原標題：潘石屹夫婦資產騰挪悄然“出海”
SOHO中國
出售後盈利下滑難題何解？
《投資者網》葛凡梅
時隔一年，潘石屹終於賣掉了SOHO中國有限公司（以下簡稱“SOHO中國”；0410。HK）的控制權。
6月16日晚間，SOHO中國發布公告稱，
高盛
代表
黑石
集團發出全面收購要約，將從控股股東手中以5港元每股的價格要約收購28。56億股股份，佔發行股本約54。93%。每股收購的價格較最後交易日的收盤價3。8港元/股溢價約31。6%。
要約完成後，SOHO中國繼續在香港證券交易所上市，黑石集團將成為SOHO中國的控股股東和最大股東，現有控股股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股權，並且會在收購要約完成後退出董事會，由黑石集團向董事會提名新的執行董事。
被指折價出售
根據SOHO中國公告，高盛代表黑石集團發出全面收購要約，將以現金交易的方式收購SOHO中國54。93%股權，交易最高現金代價為236。58億港元（約合30。48億美元、約合197。06億元人民幣）。
受收購要約事件影響，自SOHO中國6月15日停牌至6月17日復牌，SOHO中國的股價漲幅約21。05%。若再拉長時間線，今年以來股價一直在2港元左右徘徊的SOHO中國，自6月1日以來股價一路走高，截至6月17日，股價一月以來漲幅高達91。67%，市值幾乎翻了一倍，達239億元。
事實上，SOHO中國股權遭遇出售一事早有先兆。早在2020年，關於SOHO中國控股股東潘石屹夫婦出售SOHO中國的訊息便已持續傳出。根據2020年3月SOHO中國發布的公告，公司正在與海外金融投資者洽談進行戰略合作事宜，可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。
當時，有媒體報道稱，黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判，價格為6港元/股，交易額共計約40億美元。黑石集團還將接管SOHO中國的債務。然而同年8月13日，SOHO中國發布公告稱，因未達成共識，終止早前要約私有化事項。
不過值得注意的是，相較於去年傳言6港元/股的收購價格，此次黑石集團以5港元每股的要約收購價格收購SOHO中國，交易價格為30。48億美元，較2020年少了10億美元，約合人民幣65億元。這也意味著，相較2020年的傳聞，SOHO中國被折價出售。
對於此次黑石收購SOHO中國的交易，
海通證券
在研報中分析認為：“此次收購不僅是投資者退出的好機會，亦是要約人折價收購SOHO中國優質資產的好機會，可以說是雙贏，相信大部分公眾股東應該會接受現金收購要約（每股5。00港元），原因是要約價（5。00港元）比最後收盤價（3。80港元）高出近32%。”
與此同時，海通證券還認為：“估算SOHO中國目前的企業價值約為385億港元，現金要約的價值僅為237億港元，與SOHO中國的企業價值相比有較大折扣。此外，截至2020年底，SOHO中國投資性物業的價值甚至高達630億元人民幣。現金要約的價值（237億港元）對要約人來說並不算高。”
淨利潤三年連降
公開資料顯示，SOHO中國成立於1995年，由SOHO中國董事長潘石屹與其妻張欣（執行長）聯手建立，2007年10月8日在香港聯交所上市。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商，開發總量達500萬平方米。
業績表現方面，2012年SOHO中國達到業績頂峰，實現營業收入155。44億元，淨利潤105。85億元。之後，由於銷售物業減少，SOHO中國業績也邁向下坡路。公開資料顯示，2013年至2020年，SOHO中國的營業收入分別為142。24億元、63。60億元、14。04億元、19。62億元和22。82億元、20。82億元、22。44億元、25。16億元，營業收入由百億下降至20億元左右。
而淨利潤方面，近三年SOHO中國淨利潤連續下降。資料顯示，2018年至2020年，SOHO中國的淨利潤分別為19。25億元、13。31億元、5。36億元，同比下降59。33%、30。85%、59。77%。
年報資料顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國主要投資物業專案僅剩9個，分別是前門大街專案、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO，投資物業平均出租率恢復至約82%。
來自高力國際的資料顯示，2020年北京寫字樓空置率高達19。4%，已創近十年新高。“SOHO中國也難免不受市場環境影響。”上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》表示：“根據目前的經濟市場環境，預測SOHO中國近一兩年仍會處於比較艱難的處境。”
盧文曦認為：“SOHO中國這幾年不怎麼拿地，若想再擴張的確艱難。根據目前SOHO中國手裡擁有的資產，若市場波動較大，也就存在較大的經營風險。”
近年來，SOHO中國在土地市場的身影並不多見。公開資料顯示，2013年之後，SOHO中國未在國內土地市場競拍過任何地塊，最後一個專案是2019年底開業的北京麗澤SOHO。
潘石屹夫婦資產騰挪
事實上，自2012年SOHO中國轉型商業寫字樓自持，在進入完全自持階段後現金流壓力較大，2014年起多次出售物業以平衡現金流。
據不完全統計，2012年至今，SOHO中國已出售多筆資產，分別賣掉了旗下的上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO一半專案、SOHO世紀廣場、虹口SOHO、凌空SOHO等多個專案，總金額合計約300億元，處置資產產生的現金流入超過200億元。
業績不佳，以甩賣資產成為盈利手段的SOHO中國，也給潘石屹夫婦帶來了鉅額財富。資料顯示，2006年至2020年，SOHO中國累計實施分紅12次，累計實現淨利潤442。58億元，累計現金分紅達到207。78億元，分紅率為46。95%。按潘石屹夫婦所佔股比計算，夫妻二人累計取得分紅現金約133億元。
與出售國內資產形成鮮明對比的是，SOHO中國的控股股東潘石屹張欣夫婦在海外大舉投資，例如，6億美元購買曼哈頓公園大道廣場的49%股權，7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。
如今，黑石集團要約收購SOHO中國，此舉也引發市場對潘石屹夫婦“跑路”的質疑。知名地產分析師嚴躍進對《投資者網》表示：“雖然此次SOHO中國的交易被認為‘跑路’了，但這其實過於誇大其拋售的性質了，SOHO中國本身屬於靈活配置資產的企業，這些年其實就是透過不斷拋售和收購，實現資產的最佳化和組合。”
在此次拋售SOHO中國股權後，潘石屹夫婦繼續持有SOHO中國9%的股權。此外，《投資者網》對其進行資產盤點發現，根據企查查資料，潘石屹共任職110家企業，其中68家為北京企業、33家上海企業；控制企業有6家，間接持股企業有80家。其妻子張欣擔任法人代表的存續企業有3家，任職企業有22家。
潘石屹雖然宣稱自己僅擁有中國護照，但據媒體報道，其妻子張欣已加入了美國國籍。潘石屹夫婦後續是否會徹底出清SOHO中國股權？潘石屹夫婦此次交易獲得資金後，是否將在國外進行投資？《投資者網》就本文相關資訊聯絡SOHO中國，但一直未收到公司回覆。（思維財經出品）■
