六個月前，江蘇連雲港為6套退房房源舉行了一場現場搖號，1套來自學院府的房源“人氣”最旺——237人報名，中籤率約為千分之四。這是融信中國在當地打造的一個人氣專案，上百人爭搶1套房的場景並不誇張，在今年的第二次開盤中，這個專案參與搖號的人數足足達到推售房源的8倍。
這並不是融信中國專案熱銷的個例，上海海納印象、福州海納印象位列上半年當地成交套數第二，蘇州融信天澄位列上半年蘇州相城區成交金額、面積、套數第三。 多地專案的連戰連捷讓融信中國在過去半年銷售一路走高，截至6月30日，其實現合約銷售829。66億元，同比增長37。5%，以52%的完成率超額達成全年銷售目標的一半。
這兩年，融信中國的規模擴張算不上快，但其管理顆粒度提升明顯。相比起規模，融信中國更看重利潤的上升、充足的現金流、好的區域佈局和好的團隊。
在“長期主義”的經營信條之下，融信中國上半年增長保持良好趨勢，在維持低槓桿水平的同時，持續打造強經營能力。上半年其實現營收217。4億元；毛利約22億元，淨利潤約10億元，歸母淨利潤約為7億元，“三道紅線”繼續保持綠檔。
絕不拿虧錢的地，上海、杭州很安全
39宗地、217億元的權益地價、574萬方的總建面，這是融信中國半年的“土儲成績單”。在這39個新增專案中，11個位於杭州。融信中國重倉杭州並不是新鮮話題，但在首輪集中拍地中連拿7個專案還是將這家房企推至聚光燈下。
融信中國並不是莽撞拿地，它的底氣來自於區域深耕帶來的品牌積累和管理紅利。隨著樓市進入到調控密集期，一二線城市拿地難度越來越大，新進入城市拿地成本較高，而這對於本身在該城市有較多土儲的房企來說是一大優勢。2013年首入杭州後，融信中國憑藉著前瞻性的投拓策略，在這裡站穩腳跟，並一度躋身杭州市場的前三。
深耕帶來的優勢讓融信中國構築起更高的經營壁壘。基於深耕，同樣的盈利空間和產品配置，融信中國可以做到更低的成本；透過團隊的穩定性與開發鏈條的熟悉程度，可以讓企業做到開發效率更高，資金成本下調；同時，深耕帶來企業人員精英化，隨著人員的平均能效更高，兩費能得到有效的控制。這也是融信中國持續押注杭州的底層邏輯。
在房地產調控持續趨嚴的當下，追求投資的安全性已經成為開發商的經營信條之一。絕不拿虧錢的地、在毛利率與IRR等指標的考量上都必須遵守投資紀律，類似杭州、上海這樣的城市在融信中國看來，具備很強的抗風險能力。
“杭州毛利率雖然低一些，但住宅幾乎可以做到100%去化，不會產生庫存。一個三五線城市毛利率可能比杭州高，但大部分企業卻不願意去投資，因為它會產生一定的庫存量。”融信中國指出，在投資過程中會更關注產品去化和整體現金流。
市場資料也在佐證著這樣的戰略判斷。今年上半年，杭州累計有68906套新房房源上市，累計428112人次搖號登記，最低中籤率僅為1。58%，這當中就有22968套房源被打上“限售”標籤。透明售房網資料顯示，截至6月29日，杭州可售住宅僅有38307套，市場熱度非同一般。
得益於前瞻性的佈局，今年上半年，融信中國的去化率為72%，回款率達84%，而杭州、上海的高質量投資也將為融信中國提升銷售、回款奠定基礎。“融信中國在下半年優勢會比較明顯，去年和今年的投資大部分在上海和杭州，下半年行業按揭回款會變慢，銷售市場應該會冷得很快，但融信中國基本都投在安全區域，可以保證較高的去化。”
提升管理顆粒度，放大經營槓桿
地產行業進入“管理紅利時代”已經是不爭的事實，內在能力的提升成為房企的必修課。不同於過去還能透過加大財務槓桿的實現規模“快上”，如今開發商能夠撬動的槓桿不多。融信中國很早便意識到經營槓桿的重要性，它希望找對準確的支點，並以合適的抓手，形成合理的力臂，從而將經營槓桿的優勢發揮到極致。
