要動能，厚積有質量增長，落實協同價值的市場策略，上半年管理規模繼續穩健增長。截至2021年6月30日，在管面積達2。73億平方米，和2020年底相比增加了8。9%。儲備面積達3。02億平方米，和2020年底相比增加了6。33%。
綠城服務在原有優勢住宅業態穩步發展的基礎上，在各新業務賽道也取得一定突破，如以寧波阪急為代表的商業業態、以杭州清河坊為代表的市政服務、以台州為代表的景區服務等。目前綠城服務非住宅業態專案涵蓋市政公建專案、城市綜合體、商務寫字樓、別墅、公寓、學校、足球基地和高科技產業園等多種型別，成為公司另一重要收入來源。上半年，非住宅物業貢獻了31。8%的物業服務收入。
圖2 綠城服務在管面積業態構成
（資料來源：企業中期業績公告）
物業管理規模穩定擴張，物業服務收入也隨著穩定提升。2021年上半年，綠城服務實現物業服務收入36。26億元，和2020年同期相比增長20。0%，佔總收入比重64。8%。物業服務仍然是綠城服務的基礎業務，為公司提供堅固的發展基礎。
02
一體兩翼，打造多元化產品體系
綠城服務以基礎服務為基石，以諮詢服務和生活服務為兩翼，以服務為本，經營為元，打造產業生態，圍繞客戶需求佈局多元化的服務和產品。
園區服務
基於業主的全生活場景和房地產的全生命週期提供系統性的產品和服務解決方案，是物業服務的延伸，服務內容涵蓋園區產品和服務、居家生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務和文化教育服務五大板塊。上半年，園區服務實現收入11。55億元，較2020年同期增長52。5%，佔總收入比重為20。6%。其中，園區產品和服務、文化教育服務是佔比較多和增長較快的兩個板塊（2021年上半年佔園區服務收入比重分別為38。0%和20。2%），綠城服務領先於客戶需求進行產品和服務佈局，正在加速鏈合日益抬升的需求面。
圖3 綠城服務園區服務分版塊收入
單位：億元
（資料來源：企業中期業績公告）
諮詢服務
板塊圍繞房地產全生命週期，透過優質資源整合、標準化體系建設與業務創新，持續提升諮詢服務的內生增長，強化諮詢服務核心競爭優勢。上半年，諮詢服務合同平均金額與2020年同期相比上升近30%，近期在未來社群、城市更新等政府引導領域，實現了新的突破。
上半年，諮詢服務實現收入8。16億元，佔總收入比重為14。6%，和2020年同期相比增長31。2%。其中在建物業服務實現收入6。42億元，佔諮詢服務收入比重的78。7%，同比增加30。1%；管理諮詢服務實現收入1。74億元，佔諮詢服務收入比重的21。3%，同比增加35。5%。
圖4 綠城服務諮詢服務分版塊收入
單位：億元
（資料來源：企業中期業績公告）
03
業績表現良好，利潤增長超五成
“一體兩翼”模式下，綠城服務規模穩定擴增，業績也保持良好表現。2021年上半年，綠城服務實現收入55。96億元，較2020年同期增加27。2%；毛利11。23億元，較2020年同期增加24。1%，毛利率為20。1%。實現淨利潤5。54億元，較2020年同期增加53。0%。物業服務是公司的發展基石，目前公司毛利主要來源仍然是物業服務，上半年貢獻了46。4%的毛利。多元業務提升整體盈利水平，上半年園區服務和諮詢服務的毛利率分別為27。2%和35。2%。
圖5 綠城服務2021年上半年分業務毛利和毛利率
單位：億元
（資料來源：企業中期業績公告）
04
科技與服務，成就幸福生活服務商
綠城服務以“幸福生活服務商”為戰略願景，為客戶提供高品質服務、多元化產品，並以智慧科技為引擎，打造數字化、平臺化、生態型的現代服務企業。綠城服務在規模化發展程序中，以匠心守初心，在服務品質上不折不扣，確保滿意度不減不漏。同時圍繞養老服務、少兒服務、康養一體服務、居家服務構建新的生活服務體系，盤活公司孵化的眾多服務能力，打造出一個新的價值空間：“幸福裡”業主自治組織孵化出了幸福裡基金會，並擴散到眾多老舊小區，“幸福小區”營建讓人心生溫暖。公司利用科技的力量，創新搭建數字化運營服務平臺，提升自身運營效率，同時為政府倡導的社群基層治理提供新的樣板。
小結
2021年上半年，綠城服務堅持“一體兩翼”戰略，基礎物業服務紮實穩健發展，儲備面積保持增長，業態組合不斷豐富；園區服務和諮詢服務快速增長並拉昇盈利水平；收入突破55億，利潤快速增長，業績表現十分亮眼。