本文來自微信公眾號“子木聊房”
文/子木
這兩天，小區裡的大爺大媽手攜手跑進銀行趕集，很是熱鬧。
因為受到了銀行客戶經理們的
召喚：
“存款利率馬上要下調，不抓緊配點兒？”
這次銀行存款利率下調，起源於6月1日北京召開的市場利率定價自律機制工作會議，不存在陰謀論，就是簡簡單單”機制更換“。
跟去年房貸利率一樣，過去存款利率的機制是“基準利率*上浮比例”，而現在，改成了“精準利率+基點”。
背後的演算法太複雜，這裡不便鋪開，我們還是主要研究背後原因。
這次更換機制，主要是將存款定價方式與貸款定價方式接軌，充分市場化，便於未來調節的利率，其背後的深意，用央行某官員的論述：
“金融管理部門希望透過
引導中長期存款利率下行
，推動存款業務合規理性發展，進而降低銀行負債成本，進一步推動銀行降低實體經濟實際融資成本。“
翻譯成大白話：
銀行給人們的利息太多了，需要減輕，這樣就可以更好的為小微企業輸血，服務實體經濟。
然而，這種調節機制，也在倒逼儲戶把錢從銀行拿出來，投向市場。
當然這種現象是世界各國都存在的，而且越發達的國家，存款利率反而越低。
這是因為經濟發展越好的地方，市場規模越大，資本壟斷越強，經濟增長空間有限，這時候市場就需要天量活躍資金，投資或者消費，來推動這艘航母前進。
比如日本，房地產泡沫結束後，被稱作全球最保守的國家，居民特別愛存錢，後來為了讓經濟活躍起來，日本銀行的存款利率逐步下調，趨近於0。
結果戲劇性的一幕出現了，我記得有一則報道，有的日本家庭乾脆把錢從銀行裡取出來，塞到了床下面。
日本
高層根本沒轍，
大
字報
登著：
“這些現金像一座冰山，難以融化。”
當然中國不同，當下經濟正處於高速增長期，民間資本活躍，投資者比較激進，尤其年輕人，炒鞋炒幣炒盲盒，遠比原來那一代玩鬱金香、大蒜的高階。
所以在中國，存款利率下調會激勵人們把錢從銀行取出來，投資或者消費，這要比其他國家更明顯一些。
跟央行放水一樣，市場錢多了，總歸要有流出，間接利好股市、基金等權益類市場。
寫到這裡，肯定會有人問，為啥不利好樓市？
按照中國人愛買房的秉性，利好樓市是必然的，但對於樓市，還要考慮一個最直接的因素——房貸利率。
房貸利率是2019年開始市場化的，底層邏輯也圍繞著“LPR+加點”的演算法，自從新制度出來以後，有關部門透過調節房貸利率，進而壓制房價，傳動效率提高了很多。
調控邏輯是：樓市熱，房價漲，房貸利率上調，抑制買房；樓市冷，房價跌，房貸利率下調，激勵買房。
現在來看，情況極為不妙。
房貸利率=LPR+加點，
我們先看LPR，從2019年8月-2020年2月，LPR5年期以上報價利率從4。85%下調至4。65%。
這段時間，正值上一輪大調控深水區，中國樓市整體行情一般，下調房貸利率有鼓勵購房、穩樓市的意味。
但從2020年3月份開始，行情反彈，成交陡增，LPR開始暫停下跌。
今年更是爆發式增長，資料統計，2021年前5個月，全國居民戶中長期貸款（房貸）增加2。91萬億，2020年同期則是2。165萬億，增幅約34。4%。
這個資料很恐怖，主要一二線城市明顯過熱，所以你會看到，上半年樓市調控特別狠，下半年也會更嚴厲。
可以預見，接下來LPR下調的機率幾乎為0，當然也不能上漲，因為如果上調，之前那些選擇“轉換LPR二手房合同”的業主，都被割韭菜，市場炸鍋。
所以最好的方法是保持當下LPR利率水平，按兵不動。
那麼調控房貸利率的主要心思，就來到後面的“加點”上。
貝殼
資料顯示，全國72城二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度；當前首套、二套利率距2019年11月的高點僅7個、14個基點。
6月72城房貸平均放款週期為50天，較上月延長2天。
我打聽了一下，這段時間很多城市都在上調利率、收緊房貸。
比如武漢傳出一幅圖，這段時間二手房放貸卡得非常嚴，很多銀行都開始“拒貸”了。
我給武漢的多箇中介打電話，統一口徑是，拒貸的銀行少，但款下不來是真的，二手房房貸很多銀行都得推到5-6個月以上，很多都批下不來，新房還要看開發商水平。
還有深圳的衛星城惠州，這兩年樓市非常火，而房貸利率一直處於大灣區最高水平，6月利率繼續上調，首套6。8%，二套更是飆到了7。2%，而且很多銀行都停了貸，對外地人購房的資質稽核尤為嚴格。
從資料上看，房貸利率上調得城市主要集中在行情火熱的城市群，其中利率最高的是成渝城市群，其次依次為長江中游、大灣區、長三角和京津冀。
其中蘇州在5月，房貸利率上調幅度居全國第一，首套5。7%，二套6%以上，紹興、呼和浩特分別列為二三，上調幅度均在0。3%以上。
其實看到這些資料還是很費解的，比如成都、武漢、蘇州這種新一線城市，今年樓市太火，為了重點打擊炒房客，大幅上調房貸利率是合理的。
然而北海、洛陽、上饒這些三四線城市，樓市行情很一般，為什麼也跟著調高房貸利率，甚至到6%以上。
上調房貸利率的副作用也很明顯，那就是誤傷剛需，所以這些樓市不行利率還高的城市，剛需實在太難了。
不過接下來有幾點是肯定的。
今年央行放水、外資入場、經濟復甦，一系列的貨幣活動導致上半年房價過熱，好不容易出臺政策壓住了火焰，但現在又出現了存款利率下調。
這種利好樓市的因素必須扼殺在搖籃裡，所以接下來，樓市調控會進一步加嚴，繼續上調房貸利率“加點”，攔截貨幣流入樓市。
對於今年的購房者來講，下半年買房會越來越難，
恐怕是近兩年，最艱難的一個時間段，誰都不想把白花花的銀子補貼給銀行。
下面子木給大家幾點建議。
如果你所在的城市行情不錯，成交量正在上漲，房貸利率只要在6%以下，可以上車，因為房貸利率在房價漲幅面前，還是相對薄弱的。
如果你所在的城市上半年行情火熱，經歷了大調控，房貸利率超過5。5%，則不要上車，因為大調控後，樓市趨冷，加點不會再漲，可以觀望。
如果你所在的城市上半年沒行情，現在依舊成交冷淡，房貸只要超過5。5%，就要選擇觀望，因為你有大把的時間可以等“加點”降下來。
大家對號入座就可以，這幾個指標都是子木經過測算的。