今年以來，房企加快組織架構的調整速度，在行業內掀起一波組織變革浪潮。無論是縱向層級的壓縮，區域的拆分與合併，還是總部職能的精簡與管控授權調整，其目的均在於助力組織更好地把握整體業務節奏，提升管理效率，以組織結構扁平化、提高總體運營效率的方式贏取更高的管理效益。
2021年，融信中國宣佈新的組織調整動作，隨著聚焦一二線戰略的深入，其將此前的10大區域集團/公司調整為7大區域。具體調整為撤銷江蘇區域，併入滬蘇區域集團；撤銷廣東區域，併入福建區域集團；同時將天津區域、山西區域合併為華北區域公司。融信中國希望透過精簡組織架構，加強對所在城市及區域的深耕，進一步打造綜合的經營能力。
與此同時，融信中國全面推行大運營體系，以“運營意識”，向“投、融、管、退”等全部環節，做深度滲透，確保融信中國自集團到區域，從個人到群體，由部門到部門之間，形同一種高度協同的暢快運轉，以更敏銳的感知力、更快捷的執行力，適配市場環節的快速變動，努力抓住每一個視窗期，並實現價值的兌現與轉化。
此外，融信中國對於強運營體系的打造也體現在財務方面。透過合理安排銷售計劃，關注現金流的快速回正，公司得以實現銷售規模和經營質量的平衡；在營銷對利潤和回款的管理上，融信中國把重點放在提售價、提流速和降費率，將拿地到銷售的週期控制在平均6-7個月；在專項回款小組的設立和考核制度的擬定上，融信中國也已形成貫穿認購、簽約、回款等全過程的清晰考核，並與區域各條線人員全部掛鉤。
在精細化管理之下，融信中國提效顯著，形成了較高的管理顆粒度，其銷售和管理費佔比由2018年時的7。21%降至5。85%。
財務自律，“三道紅線”全綠
隨著“三道紅線”及房地產貸款集中管理等政策出臺，行業融資難度有上升趨勢。加之今年22城集中供地，房企資金鍊再次面臨挑戰。融資能力與財務把控能力，已成為企業的核心競爭力。在槓桿率偏高的地產行業，高度的財務自律才能換來自由。
融信中國是為數不多率先在2020年就完成了“三道紅線”全部達標的房企。過去半年，融信中國嚴格執行財務紀律，積極主動降槓桿，保證現金流充沛，淨負債率相較於2020年底進一步下降8個百分點至75%。
以現金流為導向的運營目標，融信中國維持充足的流動性，扣除受限資金後的現金短債比為1。09，現金餘額約321。83億元，較2020年底進一步增長8%，加之其擁有未使用授信額度達1089億元，具備較強短期償債能力。除此之外，融信扣除預收賬款的資產負債率進一步降至69。7%，“三道紅線”繼續全部達標。
在嚴控三條紅線的同時，融信中國也在發展多樣化的融資渠道，包括積極探討綠色金融的融資渠道；適度提高有息負債中低成本開發貸的比重；適時安排發行以實現再融資。
2021年以來，融信中國先後於1月發行利率為7。1%的3億元美元債，於2月、7月發行兩支利率為6。5%的10億元小公募債券，同時，在3月至4月間，先後3次回購合計7450萬美元優先票據。
截止目前，融信中國已全額償還5。6億美元債及20億人民幣的公司債，下半年僅剩下兩筆金額較小的債券需要償還，分別為12月到期的1。5億元美元債和11月到期的15億元境內公司債，短期償債壓力較小，安全邊際不斷提升。
“從整體的槓桿、流動性指標和公司持續發展能力來講，融信中國的優勢在行業裡是非常明顯的。近幾年在流動性管理上，我們保持了剋制和謹慎性，我們有能力管理好公司的評級。現在融信是向內管理，提高經營效率，我們利潤質量好，是能夠帶來現金的利潤，評級機構也會看到公司的優勢和公司努力。”融信中國執行董事兼高階副總裁曾飛燕說。
文章來源：觀點地產